TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04334 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W7Q

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 22 septembre 2025

DEMANDEUR

Etablissement public [Localité 5] HABITAT- OPH

[Adresse 1]

représenté par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [W],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 septembre 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 22 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04334 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7W7Q

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 10 juin 2015, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à M. [D] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4], pour un loyer actuel de 487, 53 € payable à terme à échoir.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 23 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [D] [W] pour paiement d’un arriéré de 1299, 22 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 9 janvier 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [D] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa notamment de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résolution de plein du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de M. [D] [W] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— condamner provisionnellement M. [D] [W] au paiement de la somme provisionnelle de 2065,71 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal,

— condamner provisionnellement M. [D] [W] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté de 50% avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner M. [D] [W] au paiement d’une somme de 350 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de tous les actes de procédure.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 10 janvier 2025.

A l’audience du 17 février 2025, le conseil de [Localité 5] HABITAT s’est référé à son acte introductif d’instance et a déposé un décompte au 6 mais 2025 avec un solde débiteur de 389, 06 €.

Régulièrement assigné à étude, M. [D] [W], n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25 octobre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 9 janvier 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 23 octobre 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article 16.2) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 1299, 22 euros en principal sous deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats sans avoir été contestés que le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 1299, 22 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 24 décembre 2024, sans qu’il soit besoin pour le juge d’ordonner la résiliation.

M. [D] [W] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, compte tenu du solde demandé à l’audience de 389, 06 €, il convient de tenir compte de l’apurement possible de la dette par le locataire. Celui-ci qui a considérablement apuré depuis le mois de janvier 2025 la dette de 2065, 71 € ayant présidé à l’introduction de l’instance, s’est ainsi livré à deux paiement successifs les 10 et 23 avril 2025 de 487, 53 € et 720, 95 €, le premier concernant, quoique avec retard, le loyer de mars à terme échu et le second, au mieux des intérêts du locataire, comblant la dette locative et honorant l’échéance du 1er mai pour l’échéance d’avril en la devançant.

M. [W] fait ainsi montre d’une bonne volonté que le faible solde locatif au jour de l’audience ne saurait en bonne justice faire fi, peu important qu’il n’ait pas fait connaitre au tribunal l’état de ses ressources et charges dès lors que le décompte démontre ses facultés d’apurement.

Il convient donc, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés d’office selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [W] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que M. [D] [W] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 389,06 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 6 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Il convient en conséquence de condamner M. [D] [W] au paiement à titre provisionnel de cette somme de 389,06 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 octobre 2024.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 6 mensualités de 70 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par M. [D] [W], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 24 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé augmenté de 10% à titre indemnitaire, ainsi que des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner à titre provisionnel M. [D] [W] au paiement de cette indemnité à [Localité 5] HABITAT.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner M. [D] [W], partie succombante, aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de tous les actes de procédure.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner M. [D] [W] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 5] HABITAT recevable à agir,

CONSTATE à compter du 24 décembre 2024 la résiliation du bail du 10 juin 2015 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 4],

Toutefois, vu l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme provisionnelle de 389, 06 € au titre des loyers et charges dus à la date du 6 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer,

AUTORISE M. [D] [W] à s’acquitter de la dette par 6 mensualités de 70 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par M. [D] [W] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de M. [D] [W] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas M. [D] [W] à payer à [Localité 5] HABITAT une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer courant augmenté de 10%, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 24 décembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

CONDAMNE M. [D] [W] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer et de tous les actes de procédure.

CONDAMNE M. [D] [W] à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT