TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e René DECLER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Henri-joseph CARDONA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03564 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6F

N° MINUTE :

9-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 15 janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [T] [E], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Henri-joseph CARDONA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1533

DÉFENDERESSE

Fondation AMICIE LEBAUDY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1315

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 novembre 2024

Délibéré le 15 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 janvier 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Audrey BELTOU, Greffier lors de l’audience, et de Antonio FILARETO, greffier lors du délibéré

Décision du 15 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03564 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4O6F

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [E] a conclu avec la Fondation AMICIE LEBAUDY un contrat de location pour un logement situé [Adresse 3] comprenant une cave avec prise d’effet au 1er décembre 2001 et renouvelé par avenant signé le 10 juin 2008.

Le 31 juillet 2002, un contrat de location d’un local annexe, correspondant à une cave portant le n°25 a été signé pour un montant de 20,13 euros par mois.

Madame [T] [E] soutient que depuis mai 2022, elle subit dans la cave, qui fait partie intégrante de son logement, un dégât des eaux, causé par une infiltration accidentelle des eaux pluviales à travers les soupiraux des façades de l’immeuble, à savoir la Fondation AMICIE LEBAUDY.

Elle ajoute que le 10 juin 2022, une réunion contradictoire s’est déroulée en présence d’un Expert mais hors la présence de Monsieur [L], Chef de site de la Fondation AMICIE LEBAUDY, pourtant dûment convoqué.

Elle souligne que le 19 juillet 2022, une réunion d’expertise, diligentée par l’assureur de Madame [T] [E], la société MAIF, s’est déroulée au [Adresse 4] afin de faire la lumière sur les circonstances du sinistre et ses causes, et que la Fondation AMICIE LEBAUDY et son assureur, la société ALLIANZ, bien que dûment convoqués, étaient absents.

Elle assure n’avoir pu trouver une solution amiable au litige du fait de la défenderesse, qu’un PV de constat en date du 25 juin 2024 démontre que la source du dégât des eaux provient des parties communes car le mur présente plusieurs points de défauts de structure, et qu’il y est également attesté des problèmes d’insécurité collectifs pour les caves.

Par acte signifié le 17 avril 2024, Madame [T] [E] a fait assigner la Fondation AMICIE LEBAUDY devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris.

Après un renvoi, l’affaire appelée à l’audience du 27 mai 2024 a été examinée à l’audience du 12 novembre 2024.

A l’audience, Madame [T] [E], représentée par son conseil, demande aux termes de ses conclusions n°3 de voir :

Condamner la Fondation AMICIE LEBAUDY à rembourser Madame [T] [E] la part du loyer correspondant à la cave, à savoir la somme de 20,13 euros mensuelle, à compter du mois de mai 2022 jusqu’à ce que le tribunal statue ;

Prononcer la suspension du paiement de la part de loyer correspondant à la cave, à savoir la somme de 20,13 euros mensuelle, à compter de la décision à intervenir et ce, jusqu’à la remise en état de la cave,

Condamner la Fondation AMICIE LEBAUDY à verser à Madame [T] [E] la somme de 3680,47 euros au titre de son préjudice matériel,

Condamner la Fondation AMICIE LEBAUDY la somme de 300 euros au titre du constat des commissaires de justice établi le 25 juin 2024 ;

Condamner la Fondation AMICIE LEBAUDY à verser à Madame [T] [E] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

Vu l’article 143 du Code de procédure civile,

Désigner un Expert avec mission de :

Se rendre sur place,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ,

Décrire l’origine du dégât des eaux survenu au sein de la cave n°25 louée par Madame [T] [E] ;

Décrire l’ensemble des malfaçons et défauts de conformité affectant la cave n°25 louée par Madame [T] [E] et tout autre désordre ou malfaçon qui pourra être constatée à la suite de l’examen de la cave ;

Fixer le coût des travaux nécessaires pour les désordres et malfaçons constatés ;

Fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis, y compris le préjudice de jouissance,

Dire que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les quatre mois de la saisine,

Dire qu’il en sera référé en cas de difficultés,

Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans tel délai de l’ordonnance à intervenir.

Elle indique demander le remboursement des frais engagés pour prendre en charge les désordres résultant du dégât des eaux et de l’absence de garantie de sécurité de la cave, notamment l’absence de réparation de la porte qui donne accès aux caves.

La Fondation AMICIE LEBAUDY [Localité 5] HABITAT OPH représenté par son conseil conclut aux termes de ses conclusions, au rejet des demandes principales et subsidiaire et à la condamnation de Madame [T] [E] à lui payer une indemnité de procédure de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens. A l’appui de son argumentation il indique avoir fait preuve de diligence dans le traitement de ces sinistres, n’avoir reçu aucune autre déclaration de sinistre, que la demanderesse n’établit pas la preuve de son préjudice, qu’elle a déjà été indemnisée par son assureur.

MOTIFS

L’article 1353 du Code Civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Aux termes des articles 1719 et 1720 et 1721 du Code Civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur.

L’article 6 c de la loi du 6 juillet 1989 énonce également que le bailleur est tenu « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués».

Concernant le dégât des eaux :

En l’espèce, un dégât des eaux dans la cave louée par Madame [T] [E] à la Fondation AMICIE LEBAUDY a donné lieu le 9 mai 2022 à une déclaration de sinistre.

Il ressort de la pièce 3 produite par la requérante que le 19 juillet 2022, que selon les éléments recueillis lors de l’expertise, « le sinistre a été causé par une infiltration accidentelle des eaux pluviales à travers les soupiraux des façades de l’immeuble. Les infiltrations ont causé des dommages aux contenus stockés dans la cave n°25 appartenant à Madame [E]. Lors de nos opérations d’expertise, nous constatons qu’une reprise de joints a été effectuée par le propriétaire bailleur. » Il est également précisé dans ce rapport que l’évaluation des dommages imputables au sinistre est de 315 euros.

Il ressort de la pièce 23 produite par la requérante qu’elle a été indemnisée par son assureur à hauteur de 315 euros (moins 135 euros de franchise) au titre de son préjudice lié au dégât des eaux, tandis qu’elle réclamait alors, vétusté déduite, la somme de 708,47 euros TTC.

Il ressort également de cette pièce que les causes du sinistre résultant d’une infiltration accidentelle ont été supprimées.

Madame [T] [E] qui ne justifie d’aucune nouvelle déclaration de sinistre, la pièce n°11 qu’elle produit (courrier de la MAIF du 4 octobre 2023) vise en référence l’ « évènement du 9 mai 2022 à [Localité 6] » et est antérieure au rapport définitif du 27 mai 2024 précité qui vise le « point de départ, la cause supprimée et les dommages constatés ».

Le constat de Commissaire de justice en date du 24 juin 2024 versé aux débats par la requérante en pièce 14, montre des photographies sans explications ni observations particulières, fait état de traces d’humidité, d’auréoles et de présence de mousse, sans démontrer pour autant un quelconque dégât des eaux actuel et ne démontre nullement que ladite cave serait impropre à sa destination.

Madame [T] [E] a précédemment été indemnisée pour le seul dégât des eaux accidentel du 9 mai 2022 dont elle justifie.

Sur l’insécurité des lieux loués :

Le constat de Commissaire de justice en date du 24 juin 2024 versé aux débats par la requérante en pièce 14, montre des photographies de portes sans poignées ou présentant une poignée tordue, sans rapport avec la cave n°25 louée par Madame [T] [E].

La défenderesse verse aux débats en pièce 5 un constat de commissaire de justice du 13 février 2024 qui justifie d’une part que la porte de l’accès aux caves sous le bâtiment 15 a été remplacée par une porte métallique, et que les portes de la cave sous la loge du gardien, outre les portes d’accès aux caves sous les bâtiments 9 et 11 sont en bon état, les serrures ayant été changées.

Elle justifie en pièces 6 et 7 de ses diligences entreprises pour le changement de trois portes d’accès aux caves en janvier 2024 et de la pose d’une installation de vidéosurveillance des lieux (pièce 8) en date du 6 septembre 2023.

Madame [T] [E] justifie avoir déposé plainte le 25 mars 2023 auprès de la police pour la dégradation de la serrure de sa cave (pièce 9).

Toutefois, la Fondation AMICIE LEBAUDY ne saurait être tenue pour responsable du fait d’un tiers en application de l’article 1725 du Code civil prévoyant que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voie de fait à sa jouissance, comme en l’espèce.

En conséquence de ce qui précède, il n’y a nullement lieu à ordonner une quelconque expertise, l’efficacité des travaux effectués par la Fondation AMICIE LEBAUDY n’étant nullement remise en cause par les pièces versées au dossier, le désordre qualifié d’accidentel ayant manifestement cessé, et la requérante ne contestant pas avoir été indemnisée par son assurance.

Compte tenu de ce qui précède, il en résulte que Madame [T] [E] ne rapporte ni la preuve d’un manque de diligence éventuel du bailleur ou d’une responsabilité de ce dernier, ni celle d’un préjudice indemnisable, sera déboutée de l’intégralité de ses demandes principales et subsidiaire infondées.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [E] succombant, elle sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Madame [T] [E] de l’intégralité de ses demandes principales et subsidiaire ;

DEBOUTE la Fondation AMICIE LEBAUDY de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [T] [E] aux dépens.

Fait et jugé à [Localité 5] le 15 janvier 2025

le greffier le Président