TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/58298 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53EY

N° : 2

Assignation du :

02 Décembre 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 juillet 2025

par Fanny LAINE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic la société DUPOUY-FLAMENCOURT

C/o la société DUPOUY-FLAMENCOURT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Audrey BEUSQUART-VUILLEROT de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #D1694

DEFENDERESSES

La société FRANCHEL-CARDINET

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Rebecca HOZE SITRUK, avocat au barreau de PARIS – #E2224

La société FEED SOUL WAGRAM

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS – #C1024

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINE, Vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

La société FRANCHEL-CARDINET est propriétaire du lot n°1, local commercial, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété.

Un bail commercial du 6 octobre 2020 a été consenti sur le local à la société CHIEF HL.

Par acte du 8 février 2024 la société CHIEF HL aurait cédé le fonds de commerce à la société FEED SOUL WAGRAM.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] s’est plaint de travaux modificatifs en façade sans autorisation et de différentes nuisances induites par le fonctionnement du local commercial.

Par acte du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait assigner la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM devant le juge des référés afin de notamment :

À titre principal condamner solidairement la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM à Démonter les bouches d’aération et gaines d’extraction de fumées de cuisson installées sur la façade la boutique, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, avec communication d’une facture détaillée des travaux et d’un constat d’huissier justifiant de la réalisation des travauxRemettre en état la vitrine du local, en supprimant le passe-plat, en remplaçant les vitres opaques par des vitrages translucides, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, avec communication d’une facture détaillée des travaux et d’un constat d’huissier justifiant de la réalisation des travaux À titre subsidiaire ordonner une expertise judiciaireEn tout état de cause, condamner solidairement la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM à lui payer la somme de 10.000 à valoir sur les dommages et intérêts En tout état de cause, condamner solidairement la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM à lui payer la somme de de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 19 décembre 2024 l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, qui se sont vues délivrer une injonction de rencontrer un médiateur aux fins d’information.

À l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires s’est opposé aux moyens et demandes des défendeurs, et a maintenu les termes de son assignation à l’exception de sa demande subsidiaire en expertise judiciaire.

La société FRANCHEL-CARDINET a sollicité le rejet des demandes du syndicat, et subsidiairement la condamnation de la société FEED SOUL WAGRAM à garantir la société FRANCHEL-CARDINET de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, en ce compris les condamnations pécuniaires.

Elle a sollicité en tout état de cause la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

La société FEED SOUL WAGRAM a sollicité à titre principal le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], et à titre subsidiaire que les condamnations éventuelles soient prononcées solidairement entre la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM.

En tout état de cause elle a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la demande principale de remise en état :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la violation de la règle de droit et la perturbation qui en résulte.

Par ailleurs aux termes de l’article L131-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En vertu de l’article 25 de la même loi, « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant […] L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Le syndicat des copropriétaires affirme que des travaux ont été réalisés sans autorisation par les preneurs successifs de la société FRANCHEL-CARDINET sur la façade : modification de la devanture, ouverture d’un passe-plat, installation de grilles d’aération, mise en place de vitrages opaques, et que l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de ratifier a posteriori ces travaux qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble et engendrent des nuisances.

La société FRANCHEL-CARDINET soutient que les travaux réalisés l’ont été par les preneurs successifs, sans l’autorisation du bailleur lequel avait saisi l’assemblée générale d’une demande d’autorisation de travaux dont le locataire de l’époque, la société HEALTHY TRIBE, n’a pas attendu la réponse. Pour autant le bailleur considère qu’aujourd’hui la façade présente un aspect neutre et propre, conforme aux attentes de la copropriété.

La société FEED SOUL WAGRAM indique avoir réalisé des travaux minimes, permettant seulement la ventilation et la salubrité du local pour lequel un bail a été consenti par la société FRANCHEL-CARDINET pour une activité de laboratoire de cuisine.

En l’espèce il est établi que la façade de l’immeuble, partie commune, a été modifiée en 2021 par le précédent locataire de la société FRANCHEL-CARDINET (non partie à la présente instance), sans autorisation préalable de l’assemblée générales des copropriétaires. Ainsi l’ancienne vitrine a été transformée en plusieurs parties vitrées opaques avec un passe-plat et des contours totalement noirs.

L’assemblée générale réunie le 30 juin 2022 a refusé de ratifier les travaux réalisés.

Ensuite, courant 2024, le nouveau preneur la société FEED SOUL WAGRAM, reconnaît avoir installé en façade des bouches d’aération pour aérer le local et résoudre les problèmes de buée sur les vitres.

Ces travaux affectent incontestablement l’aspect extérieur de l’immeuble, sans qu’il doive être portés une appréciation esthétique sur leur résultat.

Réalisés sur les parties communes, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ils caractérisent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser, dans les conditions précisées au dispositif.

Une astreinte sera ordonnée afin d’assurer l’effectivité de la décision dans les termes du dispositif.

Il n’y a cependant pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

La partie la plus importante des travaux ayant été réalisée par le précédent locataire, et la société FEED SOUL WAGRAM n’ayant fait qu’ajouter deux bouches d’aération, seule la société FRANCHEL-CARDINET sera condamnée à réaliser les travaux de remise en état, sans que la société FEED SOUL WAGRAM soit condamnée à la garantir.

II – Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Et il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce le demandeur sollicite des dommages et intérêts provisionnels aux motifs que depuis la transformation de l’ancienne boutique en « Dark kitchen », c’est-à-dire en cuisine élaborant des plats que des livreurs viennent chercher, les occupants de l’immeuble subissent des nuisances incessantes : odeurs, bruits, attroupements sur le trottoir, local poubelles encombré…

La société FRANCHEL-CARDINET conteste la réalité et l’ampleur des nuisances alléguées, et soutient que les éléments de preuve versés par le demandeur sont très insuffisants.

La société FEED SOUL WAGRAM conteste la demande en indiquant qu’elle exerce une activité commerciale de dark kitchen, conforme au bail commercial et conforme à la destination commerciale du local prévue par le règlement de copropriété. Elle affirme également que le demandeur produit des éléments insuffisants pour prouver la réalité et la persistance des nuisances alléguées.

Il ressort des différentes pièces versées que :

Le 17 juin 2024 un commissaire de justice constate dans la rue et sous le proche du bâtiment A une odeur « de cuisson et/ou de friture » « bien présente », la succession de plusieurs livreurs, et la présence de nombreux cartons de denrées alimentaires dans le local poubellesPlusieurs occupants de l’immeuble attestent, en décembre 2024, de nuisances olfactives, de bruits jusque tard le soir, ou encore de taches de gras au sol dans les parties communes.Ces pièces suffisent à établir l’existence de nuisances, au préjudice de l’ensemble des occupants de l’immeuble, caractérisées principalement par les odeurs de cuisson et les bruits en lien avec la succession des livreurs jusque tard le soir, et qui constituent donc un préjudice collectif pour lequel le syndicat des copropriétaires peut demander réparation.

Par contre les nuisances relatives au local poubelles ou aux traces de gras ne sont pas démontrées avec l’évidence requise en matière de référés.

Il convient donc de fixer la provision à valoir sur les dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros.

Les fautes peuvent être reprochées, avec l’évidence requise en matière de référés, seulement à la société FEED SOUL WAGRAM, au regard des conditions d’exploitation du local. Par conséquent seule la société FEED SOUL WAGRAM sera condamnée au titre des dommages et intérêts.

III- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM, qui succombent, doivent supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] formée sur le fondement des dispositions susvisées, qui sera cependant évaluée à la somme de 3.000 euros. Les autres demandes sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons à la société FRANCHEL-CARDINET de remettre la façade de l’immeuble au niveau du lot n°1 dans son état antérieur aux travaux de 2021, en remettant en état la vitrine du local, en supprimant le passe-plat, en remplaçant les vitres opaques par des vitrages translucides, et en démontant les bouches d’aération ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à la charge de la société FRANCHEL-CARDINET, faute d’exécution dans un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et pendant un délai de 4 mois ;

Enjoignons à la société FRANCHEL-CARDINET de communiquer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] une facture détaillée des travaux OU un constat de commissaire de justice justifiant de la réalisation des travaux ;

Condamnons la société FEED SOUL WAGRAM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme provisionnelle de 3.000 euros (trois mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamnons in solidum la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 3.000 euros (trois mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum la société FRANCHEL-CARDINET et la société FEED SOUL WAGRAM aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 10 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINE