Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDEUR :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [M]

Appartement 51 Etage 1

11 Rue de Verdun

44220 COUËRON

représentée par Maître Mélanie LESOURD, avocate au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 19 décembre 2024

date des débats : 27 février 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03557 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NMT4

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Maître Mélanie LESOURD + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 mai 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT a donné à bail à Monsieur [X] [M] un logement (appartement n°51) situé 11 rue de Verdun – 44220 COUERON.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, HARMONIE HABITAT a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [X] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours (312,44 euros) augmenté des charges, révisée conformément aux dispositions du bail, à compter de sa résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, sous réserve de l’état du logement ;

— Condamner Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront les frais de signification à partie du jugement à intervenir.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025 lors de laquelle la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et s’est opposée à la demande de délais formulée par le locataire. Elle fait valoir que Monsieur [X] [M] trouble le voisinage de la résidence de manière répétée depuis 2019 et produit de nombreuses attestations, courriers, plaintes et auditions en ce sens.

Monsieur [X] [M], représenté par son conseil, s’oppose aux demandes formulées par la société HARMONIE HABITAT, et à titre subsidiaire, sollicite les plus larges délais afin de se reloger. Il conteste les troubles de voisinage qui lui sont reprochés et fait valoir qu’il subit lui-même un harcèlement de la part de ses voisins, produisant également de nombreuses attestations, mains courantes, plaintes et courriers en ce sens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat de bail du 21 mai 2018 est soumis, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il est de jurisprudence constante que les locataires et occupants sont responsables des personnes qu’ils introduisent dans les lieux loués et qu’ils associent à la jouissance paisible de ces lieux. Ils doivent en conséquence répondre vis-à-vis du bailleur des abus de jouissance causés par elles.

L’article 1217 du Code civil dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

Aux termes de l’article 1224 du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En l’espèce, HARMONIE HABITAT dénonce de nombreux manquements à l’obligation de jouir paisiblement des lieux loués depuis 2019 (violences, menaces, insultes, dégradations), les relate et produit les pièces suivantes :

Courrier de Madame [V] en date du 20 novembre 2019 qui demande à déménager suite au harcèlement subi par Monsieur [M] (violences, insultes et menaces) ; faits corroborés par l’attestation de Monsieur [A] qui indique avoir assisté à des violences (coups portés avec une branche) ;Attestations et plaintes relatives à des engluages de serrures dénoncés par plusieurs locataires en avril 2020 ;Mail de Monsieur [B] [W], salarié de la société HARMONIE HABITAT qui dénonce des faits subis le 28 décembre 2020 (menaces de mettre le feu à l’immeuble) ;Le 26 janvier 2021, des voisins signalent les dégradations commises par Monsieur [M], outre des insultes proférées (il est précisé que les « gens ont peur » et n’iront pas déposer plainte) ;Le 22 octobre 2021, Monsieur [S] signale au bailleur que Monsieur [M] les a menacés de couper leur porte d’entrée et leur voiture à la scie circulaire ;Le 23 novembre 2022, plainte de Monsieur [L] contre Monsieur [M] suite à des menaces les 9 et 11 août 2022, vol de courrier et engluage de serrure ; Le 24 novembre 2022, plainte de Monsieur [B] pour les nombreux faits commis par Monsieur [M] (menaces, serrures, dégradations) ;Courrier de HARMONIE HABITAT en date du 9 janvier 2023 évoquant l’installation d’une caméra sur les volets de Monsieur [M] pour filmer le parking (avec photos) ;Plaintes de Monsieur [T], Monsieur [D] et Monsieur [L] en mai 2023 pour des dégradations (engluages de serrures avec de la colle) ;Le 2 juin 2023, nouvelle plainte de la société HARMONIE HABITAT ;Le 27 mars 2024, recueil de témoignages par commissaire de justice ;

Le 3 avril 2024, sommation de cesser les troubles par commissaire de justice à Monsieur [X] [M] ;Le 8 avril 2024, convocation de Monsieur [X] [M] devant le tribunal correctionnel pour dégradation en réunion (victime SA HARMONIE HABITAT) ;Le 25 juillet 2024, mail de Madame [O] dénonçant les menaces subies et la peur d’être agressée ;Le 31 juillet 2024, plainte de Madame [J] [G] pour violences avec certificat médical et compte rendu radiographique (ITT de 10 jours) ;Attestation de Monsieur [E] [P] qui témoigne des menaces de mort subies par Madame [O] ;Le 16 octobre 2024, audition d’un représentant de la société HARMONIE HABITAT.

En réplique, Monsieur [X] [M] fait valoir qu’il a lui-même été harcelé par ses voisins, et produit plusieurs attestations qui mettent en avant son bon comportement, courtois et respectueux, ainsi que les mains courantes et plaintes qu’il a pu déposer.

Toutefois, le fait que Monsieur [X] [M] ait pu avoir de bons rapports avec certains locataires ne vient en rien discréditer les très nombreux témoignages produits qui décrivent son comportement agressif et violent, de nature à susciter la crainte chez de nombreux voisins au point d’avoir peur de déposer plainte.

Par ailleurs, il convient de rappeler que Monsieur [X] [M] a fait l’objet d’une convocation devant le tribunal correctionnel, tandis qu’un représentant de la société HARMONIE HABITAT a pu lui-même être témoin de ses agissements.

Par conséquent, le bailleur rapporte parfaitement la preuve de la réalité des troubles de jouissance commis par Monsieur [X] [M] depuis son entrée dans les lieux, de leur caractère grave et persistant en dépit de nombreuses mises en demeure pour tenter de faire cesser ses agissements.

Dans ces conditions, les manquements répétés de Monsieur [X] [M] à ses obligations justifient sans conteste la résiliation du contrat de bail, de sorte qu’il devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de mettre à la charge de Monsieur [X] [M] une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 312,44 euros par mois aux termes de l’assignation, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les délais :

Compte tenu de l’attitude de Monsieur [X] [M], ci-dessus rapportée, aucun délai ne saurait lui être accordé, conformément aux dispositions de l’article L. 412-3 alinéa 3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [X] [M] au paiement de la somme de 500 euros à HARMONIE HABITAT au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 mai 2018 par Monsieur [X] [M] portant sur le logement situé 11 rue de Verdun – 44220 COUERON ;

DIT que Monsieur [X] [M] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 11 rue de Verdun – 44220 COUERON, en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [X] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RENVOIE la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DEBOUTE Monsieur [X] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M], à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), soit la somme de 312,44 euros, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré HARMONIE HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Le Greffier Le juge des contentieux et de la protection

M. HORTAIS S. ZARIFFA