TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Rachel NAKACHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Brehima DIALLO

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06812 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5L

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDEURS

Madame [Y] [F] [J], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Rachel NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0099

DÉFENDEURS

Madame [A] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Brehima DIALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0844

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Brehima DIALLO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0844

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06812 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5M5L

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [Y] [F] [J], M. [H] [J] et M. [C] [B] sont devenus propriétaires indivis d’un logement situé [Adresse 3], le 16 novembre 2011 suite au décès de leur grand-mère Mme [K] [G], appartement dont ils avaient la nue-propriété depuis le 13 décembre 2003.

Le logement est occupé depuis le 20 février 2006 par Mme [A] [E] et M. [I] [E].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, Mme [Y] [F] [J], M. [H] [J] et M. [C] [B] ont signifié à Mme [A] [E] et M. [I] [E] un congé pour vendre à effet au 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2024, Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] ont assigné Mme [A] [E] et M. [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, afin de :

— valider le congé pour vendre délivré le 25 juillet 2023,

— juger que Mme [A] [E] et M. [I] [E] sont devenus occupants sans droit ni titre depuis le 29 février 2024,

— ordonner leur expulsion sous astreinte et la séquestration des meubles,

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ effectif des lieux, ainsi que 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience en acquisition de clause résolutoire du 28 juin 2024, l’affaire a été renvoyée en audience d’orientation.

Appelée à l’audience du 18 juillet 2024, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois afin que les parties se mettent en état et aux fins d’accord.

A l’audience du 22 septembre 2025, Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures soutenues oralement au terme desquelles ils ont indiqué se désister de leurs demandes en validation de congé, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation. Ils ont sollicité de :

— donner acte aux parties du départ des époux [E] de l’appartement le 23 septembre 2024,

— juger que les époux [E] sont responsables des dégradations immobilières de l’appartement,

— juger que la retenue intégrale du dépôt de garantie d’un montant de 1700 euros est justifiée et légitime,

— débouter Mme [A] [E] et M. [I] [E] de leur demande de restitution du dépôt de garantie,

— condamner Mme [A] [E] et M. [I] [E] au versement de la somme de 3778 euros en paiement des travaux à effectuer dans le logement,

— condamner solidairement Mme [A] [E] et M. [I] [E] à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions et au visa des articles 3-2, 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, ils ont soutenu que Mme [A] [E] et M. [I] [E] n’avaient pas respecté leurs obligations d’entretien et la convention synallagmatique du 20 février 2012 les obligeant à effectuer des réparations locatives. Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] ont ajouté que Mme [A] [E] et M. [I] [E] avaient laissé l’appartement en très mauvais état.

Mme [A] [E] et M. [I] [E], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé de :

— débouter Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner in solidum Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] au remboursement du dépôt de garantie de 1700 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification du jugement à intervenir,

— le cas échéant, imputer le montant du dépôt de garantie sur toute condamnation pécuniaire qui serait prononcée à leur encontre,

— condamner in solidum Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils ont indiqué que les travaux dont le paiement était demandé ne correspondaient pas à des réparations locatives. Ils ont fait valoir la vétusté des lieux suite à une occupation d’une durée de 18 ans. Ils ont contesté leur responsabilité dans l’absence d’établissement d’état des lieux de sortie.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que la demande de « donner acte » n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celle-ci dans le présent jugement.

Sur le désistement des demandeurs sur la validation du congé, l’expulsion, l’indemnité d’occupation

Il convient de constater le désistement des demandeurs.

La demande de séquestration des meubles est par ailleurs devenue sans objet.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie (Cass. 3ème Civ., 15 février 2012, n°11-13.014) et la preuve de la nécessité des réparations locatives.

En l’espèce, Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] expliquent qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’appartement est présumé avoir été trouvé en bon état. Ils ajoutent que les locataires ont quitté l’appartement « à la cloche de bois » ce qui n’a pas permis un état des lieux de sortie. Ils soutiennent, au regard de photos prises dès le lendemain du départ de Mme [A] [E] et M. [I] [E], que ces derniers n’ont pas entretenu le logement et ainsi respecté leurs obligations, précisées notamment dans une convention passée entre les parties le 20 février 2012 au terme de laquelle ils devaient effectuer un raccord de la peinture et des murs, le remplacement des joints et le remplacement des prises de courant.

Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] précisent avoir fait réaliser des travaux pour un montant total de 12302 euros, dont 5478 euros sont liés aux réparations locatives, décomposés comme suit :

—  700 euros de dépose du tableau électrique existant, prises et interrupteurs,

—  800 euros de fourniture et pose de prises et interrupteurs en appliques,

—  480 euros de grattage des murs et plafonds, ouverture des fissures et réparation des supports,

—  3000 euros de travaux de peinture des murs et plafonds.

Ils produisent à l’appui de leurs prétentions :

— une convention en date du 20 février 2012 entre les parties, portant notamment sur des réparations à effectuer par les locataires, ceux-ci s’engageant à montrer leur achèvement avant la fin de l’année 2012,

— un avis de valeur en date du 26 octobre 2023 établi à la demande de Mme [A] [E] et M. [I] [E],

— quatre photos en date du 24 septembre 2024, non localisées,

— un devis N°D202400088 en date du 27 septembre 2024 de la société HOME CONSULT d’un montant de 12302 euros toutes taxes incluses,

— une facture N°D202400088 en date du 22 janvier 2025 de la société HOME CONSULT d’un montant de 12302 euros toutes taxes incluses.

Mme [A] [E] et M. [I] [E] indiquent ne pas être responsables de l’absence d’établissement d’état des lieux de sortie et contestent devoir les sommes demandées, qui se rapportent à des travaux ou des réparations ne relevant pas des locataires.

Il ressort de ce qui précède qu’aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée des lieux, qui seront donc présumés avoir été en bon état.

Aucun état des lieux n’a été établi à la sortie des lieux. Si les demandeurs soutiennent que cela est dû aux circonstances de départ des locataires, cela n’est pas démontré. Il n’a pas non plus été procédé à un constat non contradictoire, ce qui aurait pu être fait en l’absence d’accord des locataires sortant à voir établir un état des lieux. Ainsi, seule quatre photographies prises par les bailleurs eux-mêmes sont versées en procédure, non localisées. Mme [A] [E] et M. [I] [E] ne contestent toutefois pas qu’il s’agisse de l’appartement litigieux.

Il convient de reprendre poste par poste les réparations dont Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] demandent le remboursement, les propriétaires du bien ayant fait procéder à des travaux plus larges de rénovation.

S’agissant des travaux d’électricité, à savoir dépose du tableau électrique existant, des prises et interrupteurs, fournitures et pose de prise et interrupteurs en appliques, Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] ne versent aucun élément aux débats, se contentant d’indiquer que Mme [A] [E] et M. [I] [E] n’ont pas rempli leurs obligations de locataires, notamment selon la convention du 20 février 2012 qui prévoyait le remplacement des prises de courant. Ils n’apportent ainsi aucun élément probatoire pour corroborer leurs dires. Ils n’établissent pas davantage que les travaux accomplis étaient rendus nécessaires du fait des locataires sortant et non de leur projet global de rénovation. La dépose du tableau électrique ne saurait par ailleurs être considérée comme devant être mis à la charge des locataires. Enfin, l’état de valeur établi en octobre 2023 évoque la nécessité de remise aux normes de l’électricité dans l’appartement, ce qui incombe naturellement au bailleur.

S’agissant de la salle de bains, Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] indiquent que les fissures auraient dû faire l’objet de déclarations d’assurance, ce qui est purement déclaratif. Ils ne versent aucune photographie en procédure. La convention du 20 février 2012 prévoyait uniquement le remplacement des joints, et rien n’indique que les locataires n’ont pas répondu à leurs obligations sur ce point. Enfin, il n’est pas démontré que ce poste n’est pas dû aux travaux de rénovation voulus par les propriétaires. Il doit être ajouté que s’il ressort d’un échange de mails en date du 12 mars 2024 que Mme [A] [E] et M. [I] [E] ont évoqué des infiltrations venant du toit, ce qui conduit Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] à estimer qu’une déclaration à l’assurance des locataires devait être faite, il n’y a là encore aucune pièce en procédure permettant de porter une appréciation sur ce point.

Enfin, s’agissant de la peinture, les photographies versées en procédure sont de mauvaise facture et montrent seulement deux zones de l’appartement. Il apparaît toutefois que les murs et plafonds figurant sur ces photos sont abîmés et que leur peinture doit nécessairement être refaite. L’état des peintures doit cependant être mis en corrélation avec la durée d’occupation de l’appartement par Mme [A] [E] et M. [I] [E], soit 18 ans. Après une telle durée d’occupation, il ne leur appartient pas d’assumer le coût de la peinture de l’appartement, charge qui incombe au bailleur. Enfin, le devis et la facture produits indiquent que les travaux de peinture ont consisté en la réparation des murs suite à démolition, impression des supports, enduit ponctuel, ponçage, ainsi que deux couches de peinture sur les murs et les plafonds. Le terme de démolition n’est pas précisé mais peut laisser entendre des travaux d’envergure et ainsi correspondre à la volonté des bailleurs de refaire l’ensemble de l’appartement afin d’augmenter le prix de vente.

Il sera ajouté que si l’avis de valeur en date du 26 octobre 2023 évoque « de gros travaux de rénovation » à prévoir, cet élément peut davantage laisser penser à des travaux d’envergure revenant au propriétaire plutôt que des travaux résultant d’un défaut d’entretien du locataire. En tout état de cause, le peu d’éléments versés en procédure par les bailleurs, l’absence de tout constat à la sortie des lieux et la réalisation d’importants travaux depuis le départ de Mme [A] [E] et M. [I] [E] avec la volonté des propriétaires de rénover l’appartement pour le vendre au meilleur prix et non seulement de réparer de supposées dégradations locatives, empêchent d’établir la moindre responsabilité des locataires.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la dégradation des lieux par les locataires n’est pas établie. Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] seront déboutés de leur demande.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. ».

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Mme [A] [E] et M. [I] [E] versent aux débats une quittance de loyer faisant apparaître le versement d’un dépôt de garantie de 1700 euros, montant reconnu par Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J], qui ont indiqué ne pas l’avoir restitué.

Mme [A] [E] et M. [I] [E] sont bien fondés à demander la restitution du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 1700 euros.

Il ne sera pas statué sur la pénalité correspondant à 10% du montant du loyer hors charges en l’absence de demande.

Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] seront condamnés in solidum à payer à Mme [A] [E] et M. [I] [E] la somme de 1700 euros, somme qui ne portera pas intérêt.

Sur demandes accessoires

Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] seront condamnés in solidum à payer à Mme [A] [E] et M. [I] [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée et leur demande à ce titre sera rejetée.

L’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement de Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] de leurs demandes au titre de la validation du congé, en expulsion et au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONSTATE que la demande au titre de la séquestration de meubles est devenue sans objet,

DEBOUTE Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] de leur demande au titre des réparations locatives,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] à payer à Mme [A] [E] et M. [I] [E] la somme de 1700 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail de février 2006 sur des locaux situés [Adresse 4], 6ème étage,

DIT que cette somme ne portera pas intérêt,

DEBOUTE Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] à payer à Mme [A] [E] et M. [I] [E] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [F] [J] et M. [H] [J] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge