TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Isabelle ZOUAOUI, M^e Sébastien PINOT, M^e Sabine LIEGES

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/06556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KEW

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [E] [U] épouse [Z],

Monsieur [G] [Z],

demeurant ensemble [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Isabelle ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E2000

DÉFENDERESSES

Société IN’LI, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Sébastien PINOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0370

Société AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sabine LIEGES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0279

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06556 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5KEW

EXPOSÉ DU LITIGE

La société IN’LI a donné à bail à Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] suivant acte sous seing privé du 16 février 2021 un logement de trois pièces de 65,3 m2 et un emplacement de stationnement situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le loyer principal hors place de stationnement s’élevait à 1300,52 € par mois en 2024, et la provision sur charges à 132,23 € par mois.

Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont quitté les lieux le 20 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 19 avril 2024, Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont fait assigner la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir notamment l’indemnisation de leurs préjudices.

A l’audience du 12 mai 2025, Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] demandent, aux termes de leurs conclusions écrites soutenues oralement :

— la condamnation solidaire de la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD à leur payer la somme de 10500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de l’absence de travaux de réparation dans les lieux, la somme de 2808 € au titre des dommages subis par leurs biens, la somme de 19508 € en réparation de leur trouble de jouissance, la somme de 6000 € chacun en réparation de leur préjudice moral et la somme de 4000 € en réparation du préjudice résultant de la perte d’assurance,

— la condamnation de la société IN’LI à leur restituer la somme de 245,20 € au titre du dépôt de garantie,

— la condamnation solidaire de la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD à leur payer la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et leur condamnation aux dépens.

En défense, la société IN’LI aux termes de ses conclusions écrites soutenues oralement s’oppose aux demandes et sollicite subsidiairement la limitation des indemnisations demandées à hauteur de 3591,1 € pour le trouble de jouissance, et de 460 € pour le préjudice moral, demande la garantie de la société AXA FRANCE IARD au titre de ces condamnations, la condamnation de de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à lui payer la somme de 2595,07 € au titre de l’arriéré locatif dont à soustraire le montant du dépôt de garantie, la condamnation de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’atteinte à son image et à sa réputation et la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles.

La société AXA FRANCE IARD, aux termes de ses conclusions écrites modifiées oralement à l’audience, s’oppose aux demandes et sollicite subsidiairement la limitation du préjudice de jouissance subi par Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à la somme de 3593,10 €, de leur préjudice moral à la somme de 460 € et la limitation du montant allouée au titre des dommages matériels causés à leurs biens, et elle sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties soutenues oralement pour l’exposé détaillé de leurs moyens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat ce jusqu’à la résiliation du bail.

Aux termes de l’article 15, le locataire qui résilie le bail peut bénéficier d’un délai de préavis réduit d’une durée d’un mois qui court à compter de la réception par le bailleur de la lettre recommandée de résiliation.

Le manquement éventuel de la société IN’LI de ses obligations contractuelles ne dispense pas Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] du respect de leurs propres obligations et notamment du paiement du loyer et des charges jusqu’au terme du bail.

En l’espèce, la société IN’LI sollicite le paiement du loyer et des charges jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant la réception de la lettre de résiliation de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z], soit jusqu’au 17 octobre 2024.

Il y a lieu de faire droit à sa demande et de condamner par conséquent Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à lui payer la somme de 1263,46 € déduction faite du montant du dépôt de garantie.

II. Sur les demandes d’indemnisation de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z]

Il y a lieu de relever à titre liminaire que la faute du bailleur tenant à l’absence de réalisation de travaux de remise en état dans les lieux est la même que celle tenant à l’inexécution de ses obligations contractuelles de garantie de la jouissance paisible des lieux et de réparation de la chose louée, l’indemnisation du préjudice résultant de l’absence de travaux de remise en état dans les lieux se confondant également avec celle du trouble de jouissance.

Ainsi, ces deux demandes seront analysées comme une seule et même demande à hauteur de leur montant total.

1° Sur la garantie du bailleur

Le bailleur est obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers, et il lui appartient de former le cas échéant un recours à l’encontre du tiers à l’origine du désordre.

En l’espèce, il ressort des explications concordantes de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] et de la société IN’LI, de leurs échanges écrits, des rapports d’expertise amiable établis en juin et décembre 2023, et des interventions réalisées par la société IN’LI, que Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont été victimes de plusieurs dégâts des eaux consécutifs à l’engorgement de la colonne d’évacuation des eaux usées en août 2022, avril 2023, octobre 2023 et avril 2024 qui a entraîné des débordements d’eaux usées remontant des installations sanitaires (toilettes, baignoire, évier cuisine..).

Des dégorgements de la colonne ont été réalisés à la suite de chaque sinistre par le bailleur et une inspection caméra a permis de détecter en mai 2024 que les engorgements étaient liés à un défaut de pente de la canalisation.

L’inondation à plusieurs reprises des lieux a entraîné, selon les rapports d’expertise amiable, une dégradation du parquet et des plinthes dans le couloir, le salon-cuisine, et l’une des chambres, des moisissures en bas des murs, et des traces d’infiltrations dans les meubles bas de cuisine.

La survenance à plusieurs reprises dans le logement de débordements d’eaux usées et la dégradation des lieux loués par suite de ces dégâts des eaux caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de garantir au locataire la jouissance paisible des lieux et à son obligation d’entretenir le bien loué en état de servir à l’usage prévu au contrat et engagent donc sa responsabilité contractuelle.

En conséquence, la société IN’LI sera tenue d’indemniser Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] de leurs préjudices s’ils sont justifiés.

2° Sur la garantie d’assurance

Aux termes de l’article 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité de la personne responsable

En l’espèce, la société AXA FRANCE IARD dénie sa garantie en se fondant d’une part sur la clause d’exclusion de garantie prévue dans ses conditions générales qui exclut de la garantie les dommages consécutifs aux causes non réparées d’un précédent sinistre et d’autre part sur l’article L113-1 du Code des assurances qui exclut toute garantie en cas de faute intentionnelle de l’assuré.

Toutefois, des engorgements de colonnes communes constituent des évènements courants qui n’impliquent pas en soi de suspecter d’autres causes que la formation d’obstacles dans la colonne résultant de l’accumulation progressive de déchets au cours du temps ou de l’introduction de déchets qui n’y sont pas autorisés dans les évacuations. Ainsi, le dégorgement d’une colonne en totalité ou partiellement constitue une réparation normale de la situation d’engorgement, la préconisation du passage caméra par l’expert n’ayant du reste été faite qu’après la survenue des deux premiers dégâts des eaux conséquents et seuls objets d’une déclaration de dégât des eaux (avril et octobre 2023), ce dans l’hypothèse de la survenance d’un nouveau sinistre. Dès lors, le fait de ne pas avoir immédiatement recherché une autre cause aux dégâts des eaux ne traduit aucune faute intentionnelle de la société IN’LI de nature à priver le sinistre de son caractère aléatoire, le sinistre survenu en avril 2024 ne pouvant lui apparaître comme inéluctable du seul fait de la survenue des deux précédents sinistres importants d’avril et octobre 2023.

Par ailleurs, le marché public conclu entre la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD comprend différentes pièces contractuelles dont l’incompatibilité ou la contradiction justifie de faire application de la pièce contractuelle qui prévaut sur l’autre en l’occurrence le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) sur les conditions générales.

Ainsi, le CCTP stipulant en l’espèce que le contrat ne comporte aucune exclusion de garantie autre que celles qui y sont mentionnées, la clause d’exclusion de garantie prévue dans les conditions générales qui prive l’assuré du bénéfice de l’assurance en cas de dommages consécutifs à des causes non réparées d’un précédent sinistre n’est ainsi pas applicable.

En tout état de cause, les dommages subis par Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ne relèvent pas de causes non réparées d’un précédent sinistre en l’absence de connaissance avérée par la société IN’LI de cette cause lors de la survenance des différents sinistres ni de mise en demeure adressée par la société AXA FRANCE IARD de procéder à une réparation précise à la suite du premier dégât des eaux.

En conséquence, il convient de condamner la société AXA FRANCE IARD à garantir la société IN’LI, étant précisé que les garanties s’appliqueront dans les termes et limites de la police souscrite, laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et par sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police.

3° Sur l’évaluation des préjudices

En application de l’article 1231-2 du code civil, les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il en résulte pour elle ni perte, ni profit.

Le juge doit cantonner l’indemnisation aux seules prestations nécessaires pour parvenir à la réparation de l’entier préjudice. Ainsi, ne peut être indemnisé de manière intégrale que le préjudice direct et certain.

a) Sur le trouble de jouissance

En l’espèce, chaque sinistre a nécessité pour Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] d’essuyer et de nettoyer les sols et les objets souillés par des eaux usées. En revanche, la dégradation des revêtements n’est établie qu’à compter du second sinistre survenu en avril 2023. Les dégradations se sont toutefois aggravées avec la succession de sinistres.

Ainsi, Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont subi du fait de ces dégâts des eaux un trouble de jouissance pendant une durée moyenne de 17 mois, comprenant quelques jours en août 2022, puis plusieurs mois à compter d’avril 2023 et jusqu’à leur départ des lieux, leur absence lors de vacances étant sans incidence sur le trouble occasionné à leurs conditions de logement par les débordements d’eaux et l’état dégradé du logement.

En conséquence, compte tenu de la nature et de l’ampleur des désordres, des parties du logement dégradées par les dégâts des eaux, et du montant du loyer, le trouble de jouissance subi par les demandeurs résultant des désordres rappelés ci avant sera évalué à la somme moyenne de 300 € par mois durant 17 mois soit la somme totale de 5100 €.

La société AXA FRANCE IARD et la société IN’LI seront donc condamnées in solidum à payer cette somme à Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z].

b) Sur le préjudice matériel

Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ont indiqué à la société IN’LI dans un courriel du 26 avril 2024 accompagné d’une photographie qu’une inondation d’eaux usées avaient endommagé des objets leur appartenant: étagère supportant des produits d’hygiène, pieds de meubles, panier à linge contenant du linge.

En outre, les sinistres précédents avaient endommagé les meubles de cuisine. Or les rapports d’expertise produits au débat ont évalué le coût du remplacement de ces meubles à la somme de 418 € TCC, étant relevé que la prestation de démontage et réinstallation prévue au devis de la société DESON ne se justifie plus compte tenu du déménagement de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z].

Ainsi, compte tenu de ces seuls éléments d’appréciation sur les dommages matériels subis par Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z], la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum à payer à Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] la somme de 600 € en réparation de leur préjudice matériel.

c) Sur le préjudice moral

La nécessité pour Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] de gérer le sinistre pendant une durée de deux ans environ et le sentiment d’insécurité généré par la répétition des débordements d’eaux usées caractérisent pour eux un préjudice moral qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 400 € pour chacun soit 800 € au total que la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD seront condamnées in solidum à leur payer.

d) Sur le refus d’assurance

Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] justifient que leur assureur a résilié leur contrat à effet au 26 février 2024 compte tenu du nombre de sinistres qu’ils ont subi.

Cette résiliation n’est toutefois pas la conséquence directe du manquement de la société IN’LI à ses obligations de garantie et d’entretien du logement mais est consécutive au nombre de dégâts des eaux subis alors que la cause structurelle du sinistre ne pouvait être identifiée par le bailleur que par sa répétition dans le temps.

En conséquence, le lien de causalité entre la faute de la société IN’LI et le préjudice subi par les demandeurs n’est pas établie, et cette demande d’indemnisation est donc rejetée.

Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] ne démontrent pas au surplus qu’ils ont été dans l''impossibilité de trouver un nouvel assureur, ce qui ne peut résulter du seul refus de prise en charge produit au débat.

III. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

La demande d’indemnisation faite par la société IN’LI se fonde sur la responsabilité contractuelle compte tenu de l’existence du contrat de bail entre les parties, le dommage invoqué par la société IN’LI se rattachant à l’exécution d’un engagement contractuel.

En l’espèce, la société IN’LI justifie de nombreux commentaires négatifs à son égard sur les réseaux sociaux effectués par Madame [E] [U] épouse [Z] la qualifiant notamment de « voleur » et de « honte de la France » en l’absence de travaux de remise en état de leur logement. Ces propos qui constituent une faute entraînent nécessairement une atteinte à la réputation et à l’image de la société IN’LI qui justifie de lui allouer en réparation, en considération du nombre de commentaires dont elle justifie, la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts. Madame [E] [U] épouse [Z] seule auteure de ces commentaires sera ainsi condamnée à ce paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’espèce, la solution apportée au litige justifie de mettre à la seule charge de la société AXA FRANCE IARD partie perdanteles dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile. La demande de la société AXA FRANCE IARD au titre des frais irrépétibles est donc rejetée, de même que la demande de la société IN’LI à l’encontre de Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] à payer à la société IN’LI la somme de 1263,46 € au titre de l’arriéré locatif déduction faite du dépôt de garantie,

DÉCLARE la société IN’LI responsable des préjudices subis par Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] du fait des dégâts des eaux survenus dans leur logement,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à garantir entièrement la société IN’LI des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance, dans les termes et limites de la police souscrite laquelle prévoit l’application de franchises par assuré et sinistre dont les montants sont fixés aux termes des conditions particulières de la police,

CONDAMNE en conséquence in solidum la société IN’LI et la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] les sommes de 5100 € en réparation de leur trouble de jouissance, 800 € en réparation de leur préjudice moral et 600 € en réparation de leur préjudice matériel,

CONDAMNE Madame [E] [U] épouse [Z] à payer à la société IN’LI la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts,

REJETTE le surplus des demandes d’indemnisation,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD à payer à Madame [E] [U] épouse [Z] et Monsieur [G] [Z] la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejette les autres demandes sur ce fondement,

CONDAMNE la société AXA FRANCE IARD aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection