TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [M] [F] [Y]

PREFET DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Valérie FIEHL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09936 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FFR

N° MINUTE : 9

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [E] [G], demeurant [Adresse 3] AUSTRALIE -

Madame [W] [R] épouse [G], demeurant [Adresse 3] (AUSTRALIE) -

représentée par M^e Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1294

DÉFENDERESSE

Madame [M] [F] [Y], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2025 par Françoise THUBERT, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09936 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FFR

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1/06/2019 à effet au 1/06/2019, M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] ont donné à bail à Mme [F] [Y] [M] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 1400 euros et 200 euros de provisions sur charges mensuelles. Le bail a été consenti pour 6 ans .

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 8/07/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 5049 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 16/10/2024, M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] ont fait assigner Mme [F] [Y] [M] aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et charges, et subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [F] [Y] [M] pour manquement à ses obligations contractuelles

— voir ordonner l’expulsion de Mme [F] [Y] [M] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, dès signification du jugement

— voir statuer ce que de droit sur le sort des meubles en application des articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution

— voir condamner Mme [F] [Y] [M] au paiement :

∙ d’une somme de 7477,84 euros, au titre de l’arriéré dû du 01/05/2024 au 1/10/2024, inclus, après déduction du solde créditeur des régularisations des charges locatives de 2019 à 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 8/07/2024 sur la somme de 5049 euros et de l’assignation pour le surplus

∙ d’une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer et des charges, qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation à titre principal par acquisition de la clause résolutoire au 08/09/2024 et à titre subsidiaire à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux,

∙ d’une somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET DE [Localité 5] le 18/10/2024.

A l’audience du 21/01/2025, le bailleur se désiste de sa demande en expulsion, maintient ses autres demandes. Il expose que Mme [F] [Y] [M] a donné congé le 17/10/2024 et a libéré les lieux le 21/11/2024. Il maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 7477,84 euros au 1/10/2024, octobre 2024 inclus. Il précise qu’il n’a pas été mentionné de travaux à réaliser à la suite de la libération des lieux.

Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [F] [Y] [M] n’a pas comparu ni été représentée, l’assignation étant déposée en étude d’huissier.

Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer , délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement , le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Les bailleurs justifient du signalement du commandement de payer à la CCAPEX reçu le 09/07/2024. Ils ont satisfait à leur obligation de ce chef.

L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi, si bien qu’il sont donc recevables en leur action.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 8/07/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.

Selon les termes de l’avis rendu le 13/06/2023 par la Cour de cassation, il a été observé que la loi 2023-668 du 27/07/2023 ne déroge pas aux dispositions de l’article 2 du code civil, selon lequel une loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif. Elle en déduit que le délai de 6 semaines de l’article 10 de la loi du 27/07/2023 ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il s’en déduit que si le bail a été renouvelé ou tacitement reconduit à partir du 29/07/2023, la clause résolutoire prévoit alors un délai de 6 semaines.

Le bail date du 01/06/2019 et stipule une durée de 6 ans, par commune intention des parties. Il a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27/07/2023.

Lors de la délivrance du commandement de payer le 08/07/2024, il était encore soumis à loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai prévu au commandement était donc bien de deux mois.

Le commandement de payer doit porter sur les loyers et charges dues, et reste exact à concurrence des sommes dues en cas de montant erroné.

Il a été pris en compte le loyer avec sa révision annuelle au 01/06/2024 soit 1500 euros et 200 euros de provision sur charges.

Mme [F] [Y] [M] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 08/09/2024 à minuit, soit à compter du 09/09/2024.

Il convient de constater le désistement des bailleurs de la demande en expulsion et séquestration des meubles, par suite de la libération des lieux au 21/11/2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation au départ effectif de Mme [F] [Y] [M] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Mme [F] [Y] [M] au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Le locataire est redevable du paiement des loyers et des charges aux termes convenus en application de l’article 7 a de la loi du 06/07/89.

Le logement est de 44.60 m² habitable selon certificat de surface du 03/07/2015 produit aux débats et non 45m². Mais il n’a été conclu qu’au 01/06/2019, avant le dispositif d’encadrement des loyers à [Localité 5], applicable pour les baux depuis le 01/07/2019. En l’absence d’une action en diminution de loyer de l’article 140 de la loi du 23/11/2019 dite loi [Localité 4] de la part de Mme [F] [Y] [M], le loyer est donc demeuré le loyer contractuel convenu, avec indexation annuelle à sa date anniversaire selon l’indice IRL.

Le bail ne comporte pas de cave.

M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] justifient du décompte de régularisation des charges de 2019 à 2023, selon les calculs notamment des charges d’eau.

Il ressort de ces pièces que les charges sont de :

—  2019 : 1160.51 et 141.75 euros de taxe des ordures ménagères sur 7 mois au prorata

—  2020 : 2539.80 euros et 246 euros de TOM

—  2021 : 2014.05 euros et 247 euros de TOM

—  2022 : 1978.58 euros et 255 euros de TOM

—  2023 : il est pris en compte seulement 91.20 euros de charges et 273 euros de TOM, en raison de la régularisation des charges d’ eau chaude créditrice après les relevés effectués dans le logement (index 705/569) ; en fait la régularisation est de 91.12 euros

Dans ces conditions, la demande en paiement qui porte sur l’arriéré de loyers et charges octobre 2024 inclus seulement, et après déduction des charges de 2019 à 2023 régularisées est de :

—  10149 euros de loyers et provisions sur charges, octobre 2024 inclus

— A déduire la somme de 1911,44 euros de régularisation des charges créditrice

— Soit un total de 8237,56 euros .

Dans son décompte d’assignation, la régularisation projetée créditrice était de 2671,84 euros, si bien que la différence de solde en résulte.

Mais les bailleurs n’ont pas fait signifier de conclusions actualisées pour le solde locatif après ajout de l’indemnité de novembre 2024 et déduction du dépôt de garantie; ils sollicitent paiement à hauteur de 7477,84 euros, selon le décompte de l’assignation.

Il convient en conséquence de condamner Mme [F] [Y] [M] au paiement de cette somme, sous réserve des indemnités d’occupation échues de novembre 2024 et du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 8/07/2024 sur la somme de 5049 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de condamner Mme [F] [Y] [M] à payer à M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire.

Sur les dépens

Il y a lieu de condamner Mme [F] [Y] [M] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] recevables à agir

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 09/09/2024 portant sur les lieux situés au [Adresse 2]

CONSTATE que les lieux ont été libérés le 21/11/2024

CONSTATE le désistement de M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] de leur demande en expulsion et séquestration des meubles

DIT que l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés le 21/11/2024 est égale au montant des loyers indexés et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Mme [F] [Y] [M] à payer à M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] la somme de 7477,84 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 1/10/2024, octobre 2024 inclus, déduction opérée des régularisations de charges de 2019 à 2023, outre l’indemnité d’occupation due jusqu’au 21/11/2024 avec intérêts au taux légal à compter du 8/07/2024 sur la somme de 5049 euros et de l’assignation pour le surplus,

RAPPELLE que faute de dégradations mentionnées dans l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie est restituable dans un délai de deux mois à compter de la libération des lieux

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,

CONDAMNE Mme [F] [Y] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 8/07/2024.

CONDAMNE Mme [F] [Y] [M] à payer à M. [G] [O] et Mme [R] épouse [G] [W] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT