TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 18 NOVEMBRE 2025

MINUTE N° : 25/340

DOSSIER : N° RG 24/00094 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E5G2

AFFAIRE : S.C.I. STELAT / [X] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 16 Septembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

S.C.I. STELAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Monsieur [M] [Y], gérant de la société

DEFENDEUR

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 décembre 2024, à laquelle il sera renvoyé pour l’exposé des demandes initiales de la société civile immobilière STELAT et de la procédure, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS a invité la société demanderesse à produire le contrat de location et le commandement de payer délivré au locataire et a renvoyé l’affaire à l’audience du 16 septembre 2025.

Lors de cette audience, la société civile immobilière STELAT a confirmé ses premières demandes. Elle a déposé le récapitulatif des loyers et charges, des frais d’Huissier et de frais de remise en état de l’appartement dont le montant total s’élève à la somme de 7 807, 65 euros.

Monsieur [X] [N] n’était ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de l’assignation en justice dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus pour non versement du dépôt de garantie. L’effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 1er avril 2022. La clause résolutoire insérée au contrat (article VII) prévoit le contrat pourra être résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charges de la régularisation annuelle de charges.

Il est justifié de la délivrance, le 29 novembre 2023, d’un commandement de payer la somme de 1 456,91 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

La société civile immobilière STELAT ayant maintenu ses demandes initiales lors de l’audience du 17 septembre 2024 et ne rapportant pas que le locataire aurait quitté les lieux, il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de location est acquise de plein droit à la date du 11 janvier 2024, soit six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions légales applicables et de constater que Monsieur [X] [N] est devenu occupant sans droit ni titre.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Monsieur [X] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement, par provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat de location était resté en vigueur.

Sur la dette locative

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette réclamée par la société civile immobilière STELAT, arrêtée à la somme de 7 807,65 euros correspond au loyer et aux charges (7 195,78 euros), à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (70, 03 euros), aux frais d’Huissier (641, 84 euros) et aux frais de remise en état de l’appartement (550 euros), après déduction du dépôt de garantie de 650 euros.

S’agissant des frais d’huissier, ils correspondent à des dépens qui n’ont pas à être intégrés dans la dette locative.

Pour ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, l’avis d’imposition n’est pas versé aux débats ne permettant donc pas de s’assurer que la somme réclamée est fondée. La société civile immobilière STELAT sera donc déboutée de sa demande.

Pour ce qui concerne les frais de remise en état, si la société civile immobilière STELAT remet la facture des travaux entrepris, elle ne fournit pas, en revanche, ni l’état d’entrée, ni l’état de sortie des lieux. Il ne peut être vérifié qu’il s’agit de réparations locatives que doit prendre en charge le défendeur. La société demanderesse sera donc également déboutée de sa demande de paiement de ce chef.

La société civile immobilière STELAT présente le décompte des loyers et des charges dues pour la période du 1er juillet 2023 au 7 août 2024. La justification de leur paiement par Monsieur [X] [N] n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer la somme totale de 6 545,78 euros (7 195,78 euros + 650 euros) par provision, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 456,91 euros, et, à compter du 13 février 2024, date l’assignation en justice, sur le surplus, jusqu’à parfait paiement.

La société civile immobilière STELAT sera en revanche déboutée de sa demande tendant à ce que les intérêts au taux légal courent à compter de chaque échéance impayée à compter du mois de février 2024 et jusqu’à leur départ effectif des lieux, l’article 1155 du code civil fondant leur demande ne se rapportant aucunement aux intérêts légaux.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [X] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer. Les dépens dus par le défendeur devront correspondre au cours des actes réalisés par Commissaire de Justice.

Monsieur [X] [N] sera également condamné à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 1 000 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation, à la date du 11 janvier 2024, du contrat de location conclu entre la société civile immobilière STELAT, d’une part, et Monsieur [X] [N], d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], par l’effet de la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [X] [N] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [X] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] au paiement, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer à la société civile immobilière STELAT, la somme provisionnelle de 6 545,78 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés assortie intérêts au taux légal :

à compter du 29 novembre 2023 sur la somme de 1 456, 91 euros, et,à compter du 13 février 2024 sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE la société civile immobilière STELAT de ses autres demandes de condamnation de Monsieur [X] [N] à payer à la société civile immobilière STELAT ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,