TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [E] [X]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A5Y

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09413 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6A5Y

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 21/07/1999 à effet au 21/ 07/ 1999, l’OPAC de [Localité 5] actuellement [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [X] [E] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], avec cave pour un loyer de 1704,78 francs outre provisions sur charges mensuelles.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16/05/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1236,05 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24/09/2024, [Localité 5] HABITAT OPH a fait assigner M. [X] [E] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges

— voir ordonner l’expulsion de M. [X] [E] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier,

— voir condamner M. [X] [E] au paiement :

— d’une somme de 1828,42 euros, au titre de l’arriéré dû au 18/07/2024, juin 2024 inclus, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 16/ 05/ 2024

— d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer actualisé et des charges, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, par la remise des clés , procès-verbal d’expulsion ou de reprise

— d’une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 26/09/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 1828,42 euros au 18/07/2024, juin 2024 inclus et toutes ses autres demandes.

Il ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire, la dette étant en augmentation, même si le loyer courant est repris.

Bien que régulièrement assigné selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, M. [X] [E] n’a pas comparu et n’ a pas été représenté, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 21/01/2025, dont les termes ont été communiqués au demandeur à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’assignation

M. [X] [E] a été régulièrement assigné.

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17/05/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 16/05/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 21/07/1999 (date d’effet) et stipule une durée de 3 mois. Il a été reconduit tacitement le 21/04/2024 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 16/05/2024, il était donc soumis à la loi nouvelle . Le délai prévu au commandement était donc de 6 semaines et non deux mois.

Mais la mise dans le débat de la loi applicable au contrat pour le commandement de payer a fait l’objet en tout état de cause d’observations du bailleur mais non du locataire, non comparant, qui doit soulever avec preuve d’un grief la nullité de l’acte de procédure que constitue le commandement de payer.

Il convient de substituer le délai légal applicable.

M. [X] [E] n’ayant pas réglé la dette dans six semaines du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27/06/2024 à minuit, soit à compter du 28/06/2024.

La situation d’impayé locatif a augmenté depuis cette date. Le versement intégral du loyer courant est repris depuis le mois de septembre 2024 par le prélèvement du 10/10/2024, mais avant cette date les paiements ont été irréguliers. Le bailleur ne sollicitant pas la suspension des effets de la clause résolutoire, M.[X] [E] étant absent à l’audience, il ne peut être accordé de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [X] [E] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de M. [X] [E] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [X] [E] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte fourni que M. [X] [E] reste devoir une somme de 1726,66 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 18/ 07/2024, juin 2024 inclus et hors frais.

Il convient en conséquence de condamner M. [X] [E] au paiement de cette somme à titre provisionnel sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 16/05/2024 sur la somme de 1236,05 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient en équité de débouter [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner M. [X] [E] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir et dès à présent,

CONSTATE que M. [X] [E] a été régulièrement assigné

DIT que le bailleur est recevable à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28/06/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2], avec cave

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE M. [X] [E] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 1726,66 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 18/07/2024, juin 2024 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du 16/05/2024 sur la somme de 1236,05 euros et de l’assignation pour le surplus ,

ORDONNE qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [Localité 5] HABITAT OPH pourra faire procéder à l’expulsion de M. [X] [E], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE M. [X] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 16/05/2024.

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT