JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

Objet : Autres demandes en matière de baux commerciaux

Le TREIZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ALPA-IMMO Inscrite au RCS de MONTAUBAN sous le n° 528 323 629

1230 RUE DE L’ABBAYE

82000 MONTAUBAN

représentée par Maître Arnaud GONZALEZ de l’ASSOCIATION CABINET DECHARME, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

DEFENDERESSES :

Société FORMUL Inscrite au RCS de LA ROCHE SUR YON sous le n° 547 250 613

Les Terres Noires

85710 LA GARNACHE

représentée par Maître Elodie MONNET, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE et assistée par Maître Joachim BERNIER pour la Selarl CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

S.E.L.A.R.L. [W] & ASSOCIES MANDATAIRES JUDICIAIRES inscrite au répertoire SIREN sous le n° 830671053, es qualité de mandataire judiciaire de la société FORMUL

Mandataire judiciaire 52-56 rue Molière

85000 LA ROCHE-SUR-YON

et S.E.L.A.S. ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE INTERVENANT A LA RESTRUCTURATION DES ENTREPRISES inscrite au répertoire SIREN sous le n° 522104041, es qualité d’administrateur judiciaire de la société FORMUL

6 COURS RAPHAEL BINET

35000 RENNES

n’ont pas constitué avocat

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 23/00920 – N° Portalis DB3C-W-B7H-D7WU, a été plaidée à l’audience du 03 Juin 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé du 2 avril 2012, la Sa Sodibag (le propriétaire) et la Sci Alpa-Immo (l’acquéreur) ont donné à bail à la Sas Formul un local à usage commercial à construire dans le centre commercial à édifier rue de l’Abbaye à Montauban (82000), d’une superficie de 142,20 m2, pour un loyer équivalent à 7% du chiffre d’affaires hors taxes, outre indexation, sans pouvoir être inférieur à 49 770 euros HT par an, ledit loyer étant dû sept semaines après la livraison ou à l’ouverture du local au public si cette date est postérieure pour une raison n’incombant pas au preneur.

Les parties ont cependant convenu d’une réduction du loyer pour la première période de trente six mois.

Par acte d’huissier de justice du 13 janvier 2021, la Sci Alpa-Immo a fait assigner son preneur en paiement.

Par décision du 2 novembre 2021, le tribunal de céans a :

— condamné la Sas Formul à payer à la Sci Alpa-Immo la somme de 22 183,99 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la décision

— dit que le paiement de cette somme sera reporté de douze mois à compter du prononcé de la décision soit jusqu’au 2 novembre 2022 en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil

— débouté la Sci Alpa-Immo de sa demande indemnitaire

— débouté la Sas Formul de ses autres demandes

— dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile

— condamné la Sas Formul aux dépens dont distraction au profit de Maîtres Decharme Morel Nauges Gonzalez conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le 14 décembre 2022, la Sas Formul a adressé à la Sci Alpa-Immo un chèque de 22 183,99 euros.

Se prévalant de la résiliation du bail à effet au 26 juin 2022 et d’arriérés locatifs postérieurs à la décision du 2 novembre 2021, la Sci Alpa-Immo a par acte du 23 octobre 2023 fait assigner la Sas Formul en paiement et attribution du dépôt de garantie.

La Sas Formul a fait l’objet d’un redressement judiciaire selon décision du tribunal de commerce de La Roche-sur-Yon en date du 4 décembre 2024.

Le 13 mars 2025, la Sci Alpa-Immo a fait assigner en intervention forcée la Selas AJIRE (Administrateur Judiciaire Intervenant à la Restructuration des Entreprises) en la personne de Maître [O] [D], en qualité d’administrateur judiciaire de la Sas Formul, et la Selarl [W] et associés mandataires judiciaires, en la personne de Maître [K] [W], en qualité de mandataire judiciaire de la société Formul.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 6 mai 2025.

La clôture de la procédure a été prononcée le même jour et l’affaire fixée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette date, le tribunal, à la demande de la Sci Alpa-Immo, a révoqué la clôture et l’a fixée au 3 juin 2025.

La décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025, prorogé au 13 janvier 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Aux termes de ses conclusions récapitulatives III signifiées le 26 mai 2025, la Sci Alpa-Immo demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1231-1 du code civil, et de l’article 1728 du même code, de :

— fixer la créance locative à titre privilégié de la Sci Alpa-Immo au passif de la société Formul, arrêtée au 14 mai 2022, à la somme de 19 836,44 euros TTC, décomposée comme suit :

* 8 117,4 euros TTC au titre du loyer et provision pour charges 2e trimestre 2022 arrêtée au 14 mai 2022

* 2731, 39 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2020

* 7908,24 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2021

* 1915,12 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2022

— ordonner l’attribution au profit de la Sci Alpa-Immo du dépôt de garantie versé par la société Formul à hauteur de 11 035,52 euros

— ordonner la compensation des créances entre les parties

— fixer à la somme de 2000 euros la créance de la Sci Alpa-Immo au passif de la Sas Formul à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif aux manquements contractuels

— débouter la société Formul de l’intégralité de ses demandes

— fixer à la somme de 3000 euros la créance de la société Alpa-Immo au passif de la société Formul sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 26 juin 2024, la Sas Formul sollicite, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— débouter la Sci Alpa-Immo de ses demandes au titre des charges non justifiées

— dire et juger que le bail a été résilié à effet au 24 avril 2022 et que les locaux ont été restitués à cette date

En conséquence :

— décerner acte à la société Formul de ce qu’elle reconnaît être redevable uniquement de la somme de 4458,44 euros au titre des loyers impayés

— constater que la Sci Alpa-Immo n’a pas procédé à la restitution du dépôt de garantie pour un montant de 11 035,52 euros

— ordonner la compensation judiciaire entre la créance de la société Formul soit 11 035,52 euros et la créance de la Dci Alpa-Immo soit 4458,44 euros

A titre subsidiaire :

— autoriser la Sas Formul à s’acquitter du solde, le cas échéant, débiteur en son compte locatif à l’issue d’un délai de vingt quatre mois à compter du mois suivant la signification de la décision

En tout état de cause :

— condamner la Sci Alpa-Immo à payer à la société Formul la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Selas AJIRE (Administrateur Judiciaire Intervenant à la Restructuration des Entreprises) en la personne de Maître [O] [D], en qualité d’administrateur judiciaire de la Sas Formul, et la Selarl [W] et associés mandataires judiciaires, en la personne de Maître [K] [W], en qualité de mandataire judiciaire de la société Formul n’ont pas constitué avocat.

Il est expressément renvoyé aux conclusions respectives des parties, ainsi qu’aux motifs de la présente décision, pour le détail des moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS :

Sur les sommes dues à la Sci Alpa-Immo :

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2°De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application du contrat de bail, le loyer était fixé entre les parties à 7% du chiffre d’affaires hors taxe, sans pouvoir être inférieur à 49 770 euros HT par an.

Une indexation était également convenue.

La Sci Alpa-Immo sollicite le paiement de la somme totale de 19 836,44 euros TTC, décomposée comme suit :

— loyers et provision sur charges 2e trimestre 2022, arrêtés au 14 mai 2022

—  2731,39 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2020

—  7908,24 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2021

—  1915,12 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2022

Sont contestés le décompte de loyers au regard de la date d’arrêté à retenir, ainsi que les charges.

1. Les loyers dus :

La société Formul prétendait avoir quitté les lieux le 26 avril 2022, tandis que la Sci Alpa-Immo retient des loyers jusqu’au 14 mai 2022.

Il est constant que le bail s’est trouvé résilié le 26 avril 2022, en l’absence de contestation, par l’effet du congé donné par le bailleur.

La fin du bail met fin à l’obligation de payer le loyer.

Toutefois, si les lieux ne sont pas effectivement libérés, le propriétaire est en droit de réclamer à l’occupant, devenu sans droit ni titre, une indemnité.

Contrairement à ce que soutient la société Formul, la libération des lieux ne saurait être considérée comme effective tant que les lieux ne sont pas vides et remis à disposition du propriétaire par la remise des clés.

La preuve de la libération effective des lieux pèse sur la société Formul, laquelle n’établit pas avoir tenu les lieux à disposition dès le 26 avril 2022, le tribunal observant qu’elle ne s’est résolue à envoyer les clés que le 13 mai 2022.

Il y a lieu en conséquence de retenir la date du 14 mai 2022, soit lendemain du courrier de la Sas Formul comprenant les clés du local.

La somme totale de 8117,44 euros TTC n’est pas contestée dans son calcul, et la Sci Alpa-Immo décrit précisément le mode de calcul dans ses écritures.

En conséquence, la créance de la Sci Alpa-Immo sur ce point s’établit comme suit :

—  3997,23 euros HT au titre de la créance de loyer

—  2737,30 euros HT au titre de la créance d’indemnité d’occupation

Total HT : 6 764,53 euros HT

+ TVA: il sera retenu un taux de 20 % conformément à l’ensemble des documents produits : 1352,91 euros

Total : 8117, 44 euros TTC.

2. Les charges :

La Sci Alpa-Immo produit aux débats de nombreux justificatifs des charges exposées entre 2020 et 2022.

2.1. année 2020 :

Il est réclamé la somme de 2 731,39 euros selon décompte établi le 13 avril 2022.

Si la Sas Formul fait justement remarquer que le montant sollicité est différent de celui qui résulte de la facture adressée le 14 février 2022, force est de constater que le décompte désormais produit aux débats est conforme aux pièces produites.

La Sci Alpa-Immo explique de manière tout à fait entendable cette très légère différence par les arrondis qui avaient pu être effectués.

En outre, il n’est relevé aucune pièce illisible parmi celles produites ; à supposer que certaines pièces ne puissent être utilement consultées, il appartient au preneur, à chaque échéance, de s’en inquiéter, et non pas lorsque le paiement en est sollicité en justice faute de paiement spontané.

En l’espèce, la Sas Formul ne produit aucun courrier adressé à son bailleur, soit pour solliciter la production de justifcatifs utiles, soit pour contester la lisibilité ou l’exigibilité de certaines charges.

Enfin, la Sas Formul n’a pas davantage interrogé son bailleur quant aux modalités de refacturation à la Sci Alpa-Immo des charges générales du complexe immobilier.

Il convient en conséquence de retenir la somme de 2 731,39 euros.

2.2. année 2021 :

Il est demandé de fixer la créance à ce titre à 7809,24 euros TTC.

La Sas Formul a fait reproche à la Sci Alpa-Immo de n’avoir produit aucun décompte relatif à l’année 2021, alors même que le montant de la régularisation est très sensiblement supérieur à celui de l’année antérieure mais aussi de l’année suivante.

La Sci Alpa-Immo fait cependant remarquer à juste titre que la Sas Formul n’avait pas versé la provision sur charge du 4e trimestre, soit 4 266 euros TTC, ce que cette dernière ne conteste pas.

Ce défaut de paiement a fort logiquement fait augmenter en conséquence la somme due après régularisation.

La créance de 7809,24 euros TTC apparaît dès lors justifiée par les pièces produites.

2.3. année 2022 :

Il est sollicité la somme de 1915,12 euros TTC.

La Sas Formul s’interroge quant à la différence entre ce montant, résultant du décompte établi le 19 octobre 2023, et le montant de 1291,28 euros initialement calculé selon le décompte qui lui a été adressé le 22 août 2023.

La Sci Alpa-Immo expose que le second décompte comprend la Tva qui n’avait pas été mentionnée dans le premier décompte.

Cette explication, qui n’est pas utilement contestée, rend le décompte vraisemblable et la créance justifiée, notamment au regard des justificatifs correspondants produits.

Ainsi, là encore, la créance sera fixée à la somme réclamée de 1915, 12 euros TTC.

Sur la compensation avec le dépôt de garantie :

En application de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Selon l’article 1347-1, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la Sas Formul a versé la somme de 11 035,52 euros à titre de dépôt de garantie, et que cette somme n’a pas été restituée par la Sci Alpa-Immo à la fin du bail.

Ainsi, il y a lieu à compensation entre les sommes dues.

Sur les dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Si la Sas Formul est fautive dans le non-paiement des loyers, cette faute doit être relativisée puisqu’il apparaît que sa situation était obérée au point de se trouver en état de cessation des paiements.

En outre, la Sci Alpa-Immo précise supporter depuis de nombreux mois les conséquences de l’impayé injustifié, sans toutefois produire aucune pièce de nature à étayer le préjudice allégué.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la nature de la créance de la Sci Alpa-Immo à inscrire au passif de la Sas Formul :

En application de l’article L.622-16 du code de commerce, rendu applicable à la procédure de redressement judiciaire par l’article L.632-14, en cas de procédure de sauvegarde, le bailleur n’a privilège que pour les deux dernières années de loyers avant le jugement d’ouverture de la procédure.

Si le bail est résilié, le bailleur a, en outre, privilège pour l’année courante, pour tout ce qui concerne l’exécution du bail et pour les dommages et intérêts qui pourront lui être alloués par les tribunaux.

En lecture de ces dispositions, la créance de la Sci Alpa-Immo ne pourra être inscrite qu’à titre chirographaire.

Sur les délais de paiement :

Selon l’article L.622-7 I du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.

Ainsi, le tribunal ne saurait examiner la demande de délais de paiement initialement formée par la Sas Formul, et par ailleurs non reprise par les organes de la procédure, sans porter atteinte à cette interdiction.

La demande sera donc en tant que de besoin rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Les dépens de la procédure seront à la charge de la Sas Formul et seront inscrits à ce titre au passif de la procédure collective.

Enfin, il sera dû à la Sci Alpa-Immo la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à fixer au passif de la procédure collective.

La demande présentée à ce titre par la Sas Formul seule ne peut qu’être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Elle est de droit et il n’est justifié d’aucun motif susceptible de considérer qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire.

***

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par décision réputée contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Fixe la créance chirographaire de la Sci Alpa-Immo au passif de la procédure collective de la Sas Formul comme suit :

—  8117, 44 euros TTC au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges du 2e trimestre 2022, arrêtés au 14 mai 2022

—  2731,39 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2020

—  7908,24 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2021

—  1915,12 euros TTC au titre de la régularisation sur charges 2022

Ordonne la compensation entre ces sommes et le dépôt de garantie fait par la Sas Formul entre les mains de la Sci Alpa-Immo pour la somme de 11 035,52 euros, lequel restera donc acquis à la Sci Alpa-Immo ;

Déboute la Sci Alpa-Immo de sa demande de dommages et intérêts;

Déboute la Sas Formul de sa demande en délais de paiement ;

Fixe au passif de la procédure collective de la Sas Formul les dépens de la présente procédure ainsi que la créance de la Sci Alpa-Immo dans la limite de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La greffière, La présidente,