TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître AMBAULT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQI

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 07 avril 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires DE [Localité 7] [Localité 9] SITUEE [Adresse 3],

dont le siège social est représenté par son syndic la SAS GERARD SAFAR – [Adresse 6]

représenté par Maître BERGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C0886

DÉFENDERESSE

Madame [V] [H],

demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître AMBAULT-SCHLEICHER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P222

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 07 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/02377 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UQI

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [H] est propriétaire de lots dépendants d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 1].

Par acte d’huissier délivré le 8 avril 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Localité 10] SITUE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner Madame [V] [H] pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— à lui payer la somme de 4 652,35 euros au titre des charges impayées arrêtées au terme du deuxième trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;

— à lui payer la somme de 1854 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

— à lui payer la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 1 600,00 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 11] SITUE [Adresse 5], représenté, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il réitère ses demandes initiales en actualisant sa demande au titre des charges à la somme de 2006,89 euros au premier trimestre 2025 inclus. Il a été autorisé à confirmer en cours de délibéré le bon encaissement du dernier chèque établi par Madame [V] [H], ce qu’il n’a pas fait.

Il sollicite, outre le paiement des charges de copropriété impayées celui des frais engagés par le syndic pour parvenir au recouvrement, frais imputables au copropriétaire défaillant en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat fonde sa demande de dommages et intérêts sur les dispositions de l’article 1153 alinéa 4 du code civil et fait état des difficultés de trésorerie engendrées par les retards systématiques de Madame [V] [H] dans le paiement des charges.

Madame [V] [H], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions du demandeur au motif qu’elle a réglé sa dette au titre des charges et sa condamnation dont distraction au profit de Maître Olivia AMBAULT- SCHLEICHER.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

Selon les dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. L’article 1359 du même code précise que la preuve de toute obligation d’un montant supérieur à 1500 euros doit être rapportée par écrit.

Au soutien de sa demande, le syndicat produit notamment :

— la justification de la qualité de propriétaire de Madame [V] [H] ;

— le relevé du compte individuel de Madame [V] [H] montrant un débit de 2 006,89 euros, terme de premier trimestre 2025 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices passés ainsi que les budgets provisionnels pour la période objet de la demande ;

— les appels de fonds relatifs aux sommes réclamées.

Madame [V] [H] soutient avoir réglé les sommes réclamées au moyen d’un chèque établi le 24 janvier 2025. Le bon encaissement de ce chèque n’est toutefois pas établi de sorte qu’il ne viendra en déduction des sommes dues que s’il est honoré. Les sommes réclamées au titre des charges sont justifiées par les procès-verbaux et les appels de fonds. Madame [V] [H] ne conteste pas les sommes réclamées, y compris au titre de la facturation d’un badge.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [V] [H] à payer au syndicat la somme de 2006,89 euros, premier trimestre 2025 inclus, qui portera intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024, date de l’assignation, le demandeur ne justifiant pas de l’envoi et de la réception de la mise en demeure invoquée.

Sur les frais imputables au copropriétaire

Il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Les frais visés par ce dernier texte concernent nécessairement ceux accomplis avant toute procédure et pouvant être inscrits directement sur le compte du copropriétaire puisque les frais postérieurs, notamment les frais d’assignation, sont compris dans les dépens et les honoraires d’avocat sont pris en considération dans les frais irrépétibles. Les éventuels autres débours ne constituant pas des frais nécessaires peuvent, le cas échéant, être pris en compte dans la réparation du préjudice du syndicat à raison de l’alourdissement des charges des copropriétaires à raison de la carence d’un seul.

En l’espèce, les sommes réclamées au titre des frais de relance et de mises en demeure doivent être écartés, le demandeur ne justifiant pas de l’envoi des courriers produits. Par ailleurs, les frais de transmission sont dus en vertu du contrat de syndic qui n’est pas opposable à Madame [V] [H], tiers à ce contrat. Enfin, les frais relatives aux mises en demeure par avocat sont pris en compte au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande formée au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [V] [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens. La demande de distraction est rejetée, l’assistance d’un avocat n’étant pas obligatoire dans la présente affaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [V] [H] sera condamnée à verser au syndicat la somme de 400 euros. En effet, le paiement invoqué, dont il n’est pas justifié qu’il a été honoré, a été fait par chèque quelques jours seulement avant l’audience de sorte que tant l’assignation que l’audience ont été nécessaires en tout état de cause.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

Statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [Localité 7] [Localité 9] SITUE [Adresse 5] la somme de 2006,89 euros arrêtée au premier trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Localité 10] SITUE [Adresse 4] [Localité 8] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 7 avril 2025.

LA GREFFIERE LA JUGE