TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christian MAXIMILIEN ; S.C.I. LA BRUYERE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02261 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7USH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 28 novembre 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic. SARL LE CABINET GEMALIA , dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Christian MAXIMILIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0710

DÉFENDERESSE

S.C.I. LA BRUYERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

Délibéré le 28 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02261 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7USH

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA [Adresse 5] est propriétaire des lots n°0033 et 0377 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à PARIS (75008), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 21 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet GEMALIA a fait assigner la SCI LA [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3 980,43 euros selon décompte du 19 mars 2025, au titre des charges de copropriété impayées et 2 786,40 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts, 1 200 euros à titre de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

À l’audience du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

La SCI LA BRUYERE, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé en étude, ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025.

MOTIF DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :

le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 7] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°0033 et 0377,un extrait du compte de copropriétaire arrêté au 19 mars 2025, portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, les appels de charges et fonds travaux portant sur la période afférente ainsi que les répartitions de charges 2022 et 2023,les procès-verbaux des assemblées générales des 29/06/2023 et 20/06/2024, le contrat de syndic.

Le relevé de compte propriétaire produit par le requérant présente un solde débiteur de 3 980,43 euros hors frais, appel du 3ème trimestre 2025 inclus.

Cette créance est justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales susmentionnées, ayant notamment adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024, 2025, approuvé les comptes de l’exercice 2023 et approuvé les comptes de travaux de fourniture/pose d’arrosage automatique, d’aménagement de la sortie du local à ordures, de reprise de la façade du rez-de-chaussée, de réfections du hall, de remplacement de l’alimentation du moteur soufflage 4, de toiture en R+1.

Par conséquent, la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] sera condamnée à verser la somme de 3 980,43 euros hors frais au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus.

En application de l’article 1231-6 du code civil et conformément à la demande, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation. La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée conformément à l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 2 786,40 euros au titre :

De quinze mises en demeure et relances adressées à la SCI LA BRUYERE en deux ans. Ces envois multiples et répétés, facturés à chaque fois 24 euros ou 28,80 euros en application des dispositions du contrat de syndic qui n’est pas opposable aux copropriétaires puisqu’ils n’en sont pas signataires, ne se justifient pas et ce d’autant qu’ils ne sont pas systématiquement adressés selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’ils ont, de plus, été envoyés à une adresse qui n’est pas celle du siège social de la SCI. Par conséquent, aucun de ces courriers ne donnera lieu à remboursement.

Des honoraires et frais de suivi de contentieux ainsi que des frais de remise de dossier à l’avocat alors qu’il n’est pas démontré que le syndic a, ce faisant, accompli des diligences exceptionnelles au-delà des actes de gestion courante qu’il lui revient d’accomplir, étant là encore rappelé que le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention,

Des honoraires de prise d’hypothèque légale, sans qu’il ne soit justifié de la prise effective de cette sûreté.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] ne s’est pas acquittée de ses charges depuis le début de l’année 2023 et qu’il s’agit de la deuxième procédure judiciaire intentée à son encontre. Ce comportement cause au syndicat des copropriétaires un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle fois une procédure contentieuse.

Par conséquent, la SCI [Adresse 7] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI LA [Adresse 5], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 6] [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à PARIS (75008), représenté par son syndic le cabinet GEMALIA, les sommes suivantes :

3 980,43 euros au titre des charges de copropriété impayées du 1er janvier 2023 au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts, 400 euros à titre de dommages et intérêts, 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic le cabinet GEMALIA de sa demande au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI LA [Adresse 5] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025 et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente