TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/80317 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7FLV

N° MINUTE :

Notifications :

CE M^e PERRAUT

CCC M^e SEBBAN

CCC parties LRAR

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 02 juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [U]

née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 7] (ISRAËL)

Ayant élu domicile chez Maître Vincent PERRAUT, avocat au Barreau de PARIS :

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Vincent PERRAUT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C189

DÉFENDERESSE

S.C.I. D’IENA 2018

RCS DE [Localité 6] : 840 282 354

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Lucas SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1796

JUGE : M^me Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe

Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Madame Séléné BOUKHELIFA, lors des débats et Madame Camille CHAUMONT, lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience du 27 Mai 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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EXPOSE DU LITIGE

Après y avoir été autorisée par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris du 16 octobre 2024, la SCI d’Iéna 2018 a fait pratiquer une saisie conservatoire des droits d’associés de Mme [Y] [U] dans la SCI Saint-Pierre, suivant procès-verbal du 31 octobre 2024, pour garantie de la somme de 2 340 331,65 euros.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 février 2025, Mme [Y] [U] a assigné la SCI d’Iéna 2018 devant le juge de l’exécution, en contestation de cette mesure conservatoire.

Les parties étaient représentées par leurs conseils à l’audience du 27 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été plaidée.

Mme [Y] [U] demande à la juridiction de céans de :

— rétracter l’ordonnance rendue le 16 octobre 2024 ;

— ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire des droits sociaux détenus par Mme [Y] [U] dans le capital de la SCI Saint-Pierre et, le cas échéant, de toute mesure d’exécution pratiquée sur le fondement de cette ordonnance,

— condamner la SCI d’Iéna 2018 à payer à Mme [Y] [U] la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la SCI d’Iéna 2018 à payer à Mme [Y] [U] la somme de 6 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, Mme [Y] [U] expose que la SCI [U], dont elle est associée, a vendu à la SCI d’Iéna 2018 un bien immobilier, dont celle-ci soutient que la superficie réelle aurait été volontairement dissimulée. Mme [U] fait valoir qu’aucun dol n’a été commis par la venderesse, que la réalité du préjudice invoqué n’est pas démontrée, ni la réunion des conditions d’une réduction proportionnelle du prix prévue par l’article 46 de la loi n° 65-557 du 19 juillet 1965. Elle ajoute ne détenir qu’un millième de la SCI [U], dont elle n’est pas gérante, et n’être pas intervenue lors de la vente litigieuse, de sorte que sa responsabilité personnelle ne peut être confondue avec celle de cette SCI. Mme [U] soutient, en outre, que la procédure engagée devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour voir juger qu’elle n’est pas la véritable propriétaire des parts de la SCI Saint-Pierre et que le bien de celle-ci appartiendrait en réalité à M. [R] [U], ne justifie pas un sursis à statuer.

La SCI d’Iéna 2018 demande au juge de céans de :

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente l’issue de la procédure au fond initiée contre Mme [Y] [U] et M. [R] [U] devant le tribunal judiciaire de Nanterre, en contestation du montage juridique et financier organisé par ces derniers pour mettre l’actif immobilier de la SCI Saint-Pierre hors de portée des poursuites,

— à titre subsidiaire, rejeter les demandes de Mme [Y] [U],

— condamner Mme [Y] [U] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

In limine litis, elle demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la procédure introduite devant le tribunal de Nanterre en vue d’obtenir la déclaration de simulation relativement à l’acquisition et à la détention de la villa Saint-Pierre par la SCI Saint-Pierre, ainsi que la réintégration de ce bien immobilier dans le patrimoine de M. [R] [U]. Subsidiairement, elle soutient justifier d’un principe apparent de créance à hauteur de 2 340 321,65 euros, dès lors que la SCI [U] et ses associés ont commis un dol lors de la vente de son bien immobilier, 48,63 m2 (des 450,58 m2 achetés) présentés comme des parties privatives constituant en réalité des parties communes. La SCI d’Iéna soutient qu’il est indifférent que Mme [Y] [U] ne dispose que d’une des mille parts de la SCI [U], dès lors que les parts sociales de la SCI Saint-Pierre qui ont été saisies appartiennent en réalité à M. [R] [U], Mme [Y] [U] n’étant qu’un prête-nom. Elle précise que les saisies conservatoires réalisées à l’encontre de la SCI [U] et sur les comptes de M. [R] [U] et Mme [U] se sont révélées infructueuses, ce qui établit la menace pesant sur le recouvrement de sa créance. Elle fait encore valoir que la simulation de la détention de la villa Saint-Pierre par la SCI Saint-Pierre est une circonstance supplémentaire susceptible de menacer le recouvrement de la créance.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera référé à leurs écritures, visées à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2025, prorogé au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de sursis à statuer

La SCI d’Iéna 2018, après avoir opéré une saisie conservatoire des parts détenues par Mme [Y] [U] dans la SCI Saint-Pierre, a introduit une action devant le tribunal judiciaire de Nanterre pour faire juger que la SCI Saint-Pierre serait fictive, que Mme [Y] [U] ne serait qu’un prête-nom et que le bien immobilier de la SCI Saint-Pierre appartiendrait en réalité à M. [R] [U].

L’issue de cette action n’est pas de nature à influencer la présente instance, qui n’a d’autre objet que de déterminer si la saisie conservatoire des parts sociales de Mme [Y] [U] dans la SCI Saint-Pierre pouvait être autorisée au regard des conditions prévue à l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, à savoir l’existence d’un principe de créance de la SCI d’Iéna 2018 contre Mme [Y] [U], débitrice saisie, et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

L’instance pendante devant le tribunal de Nanterre pourrait conduire à priver d’effet la saisie conservatoire s’il était considéré que Mme [Y] [U] ne détient aucun titre dans la SCI Saint-Pierre, mais elle est sans incidence sur l’appréciation du principe de créance de la SCI d’Iéna 2018 et des menaces pesant sur le recouvrement, seule à même de déterminer le bien fondé de la demande de rétractation de l’ordonnance et de mainlevée de la saisie.

Dans ces conditions, le sursis à statuer n’est pas justifié.

Sur les demandes de rétractation de l’ordonnance et de mainlevée de la mesure conservatoire

L’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

En application de l’article L. 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, même lorsqu’une autorisation préalable n’est pas requise, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire s’il apparaît que les conditions prescrites par l’article L. 511-1 ne sont pas réunies, étant précisé que ces conditions, d’une créance qui paraît fondée en son principe et de menace pesant sur son recouvrement, sont cumulatives.

— Sur le principe de la créance

Il résulte des dispositions susvisées que le juge de l’exécution doit apprécier si la créance invoquée paraît fondée en son principe, sans avoir à rechercher l’existence d’un principe certain de créance et encore moins à établir la preuve d’une créance existante.

Dans la présente espèce, par acte notarié du 26 juin 2018, la SCI d’Iéna 2018 a acquis de la SCI [U] un bien immobilier, composé de quatre lots de copropriété réunis (n° 193, 206, 210 et 211) d’une superficie de 426,78 m2, outre deux lots n° 111 et 103 de 12,13 m2 et 11,67 m2.

La SCI d’Iéna 2018 soutient que cette surface inclut des constructions édifiées par la SCI [U] sur les parties communes, ce qu’elle lui a volontairement dissimulé lors de la vente.

Elle verse aux débats le précédent acte de vente de l’appartement du 9 juillet 2001, mentionnant une superficie de 368,65 m2 pour le lot 193 et indique – sans être contredite – que les trois lots réunis n° 206, 210 et 211 font au total 9,5 m2.

Il apparaît donc une différence de surface de 48,63 m2 entre le bien vendu en 2018 et ceux acquis par la SCI [U] (426,78 – 368,65 – 9,5).

La SCI d’Iéna 2018 soutient que l’accroissement de la surface correspondrait à l’inclusion de constructions sur les parties communes de l’immeuble, autorisées par l’assemblée générale, que la SCI [U] aurait vendu comme parties privatives, ce qui paraît effectivement résulter de la comparaison des deux plans de l’appartement annexés aux actes de ventes du 9 juillet 2001 et 29 juin 2018.

Pour conclure à la dissimulation intentionnelle de cet élément, la SCI d’Iéna 2018 invoque :

— la déclaration du vendeur, dans l’acte du 29 juin 2018, selon laquelle il n’a été réalisé aucun travaux dans le bien vendu en infraction avec le règlement de copropriété, alors que les surfaces construites sur les parties communes ont été fusionnées avec l’appartement, sans autorisation,

— le caractère trompeur du plan annexé à l’acte de vente du 29 juin 2018, qui présente les constructions sur les parties communes comme des parties privatives,

— l’annexion à cet acte de vente d’un certificat de superficie inexact,

— la description du bien dans l’acte de vente ne précisant pas qu’une partie du salon, la chambre et la salle de gymnastique ne sont pas des surfaces privatives.

S’il appartiendra à la juridiction saisie au fond d’établir l’existence de manoeuvres dolosives et, le cas échéant, d’évaluer le préjudice subi par la SCI d’Iéna 2018 en raison de ces manoeuvres qui l’ont apparemment conduite à acquérir à un prix différent de celui qu’elle aurait accepté si elle avait connu la consistance réelle du bien acquis, il convient de constater qu’au vu des éléments produits, elle justifie d’un principe apparent de créance à l’égard de la SCI [U].

En revanche, ainsi qu’elle le relève, Mme [Y] [U] n’est qu’une associée de la SCI [U], personne morale avec laquelle elle ne peut être confondue et dont elle ne détient qu’une part sociale sur les mille parts constituant le capital social.

Il apparaît, au regard du caractère infructueux des tentatives de saisies conservatoires pratiquées à l’encontre de la SCI [U], que la SCI d’Iéna 2018, si elle obtient un titre à l’encontre de la SCI [U], risque vraisemblablement de se heurter à de vaines poursuites à l’encontre de cette société.

Si, en application des articles 1857 et 1858 du code civil, elle pourrait poursuivre Mme [Y] [U] en sa qualité d’associée indéfiniment responsable, celle-ci ne répondrait toutefois de la dette sociale qu’à proportion de sa part dans le capital social, soit à proportion d’un millième.

Dans ces conditions, la SCI d’Iéna 2018 ne justifie d’un principe de créance à l’encontre de Mme [Y] [U] qu’à hauteur d’une somme de 2 340,33 euros.

Elle ne peut soutenir que M. [R] [U], titulaire des 999 autres parts sociales de la SCI [U], serait le véritable titulaire des parts sociales de la SCI Saint-Pierre ayant fait l’objet de la saisie conservatoire, de sorte qu’il serait indifférent que Mme [Y] [U] ne détienne qu’une part de la SCI débitrice.

En effet, la saisie conservatoire litigieuse, pratiquée le 31 octobre 2024 entre les mains de la SCI Saint-Pierre, a été autorisée et pratiquée à l’encontre de la seule [Y] [U], à laquelle elle a été dénoncée le 8 novembre 2024 – la SCI d’Iéna 2018 n’ayant pas été autorisé à saisir les parts de M. [R] [U] dans la SCI Saint-Pierre et n’ayant pas dénoncé la saisie à celui-ci – qui n’est d’ailleurs pas partie au présent litige.

Il s’agit donc pour le juge de céans de vérifier l’existence d’un principe de créance à l’encontre de Mme [Y] [U] et non d’un autre débiteur non visé par la mesure.

— Sur les menaces susceptibles de peser sur le recouvrement

Il appartient à la SCI d’Iéna 2018 d’établir l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance qu’elle détiendrait à l’encontre de Mme [Y] [U].

Compte tenu du montant du principe de créance que peut invoquer la SCI d’Iéna 2018 à l’encontre de la débitrice saisie, l’existence d’une menace pesant sur le recouvrement dans l’hypothèse où la SCI d’Iéna 2018 obtiendrait un titre exécutoire la condamnant, ne sont pas caractérisées.

Dans ces conditions, il convient de rétracter l’ordonnance du 16 octobre 2024 et d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire des droits d’associés pratiquée le 31 octobre 2024.

Sur les dommages-intérêts

En application de l’article L. 512-2, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la mainlevée d’une mesure conservatoire a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

En l’espèce, Mme [Y] [U] ne précise pas en quoi la saisie de ses droits d’associés dans la SCI Saint-Pierre lui aurait causé un préjudice, lequel n’est pas établi. Sa demande indemnitaire sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI d’Iéna 2018, qui succombe, sera tenue aux dépens et au paiement d’une somme de 1 000 euros à Mme [Y] [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

le juge de l’exécution, statuant publiquement, par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rétracte l’ordonnance rendue par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris le 16 octobre 2024 au bénéfice de la SCI d’Iéna 2018 ;

Ordonne la mainlevée de la saisie conservatoire des droits d’associés de Mme [Y] [U] dans la SCI Saint-Pierre, pratiquée sur son fondement le 31 octobre 2024,

Rejette la demande de dommages-intérêts formée par Mme [Y] [U],

Rejette la demande de la SCI d’Iéna 2018 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI d’Iéna 2018 à payer à Mme [Y] [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI d’Iéna 2018 aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

La Greffière La Juge de l’Exécution