MINUTE N°

N° RG 24/00704 – N° Portalis DB22-W-B7I-SP7Y

Société 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [G] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, société anonyme d’HLM, immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le numéro 572 015 451, dont le siège social est sis [Adresse 4],

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, substitué par Maître Genusha WARAHENA, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [F], demeurant [Adresse 1], non-comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Jeanine HALIMI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [G] [F]

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [F] un appartement à usage d’habitation et une cave situés [Adresse 2] à [Localité 8], par contrat en date du 9 octobre 2020, pour un loyer de 726,08 €, provision pour charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société 1001 VIES HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la résiliation du bail, le 25 janvier 2024, pour le montant de 5 636,98 €, hors frais d’acte. Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, la société 1001 VIES HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de [Localité 10], aux fins de voir :

— Condamner le défendeur à payer la somme de 5 673,34 € ;

— Prononcer la résiliation de plein droit du bail, conformément aux articles 1729 et 1741 du code civil ;

— Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du Commissaire de Police, d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique, si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévus aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Dire qu’à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à son départ effectif le défendeur devra mensuellement à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au montant du loyer majoré de 50 %, sans préjudice des charges ; subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— Vu les articles 33 et 37 de la loi du 9 juillet 1991, condamner le défendeur au paiement d’une astreinte définitive de 8 € par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;

— Autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles ou local du choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Condamner le défendeur à payer la somme de 330 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation, de la notification au Préfet et, plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure ;

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 6 février 2025.

Par courrier déposé avant l’audience, Monsieur [F] a sollicité le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure pour raisons professionnelles, non justifiées. Malgré l’opposition du Conseil de la société 1001 VIES HABITAT, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 juin 2025.

L’audience du 3 juin 2025 n’ayant pu se tenir, les parties ont été reconvoquées par le Greffe à l’audience du 16 octobre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception.

A l’audience du 16 octobre 2025, la société 1001 VIES HABITAT a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé sa créance à la somme de 9 535,44 €, à la date du 2 octobre 2025, échéance de septembre 2025, en précisant que seuls deux règlements ont été effectués début août 2025. La société 1001 VIES HABITAT s’est opposée à l’octroi de tout délai de paiement et a réitéré l’ensemble de ses demandes.

Bien que cité en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [F] n’a été ni présent, ni représenté. Par ailleurs, l’avis de réception de la lettre recommandée de reconvocation à l’audience du 16 octobre 2025 qui lui a été adressée par le Greffe est revenu à ce dernier avec la mention « Pli avisé et non réclamé ».

Monsieur [F] a néanmoins adressé une lettre, reçue au Greffe le 15 octobre 2025, promettant le règlement de sa dette d’ici le printemps prochain et faisant état de règlements de 200 € en plus de ses loyers et charges courants depuis le mois de septembre 2025.

Toutefois, en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, la procédure étant orale et aucune disposition ne prévoyant que les parties peuvent être autorisées à formuler des observations par écrit, sans se présenter à l’audience, le courrier de Monsieur [F] ne sera pas pris en compte dans les débats.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES CONSÉQUENCES DU DÉFAUT DE COMPARUTION DU DÉFENDEUR :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [F], régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Yvelines par voie dématérialisée le 28 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX par voie dématérialisée le 21 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action sera donc déclarée recevable.

III. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

Aux termes des articles 1728 et 1741 du code civil, le preneur est tenu “de payer le prix du bail aux termes convenus.” et “Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs obligations.”

L’article 1217 du code civil prévoit, par ailleurs, que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre exécution ; […] – provoquer la résolution du contrat ; […]”

L’article 1224 du code civil précise que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au créancier ou d’une décision de justice.”

Enfin, selon l’article 1229 du code civil, en cas de résolution judiciaire, la résolution prend effet à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

En ne réglant pas régulièrement ses loyers et charges et en ne régularisant pas son arriéré après le commandement de payer qui lui a été délivré le 25 janvier 2024, dans le délai de deux mois qui lui était accordé pour le faire, Monsieur [F] a commis un manquement à son obligation essentielle de locataire dont la gravité justifie pleinement que la résiliation judiciaire du bail soit prononcée, comme le demande la société 1001 VIES HABITAT.

En conséquence, la résiliation judiciaire du bail sera prononcée à la date du 25 mars 2024.

Par ailleurs, l’expulsion des lieux de Monsieur [F] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Enfin, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [F] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Le locataire occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois juillet 2024, la dette locative incluant les loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de juin 2024.

Monsieur [F] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu, au plus tard le 5 du mois suivant, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

V. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société 1001 VIES HABITAT a produit un décompte, arrêté à la date du 2 octobre 2025, aux termes duquel Monsieur [F] reste devoir la somme de 9 535,44 €, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Toutefois, Monsieur [F] n’ayant pas comparu à l’audience du 16 octobre 2025, l’actualisation à laquelle son bailleur a procédé au cours de ladite audience ne peut lui être opposée.

En revanche, du fait de son absence de comparution, Monsieur [F] n’a, par définition, pas contesté sa dette locative pour le montant figurant dans l’assignation qui lui a été délivrée, soit 5 673,34 €, échéance du mois de juin 2024 incluse.

En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à payer la somme de 5 673,34 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 5 636,98 € et à compter de l’assignation pour le surplus, étant rappelé qu’il est, par ailleurs, condamné à payer une indemnité d’occupation à compter du mois juillet 2024.

VI. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que « Pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. »

Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’en cas de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Or, en l’espèce, faute de clause résolutoire dans le bail, ce dernier a fait l’objet d’une résiliation judiciaire.

La possibilité d’octroyer des délais de paiement doit être appréciée dans les conditions de droit commun prévues par l’article 1343-5 du code civil aux termes duquel “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou rééchelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

En l’espèce, aucun élément du dossier ne permet de considérer que Monsieur [F] respecterait des délais de paiement s’il lui en était accordés, Monsieur [F] ayant eu à l’inverse un comportement dilatoire, en ne comparaissant pas à l’audience du 6 février 2025, alors qu’il s’est déplacé juste avant le début de l’audience pour remettre une demande de renvoi, et en ne se présentant pas à l’audience du 16 octobre 2025.

En conséquence, il ne sera pas accordé de délais de paiement à Monsieur [F].

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société 1001 VIES HABITAT, Monsieur [F] sera condamné à lui verser une somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et dit qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société 1001 VIES HABITAT ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 9 octobre 2020, entre la société 1001 VIES HABITAT et Monsieur [G] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 8] à la date du 25 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 1001 VIES HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 5 673,34 €, échéance de juin 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 5 636,98 € et à compter de l’assignation pour le surplus;

DIT que Monsieur [G] [F] ne répond pas aux conditions pour qu’il puisse lui être accordé des délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la Préfecture et à la CCAPEX ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

DÉBOUTE la société 1001 VIES HABITAT de toutes demandes différentes, plus amples ou contraires, au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au Greffe du Juge des Contentieux de la Protection, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire