TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01297 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IT5

Minute : 25/00725

S.A.S. PSB IMMO 1

Représentant : Me [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Madame [S] [G]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. PSB IMMO 1

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Marjorie MAZURE, du cabinet de Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [S] [G]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Novembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 25 juillet 2007, la SCI EQUINOXE, aux droits de laquelle vient la société PSB IMMO 1, a donné à bail à Mme [S] [G] et à M. [H] [P] [Z] un local à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°3 situés [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 540,51 euros pour le local à usage d’habitation et 40,12 euros pour l’emplacement de stationnement outre 45 euros de provisions pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, la société PSB IMMO 1, par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2025 a fait signifier à Mme [S] [G] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 839,84 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier de l’occupation effective du logement dans le délai d’un mois.

Cette situation d’impayés avait été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 17 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, la société PSB IMMO 1 a fait assigner Mme [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 7 novembre 2025, au visa des articles 514-1, 834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1343-2 et 1728 du code civil, et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Juger acquise la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement,

Condamner Mme [S] [I] à payer à titre provisionnel à la société PSB IMMO 1 la somme de 4 486,44 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’avril 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement,

Ordonne l’expulsion de Mme [S] [I] et de tous occupants de son chef, des lieux occupés, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Condamner Mme [S] [I] au règlement à titre provisionnel, au profit de la société PSB IMMO 1 d’une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

Juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront-eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seuls frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

Condamner Mme [S] [I] à payer au demandeur la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [S] [I] au paiement des entiers dépens,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 30 avril 2025.

A l’audience du 7 novembre 2025, la société PSB IMMO 1, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 3 823,93 euros. Sur interrogation, elle a précisé que les paiements des loyers et charges étaient repris et qu’elle s’opposait à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [S] [G] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Elle a indiqué que ses revenus mensuels étaient de 1100 euros et a proposé de régler 100 euros chaque mois en plus de son loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société PSB IMMO 1 produit le bail signé le 25 juillet 2007, le commandement de payer délivré le 14 février 2025 et un décompte de la créance actualisé au 6 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 3 823,93 euros et Mme [S] [G] n’a pas contesté la dette.

En conséquence, il convient de condamner Mme [S] [G] à payer la société PSB IMMO 1 la somme provisionnelle de 3 823,93 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 17 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société PSB IMMO 1 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII de ses conditions générales une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer ».

La société PSB IMMO 1 a fait signifier, le 14 février 2025 à Mme [S] [G] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 839,84 euros.

Le commandement de payer du 14 février 2025 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 15 avril 2025.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [S] [G] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée. Il ressort des éléments communiqués et des débats qu’elle a repris le vesement intégral du loyer courant avant l’audience et qu’elle a commencé à apurer la dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [S] [G] qui est en situation de payer sa dette, selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [S] [G] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [S] [G] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société PSB IMMO 1 sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. En revanche, il n’y a pas lieu de dire que les meubles sont séquestrés en garantie de toutes sommes dues dès lors que les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution précédemment cité ne prévoient une telle possibilité.

Dans l’hypothèse où Mme [S] [G] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 15 avril 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux derniers loyers et charges soit à la somme de 845,60 euros, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [G], qui succombe, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société PSB IMMO 1 les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas. Elle a produit une note d’honoraire d’un montant de 733 euros. Mme [S] [G] sera en conséquence condamnée à lui payer la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société PSB IMMO 1 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 25 juillet 2007 entre la société PSB IMMO 1 et Mme [S] [G], concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement n°3 situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 15 avril 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [S] [G] à payer à la société PSB IMMO 1 la somme provisionnelle de 3 823,93 euros, au titre des sommes dues au 6 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [S] [G] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [S] [G] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que le paiement de chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation et de l’emplacement destationnemet n°3 situés [Adresse 4] de Mme [S] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont séquestrés en garantie des sommes dues,

Condamne en ce cas, Mme [S] [G] à payer à la société PSB IMMO 1 une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 845,60 euros à compter du 15 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [S] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne Mme [S] [G] à payer à la société PSB IMMO 1 une somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 5 décembre 2025.

Le Greffier Le Juge