TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sébastien GARNIER ; Monsieur [B] [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SZC

N° MINUTE :

9-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 20 août 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 4] RIVE DROITE dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1473

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

Délibéré le 20 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 août 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 20 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02101 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7SZC

EXPOSE DU LITIGE :

M. [O] [W] est propriétaire du lot 201 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025 le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic la société FONCIA PARIS RIVE DROITE a assigné M. [O] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8586,03 euros au titre des charges échues et impayées arrêtées au 1er janvier 2025, 654 euros au titre des frais nécessaires, 700 euros à titre de dommages-intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de sommation préalable du 21 août 2024.

A l’audience du 23 mai 2025 le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires à laquelle il s’en est rapporté oralement à l’audience pour l’exposé de ses différents moyens.

Régulièrement assigné à domicile, M. [O] [W] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, historique de compte pour la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2025, appels de fonds pour la période correspondante, procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2023 et 18 juin 2024 ainsi qu’une attestation de non recours) la créance de ce dernier est établie à la somme de 8586,03 euros au titre des charges et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025.

M. [O] [W] sera en conséquence condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur la demande au titre des frais nécessaires

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 654 euros au titre des frais nécessaires se décomposant comme suit : 66 euros pour la mise en demeure du 15 février 2024, 240 euros au titre des frais de constitution commissaire de justice et 348 euros au titre des frais de constitution avocat.

Il est justifié de la mise en demeure. En revanche le syndicat des copropriétaires qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

M. [O] [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 66 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [O] [W] n’a réglé aucune charge de copropriété au cours de l’année 2024.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages-intérêts sera en conséquence accueillie à hauteur de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [W], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, hors coût de la sommation de payer qui ne correspond pas à un acte indispensable à l’introduction de la présente instance mais aurait pu relever des frais nécessaires.

M. [O] [W] sera condamné à payer en outre au syndicat des copropriétaires la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes de :

—  8586,03 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés pour la période comprise entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025,

—  66 euros au titre des frais nécessaires,

—  200 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [O] [W] aux dépens dont ne relève pas la sommation de payer du 21 août 2024 ;

CONDAMNE M. [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT