TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à Me [Localité 15]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e TOURNIER

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/07821

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7RT

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [A] [O] [E] [Y] [V]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [P] [S] [I] [Y] [D] [X]

[Adresse 9]

[Localité 12] (PAYS-BAS)

représentés par Maître Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0549

DÉFENDEURS

Syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C de la résidence [Adresse 21] [Adresse 14] sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la S.A.S. VIANOVA GESTION

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par Maître Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0263

S.A.S. VIANOVA GESTION

[Adresse 8]

[Localité 10]

non représentée

Décision du 11 Mars 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/07821 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7RT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Julien FEVRIER, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Madame Justine EDIN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 11 décembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

Un syndicat secondaire a été institué pour administrer le bâtiment C de cet ensemble immobilier.

Le syndic de ce syndicat secondaire est la SAS Vianova Gestion.

L’assemblée générale des copropriétaires du syndicat secondaire du bâtiment C de cet immeuble s’est réunie le 23 mars 2023.

Par actes du 1er juin 2023, M. [M] [U] et M. [P] [U] ont assigné devant le tribunal le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’immeuble dénommé résidence [Adresse 22] situé [Adresse 3], ainsi que la SAS Vianova Gestion.

*

Dans leurs dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 15 février 2024, les consorts [Y] [D] [X] demandent au tribunal de :

«  juger le syndicat temporairement irrecevable en sa fin de non-recevoir en ce que soulevée devant la juridiction du fond au lieu que devant Monsieur le Juge de la mise en état et le renvoyer à mieux se pourvoir devant Lui ;

seulement à défaut pour le juge de la mise en état de ce faire, enjoindre au syndicat de communiquer :

ET la feuille de présences certifiée annexe du procès-verbal

ET la liste des copropriétaires et assimilés de l’article 32 du décret d’application du 17 mars 1967 tenue annuellement à jour par le syndic.

Juger MM. [M] et [P] [C] [X] recevables et bien fondés en tous leurs chefs de demande,

En conséquence,

Annuler purement et simplement toutes les résolutions soumises à l’assemblée générale des Copropriétaires du Syndicat secondaire du bâtiment « C » de l’ensemble immobilier " [Adresse 19] " sis à [Localité 18] [Adresse 13] [Adresse 4], tenue le 23 MARS 2023 ;

Condamner « in solidum » ledit syndicat secondaire des copropriétaires du [Adresse 7] [Localité 16] [Adresse 2], constituant le bâtiment « C » de l’ensemble immobilier " [Adresse 20] [Adresse 14] " sis [Adresse 6] à [Localité 17], et son représentant légal, la S.A.S. « VIANOVA GESTION » à payer aux requérants :

— tant la somme de 2500,00€ T.T.C. sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— que les entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi par M^e Amandine LAGRANGE, membre de l’ARPI FLORENT AVOCATS conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Juger que MM. [M] et [P] [L] [X] seront bien évidemment :

— exonérés de toute participation tant au paiement desdites sommes que des frais de procédure exposés par ledit syndicat pour sa défense,

— comme dispensés de tous frais attachés ou découlant de la future nouvelle assemblée, en ce frais de convocation comme notification de procès-verbal, et ce au besoin à hauteur ou dans la limite non chiffrée à ce jour de ceux inhérents à l’assemblée générale, bien que déjà intervenue mais restant encore à annuler, du 23 MARS 2023 et éventuels honoraires complémentaires de syndic pour suivi du dossier de la présente instance ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 décembre 2023, le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C du [Adresse 3] demande au tribunal de:

«  DÉBOUTER Monsieur [M] [A] [O] [E] [Y] [D] [X] et Monsieur [P] [S] [I] [Y] [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

LES CONDAMNER solidairement sinon in solidum au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ".

*

Bien que régulièrement assignée, la SAS Vianova Gestion n’a pas constitué avocat.

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 29 avril 2024 et l’affaire a été plaidée le 11 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile qui prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 23 mars 2023

A l’appui de leur demande, les consorts [Y] [D] [X] font valoir que :

— ils sont copropriétaires de l’immeuble à titre personnel par succession ou par donation d’usufruit temporaire ;

— ils ont été convoqués à participer à l’assemblée litigieuse, mais sont défaillants ;

— ils sont mentionnés sur le procès-verbal en qualité de copropriétaires;

— il appartient au syndic de démontrer que cette mention est erronée ;

— les assemblées du 20 avril 2019, 12 octobre 2020, 14 avril 2021 et 31 mars 2022 font l’objet de recours en annulation ;

— l’assemblée générale litigieuse a été convoquée par une personne sans qualité pour cela ;

— l’annulation est fondée sur l’article 7-1 du décret du 13 mars 1967 et sur le règlement de copropriété ;

— par le seul fait de l’annulation à intervenir de l’assemblée générale du 20 mars 2019 comportant renouvellement du mandat du syndic, l’assemblée générale litigieuse devra être annulée ;

— l’appel concernant la validité de l’assemblée générale du 20 mars 2019 est en cours ;

— le règlement de copropriété prévoit la présence de deux scrutateurs ;

— en l’absence d’un second scrutateur, l’assemblée générale litigieuse doit être annulée ;

— la demande est fondée sur l’article 1104 du code civil et l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

— l’élection d’un second scrutateur n’a pas été réalisée ;

— la mise en cause de la société Vianova Gestion est justifiée pour lui permettre de s’expliquer, alors qu’elle a manqué à ses obligations.

En réponse, le syndicat des copropriétaires défendeur fait valoir que :

— les demandeurs attaquent toutes les assemblées générales ;

— les demandeurs ont attaqué l’assemblée générale de 2019 mais ont été déboutés devant le tribunal et l’affaire est pendante devant la cour d’appel ;

— il s’en rapporte sur la responsabilité du syndic ;

— les demandeurs ne rapportent pas la preuve de leur qualité et intérêt à agir ;

— les demandeurs ont toujours été défaillants ;

— la question de la désignation des scrutateurs ne leur fait pas grief ;

— le règlement de copropriété qui ne prévoit pas de président est obsolète et non en harmonie avec la loi du 10 juillet 1965, mais la présence des deux membres au sein du bureau a été respectée ;

— il y a bien eu deux votes permettant la constitution du bureau ;

— personne ne s’est présenté au poste de second scrutateur ;

— ce point n’invalide pas l’assemblée.

*

En premier lieu, les consorts [Y] [D] [X] demandent au tribunal de juger irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires. Or, le dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires défendeur ne mentionne aucune fin de non-recevoir, mais une simple demande de rejet des demandes. Il n’y a donc pas lieu de déclarer irrecevable une fin de non-recevoir qui n’existe pas.

*

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l’annulation en son entier de l’assemblée générale et ce même en cas d’inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale.

Possède la qualité d’opposant, au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l’inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l’assemblée générale n’est pas opposant au sens de ce texte.

L’abstentionniste ne doit pas être considéré comme opposant au sens de l’article 42 précité.

Sur ce,

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 mars 2023.

Ils sont effectivement mentionnés comme copropriétaires absents et non représentés sur ce procès-verbal.

En outre, ils produisent deux certificats établis par un notaire qui justifient de leur qualité de copropriétaires dans l’immeuble à l’époque de l’assemblée générale litigieuse.

Les demandeurs justifient donc suffisamment de leur qualité de copropriétaires défaillants pour l’intégralité de l’assemblée générale litigieuse.

Il n’est pas nécessaire d’ordonner au syndicat des copropriétaires de communiquer la feuille de présence et la liste des copropriétaires.

Le non-respect du délai de l’article 42 pour engager la procédure n’est pas justifié, ni même invoqué.

Suite à examen d’office de ce point, la demande d’annulation de l’assemblée générale dans son intégralité est donc recevable.

*

Vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967 qui précise qu’au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne son président et s’il y a lieu un ou plusieurs scrutateurs. Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble, lequel prévoit la désignation d’un président et d’un bureau composé de deux scrutateurs et d’un secrétaire.

Sur la question litigieuse du nombre de scrutateurs, le règlement de copropriété n’est pas contraire à l’article 15 du décret du 17 mars 1967 et doit donc être respecté.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse qu’un seul scrutateur a été élu.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le non-respect du règlement de copropriété sur ce point résulterait d’une impossibilité de désigner un second scrutateur faute de candidat.

Le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse ne mentionne aucune absence de candidature ayant empêché un vote sur ce point, alors que 15 copropriétaires étaient présents selon ce document.

La démonstration d’un grief n’est pas nécessaire pour solliciter l’annulation de l’assemblée générale pour ce motif.

Dans ces conditions, au regard du non-respect injustifié du règlement de copropriété prévoyant deux scrutateurs, l’assemblée générale litigieuse sera annulée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’annulation de l’assemblée générale résulte d’une faute du syndic qui n’a pas assuré le respect du règlement de copropriété. La SAS Vianova Gestion, responsable de l’annulation de l’assemblée générale litigieuse du fait de son manquement, sera condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires défendeur aux dépens.

Maître Amandine Lagrange, avocat, sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SAS Vianova Gestion et le syndicat des copropriétaires défendeur seront condamnés in solidum à verser aux consorts [Y] [D] [X] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de dommages-intérêts de 200 € évoquée dans les motifs des conclusions des demandeurs n’est pas reprise au dispositif de leurs conclusions, de sorte que le tribunal n’en est pas saisi.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Les demandeurs seront donc dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et dépens engagés par le syndicat des copropriétaires dans cette affaire.

En revanche, ce texte ne permet pas au tribunal de dispenser les demandeurs des frais d’une future assemblée générale et la demande à ce titre sera donc rejetée.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevables les demandes de M. [M] [C] [X] et M. [P] [C] [X] ;

ANNULE l’intégralité de l’assemblée générale du 23 mars 2023 du syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’immeuble dénommé résidence [Adresse 22] situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’immeuble dénommé résidence [Adresse 22] situé [Adresse 3] et la SAS Vianova Gestion à payer à M. [M] [U] et M. [P] [C] [X] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires secondaire du bâtiment C de l’immeuble dénommé résidence [Adresse 22] situé [Adresse 3] et la SAS Vianova Gestion aux dépens ;

AUTORISE maître Amandine Lagrange, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

RAPPELLE que M. [M] [C] [X] et M. [P] [C] [X] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, en ce compris les frais irrépétibles et dépens engagés par le syndicat des copropriétaires dans cette affaire ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 16] le 11 Mars 2025.

La Greffière Le Président