TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]

N° RG 24/00066 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVPV

Minute : 25/00001

Monsieur [W] [M]

Représentant : M^e Arnaud MONIN, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 197

C/

Madame [V] [K] [R]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [M]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Arnaud MONIN, avocat au barreau de Seine Saint Denis

DÉFENDEUR :

Madame [V] [K] [R]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 décembre 2017, M. [W] [M], représenté par la société EURIGEST, a donné à bail à Mme [V] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10] et une place de parking située à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 637 euros outre 80 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, M. [W] [M] fait signifier à Mme [V] [R] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer, dans le délai de six semaines, la somme de 2 299,23 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 décembre 2023, M. [W] [M] a fait assigner Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 29 mars 2024, aux fins de principalement, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

A l’audience du 29 mars 2024, le juge constatant que Mme [V] [R] avait été assignée devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire, palais de justice situé [Adresse 3], adresse qui ne correspond pas à celle de la chambre des contentieux proximité de Bobigny, a renvoyé l’affaire à l’audience du 5 juillet 2024, et a invité M. [W] [M] à faire citer la défenderesse à cette date et à la bonne adresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, M. [W] [M] a fait assigner Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 5 juillet 2024 2024 aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 15 novembre 2023,

A défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges dus à la date du jugement à intervenir,

Dire en conséquence que Mme [V] [K] [R], occupante sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail à celle de l’entière libération des lieux,

Ordonner l’expulsion Mme [V] [K] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Autoriser M. [W] [M] en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée,

Condamner Mme [V] [K] [R] à payer au requérant :

Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes les charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

La somme de 1 313,96 euros en principal au titre des termes dus au 14 décembre 2023 selon décompte ci-dessus, terme de décembre 2023 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,

Tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

La somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

Les entiers dépens dont le coût du commandement de payer signifié le 4 octobre 2023, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition et sans caution sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 14 mai 2024.

A l’audience du 5 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande du conseil de Mme [R] à l’audience du 6 décembre 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [W] [M], représenté par son conseil a indiqué que les lieux avaient été libérés et a actualisé la demande en paiement à la somme de 886,76 euros.

Mme [V] [R] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [V] [R] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 21 décembre 2017 du commandement de payer délivré le 4 octobre 2023 et du décompte de la créance arrêté au 5 décembre 2024, échéance novembre 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 886,76 euros.

En conséquence, il convient de condamner Mme [V] [R] à payer à M. [W] [M] la somme provisionnelle de 886,76 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêtée au 5 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 décembre 2023 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [W] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 21 décembre 2017, versé aux débats contient à l’article VIII de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit que « le présent contrat sera résilié de plein immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges. ».

M. [W] [M] a fait signifier à Mme [V] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 299,23 euros en principal dans un délai de six semaines, le 4 octobre 2023.

Au jour de la signification du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire ne produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu’après un délai de deux mois. Le jour du renouvellement du bail, les parties n’ont pas modifié ce délai. Ce délai de deux mois est plus favorable au locataire que le nouveau délai légal de six semaines. Le caractère d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 s’apprécie en tenant compte de ce qu’il s’agit pour l’essentiel d’une loi protectrice du locataire. En conséquence, les dispositions contractuelles plus favorables au locataire doivent être retenues.

Dès lors, c’est bien le délai de deux mois qu’il convient d’appliquer. Le commandement de payer du 4 octobre 2023 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 5 décembre 2023.

M.[M] ayant indiqué que Mme [V] [R] avait quitté le logement, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion ni de faire droit à la demande subséquente relative aux meubles meublant ce logement.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [V] [R], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 5 décembre 2023, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser M. [W] [M] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à la libération des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution et déduction faite des sommes déjà versées.

Il apparait que Mme [V] [R] a déjà été condamnée ci-dessus à payer la somme de 886,76 euros au titre de cette indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Mme [V] [R], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023, de l’assignation du 3 mai 2024 et de la notification à la Préfecture du 27 décembre 2023. Ils ne comprendront pas le coût de l’assignation du 22 décembre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge M. [W] [M] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [W] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 21 décembre 2017, entre M. [W] [M] et Mme [V] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10] et la place de parking située à la même adresse, sont réunies à la date du 5 décembre 2023,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [V] [R], celle ayant déjà quitté les lieux, non plus qu’à faire droit à la demande subséquente relative aux meubles meublant du logement,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [V] [R] à compter du 5 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [V] [R] à payer à M. [W] [M] la somme de 886,76 euros au titre de cette indemnité d’occupation mensuelle, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Dit que Mme [V] [R] n’est redevable d’aucune autre somme au titre de l’arriéré locatif ou des indemnités d’occupation,

Condamne Mme [V] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023, de l’assignation du 3 mai 2024 et de la notification à la Préfecture du 27 décembre 2013, mais ne comprendront pas le coût de l’assignation du 22 décembre 2023,

Condamne Mme [V] [R] à payer à M. [W] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge