TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/05046

N° Portalis 352J-W-B7I-C4QEZ

N° MINUTE :

Assignation du :

09 avril 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 11 décembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [K] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par Maître Cécile MERLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0070

DEFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Localité 8], représenté par son syndic, la société TURPIN IMMOBILIER, SASU

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0633, M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0633

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistée de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 25 novembre 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 décembre 2025.

ORDONNANCE

Prononcée en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [M] [K] épouse [B] est propriétaire, au sein de cet immeuble, d’un appartement situé au 4ème étage.

Par acte de commissaire de justice délivré le 9 avril 2024, Mme [M] [K] épouse [B] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de demander, principalement, au tribunal de :

Vu les articles 18, 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 1231-1 du code de procédure civile,

Juger que le syndicat le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a commis un abus de majorité à l’égard de Mme [K], en refusant la pose d’un climatiseur et le changement d’une fenêtre sollicités par cette dernière,

Autoriser Mme [K] à réaliser à ses frais les travaux de pose d’un climatiseur et de remplacement d’une fenêtre sollicités selon les points 13.1 et 13.2 de l’assemblée générale du 8 juin 2023, conformément aux demandes et spécifications annexées à la convocation à l’AG du 8 juin 2023, en autorisant pour le climatiseur la pose du modèle « DAIKIN 3MXM52A » (modèle 2024),

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5]

à payer à Mme [K], au titre des pertes de revenus locatifs, la somme de 2.500 € sauf à parfaire par mois, calculé au prorata à compter de la présente assignation, et ce jusqu’au jugement à intervenir.

Selon conclusions au fond notifiées le 9 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a notamment formé les demandes reconventionnelles suivantes :

— « Très subsidiairement, si le tribunal autorisait l’agrandissement de la fenêtre de la cuisine, juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] »,

— « Condamner Madame [M] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la procédure ».

Selon conclusions d’incident notifiées le 5 janvier 2025, Mme [M] [K] a soulevé l’irrecevabilité de ces deux demandes reconventionnelles au motif que le syndic n’avait pas été habilité pour les former.

Lors de l’assemblée générale en date du 9 avril 2025, les copropriétaires ont voté en résolution n° 19.3 l’autorisation du syndic de solliciter, dans le cadre de la procédure RG 24/05046, la condamnation de Mame [K] à lui payer une somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées le 18 novembre 2025, Mme [M] [K] demande au juge de la mise en état de :

Vu les pièces produites, les articles 789 et 122 du code de procédure civile, les articles 10-1, et 55 de la loi du 10 juillet 1965, la jurisprudence,

Déclarer Mme [K] recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et prétentions,

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] irrecevable, compte tenu du défaut d’habilitation du syndic, en sa demande reconventionnelle tendant à : « juger que ces travaux [d’agrandissement de fenêtre] seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] »,

Et par conséquent, l’en débouter,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 11] à payer à Mme [K] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’incident,

Dispenser Mme [K] de toute participation aux charges résultant des frais, dépens, et condamnations prononcées dans le cadre de l’ordonnance à intervenir.

Dans ses dernières conclusions sur incident notifiées le 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 122 et 789 du code de procédure, l’article 55 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Rejeter toutes les demandes d’irrecevabilité de Mme [M] [K],

Condamner Mme [M] [K] épouse [B] à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [M] [K] épouse [B] aux dépens de l’incident.

L’affaire a été évoquée à l’audience sur incident du juge de la mise en état du 25 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 11 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à « juger que ces travaux [d’agrandissement de fenêtre] seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] », tirée du défaut d’habilitation du syndic

Mme [M] [K] épouse [B] soutient que la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à imposer l’intervention de l’architecte de l’immeuble et le paiement par Mme [K] de frais d’honoraires fixés à 2.400 € est irrecevable faute d’habilitation du syndic. Elle expose que, à titre constant, la Cour de cassation rappelle que la demande reconventionnelle d’un syndicat des copropriétaires est irrecevable, faute d’habilitation du syndic, dès lors qu’elle « ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses, mais à obtenir un avantage entièrement distinct nécessitant l’autorisation de l’assemblée générale ».

Elle expose que sa demande porte sur un remplacement d’une fenêtre déjà existante, et non un percement de mur, de sorte que les dispositions du règlement de copropriété dont le syndicat demande l’application ne sont pas applicables. Elle estime que, même à considérer que ces dispositions puissent être appliquées à sa demande d’autorisation, le syndicat des copropriétaires tente d’ajouter des conditions et exigences qui ne figurent aucunement dans le règlement de copropriété. Elle expose qu’il n’appartient en aucun cas au syndicat des copropriétaires de :

— fixer unilatéralement les termes de la mission de l’architecte de la copropriété, et encore moins de prévoir que celui-ci puisse se rendre « à tout moment » dans l’appartement de Mme [K],

— fixer unilatéralement les honoraires de l’architecte de la copropriété, et ce, sans même produire le moindre devis dudit architecte, ni même le moindre début de justification de ce montant par ailleurs exorbitant.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 11] oppose à Mme [K] que :

— le syndic n’a nul besoin d’être habilité lorsque le syndicat est défendeur,

— le syndic n’a pas besoin d’être habilité pour former une demande reconventionnelle lorsqu’elle est la suite et la conséquence nécessaire de la demande principale à laquelle elle se rattache par un lien suffisant,

— au cas d’espèce, sa demande reconventionnelle s’analyse comme un moyen de défense tendant uniquement à solliciter du tribunal qu’il encadre l’autorisation accordée d’une condition résultant des dispositions du chapitre 4 A/ page 21 du règlement de copropriété, qui prévoient que chaque propriétaire « pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux, mais en cas de percement de mur ou cloison commune, il devra faire exécuter les travaux sous la direction de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à sa charge ». Il estime que cette condition est indissociable de l’octroi ou de la réalisation des travaux sollicités, de sorte qu’elle s’analyse comme une mesure de défense au sens de la jurisprudence précitée, ne nécessitant pas d’habilitation du syndic.

***

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Toutefois, il est établi qu’un syndic de copropriété peut défendre à une action en justice sans autorisation spéciale de l’assemblée.

Quant à une demande reconventionnelle, il n’est pas non plus besoin d’une telle autorisation lorsqu’elle n’est qu’une défense à l’action principale ou est exclusivement fondée sur elle.

A l’inverse, le syndic doit être spécialement autorisé à présenter une demande reconventionnelle qui n’est pas connexe à la demande principale et ne se rattache pas à celle-ci par un lien suffisant, en application de l’article 70 du Code de procédure civile, qui prévoit que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors que cette demande a, de ce fait, une autonomie procédurale complète.

Il en est ainsi lorsque cette demande ne tend pas seulement à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle n’est pas exclusivement fondée, mais qu’elle vise à obtenir un avantage distinct (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 1996, n° 93-17.919, 4 décembre 2002, n° 01-00.425, publiés au bulletin).

En l’espèce, la demande du syndicat des copropriétaires visant à voir « Très subsidiairement, si le tribunal autorisait l’agrandissement de la fenêtre de la cuisine, juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] » s’inscrit dans le cadre de la défense à l’action principale en autorisation de travaux puisqu’elle est formée à titre « très subsidiaire », et vise à encadrer l’autorisation de travaux de conditions, s’il était fait droit à la demande de Mme [K]. Elle est exclusivement fondée sur la demande de Mme [K] et ne pourrait avoir une autonomie procédurale complète. Elle ne vise donc pas à obtenir un avantage distinct, au sens de la jurisprudence précitée.

Le surplus des moyens présentés par les parties relève du fond du litige et de la compétence du tribunal dans le cadre de son appréciation, au fond, des demandes.

Il convient donc de rejeter la demande de Mme [K] visant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à voir « Très subsidiairement, si le tribunal autorisait l’agrandissement de la fenêtre de la cuisine, juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] ».

Par ailleurs, le juge de la mise en état est incompétent pour statuer sur la demande de « débouté » formée par Mme [K], ladite demande relevant de l’examen de la demande au fond et donc de la compétence du tribunal.

2- Sur les demandes accessoires

La demande de Mme [K] n’est pas déclarée bien « fondée » par le juge, de sorte qu’il n’y a pas lieu à dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Compte tenu de l’objet de l’incident, il convient de réserver les dépens et les demandes formées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de renvoyer l’affaire à l’audience de mise en état du 24 février 2026 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait en marge) de Mme [K] au plus tard le 30 janvier 2026, du syndicat des copropriétaires au plus tard le 12 février 2026,

— avis des parties sur la clôture par messages RPVA au plus tard le 19 février 2026.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de Mme [M] [K] épouse [B] visant à voir déclarer irrecevable la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] tendant à voir « Très subsidiairement, si le tribunal autorisait l’agrandissement de la fenêtre de la cuisine, juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] »,

Nous déclarons incompétent pour statuer sur la demande de Mme [M] [K] épouse [B] visant à « débouter » le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] de sa demande reconventionnelle tendant à voir « Très subsidiairement, si le tribunal autorisait l’agrandissement de la fenêtre de la cuisine, juger que ces travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de la copropriété qui pourra se rendre sur place en début de travaux, à tout moment pendant le cours des travaux et en fin de chantier, et dont les honoraires d’un montant de 2.400 € TTC seront à la charge de Madame [K] », ladite demande relevant de la compétence du tribunal,

DISONS n’y avoir lieu à dispense au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Réservons les dépens de l’incident,

Réservons les demandes formées par les parties au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyons l’affaire à l’audience de mise en état du 24 février 2026 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives (ajouts matérialisés par un trait en marge) de Mme [K] au plus tard le 30 janvier 2026, du syndicat des copropriétaires au plus tard le 12 février 2026,

— avis des parties sur la clôture par messages RPVA au plus tard le 19 février 2026.

Faite et rendue à [Localité 10] le 11 décembre 2025

La Greffière La Juge de la mise en état