TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

à M^e METIVIER, M^e N’DIAYE, Me [C]

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e BLANC

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 22/06830

N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4I

N° MINUTE :

Assignation du :

8 et 9 juin 2022

JUGEMENT

rendu le 23 janvier 2026

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ATEBA

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0045

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. TLMP

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

S.A. MMA, es qualité d’assureur de la S.A.R.L. TLMP

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Hélène BLANC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0420

Décision du 23 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06830 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4I

S.C.I. FONCIRO

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Dominique N’DIAYE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire #90

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Emilie GOGUET, greffière lors des débats, et de Madame Justine EDIN, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 9 octobre 2025 présidée par Madame Marie-Charlotte DREUX, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025, prorogé au 23 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 13 février 1985, la SCI Ateba a acquis des locaux commerciaux au rez-de-terrasse du [Adresse 9] à Paris (15ème arr.), lesquels constituent les lots de copropriété n°2875, 2876 et 2877. Ceux-ci ont été réunis matériellement pour ne plus constituer qu’un unique local.

Ces locaux ont été loués à la société Réseau Enquêtes Santé AL (RESAL) suivant un bail dérogatoire sous seing privé du 19 janvier 2017, et ce à compter du 20 janvier 2017 et contre paiement d’un loyer annuel de 40 320,00 euros.

Les lots de la SCI Ateba sont adjacents à ceux appartenant à la SCI Fonciro et loués à la société TLMP, qui y exploite un fonds de commerce de restauration sous l’enseigne « Tout le Monde en Parle » (TLMP) depuis le 27 février 2007. La société TLMP est assurée auprès de la compagnie MMA IARD.

La société C&A France est quant à elle locataire de locaux commerciaux appartenant à la SNC [Adresse 11], situés sous le restaurant exploité par la Sarl TLMP, où elle exploite un magasin de vente de vêtements.

Par actes des 2 et 16 janvier 2019, la société C&A France a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de désignation d’un expert judiciaire, au regard des dégâts des eaux répétés qu’elle dit subir en provenance de la Sarl TLMP.

Par ordonnance du 1er mars 2019, M. [K] [W] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance du 22 octobre 2019, les opérations d’expertise ont été rendues communes à la compagnie MMA IARD (ès qualité d’assureur de la société TLMP), à la SCI Fonciro, à la SNC [Adresse 11], au syndicat des copropriétaires principal de l’EITMM et aux syndicats des copropriétaires secondaires des bâtiments B et C.

Par un courrier daté du 15 janvier 2019, le locataire de la SCI Ateba a notifié sa volonté de résilier le bail. Les locaux ont été restitués au bailleur le 31 mars 2019.

Suivant ordonnance du 20 août 2020, les opérations d’expertise ont été étendues aux désordres affectant les lots de la SCI Ateba.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 23 décembre 2021.

Par exploits d’huissier des 8 et 9 juin 2022, la SCI Ateba a fait assigner la SCI Fonciro, la société TLMP et son assureur la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’indemnisation de ses préjudices et de remise en état de ses locaux – outre demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Le 23 novembre 2022, la SCI Ateba a cédé ses locaux en se réservant, aux termes de l’acte de vente, la poursuite de la présente instance concernant sa demande d’indemnisation au titre d’une perte de revenus locatifs.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2024, et au visa de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1240 et 1241 du code civil, et de l’article L.124-3 du code des assurances, la SCI Ateba demande au tribunal de :

«  – Condamner in solidum, la société TLMP, la société Fonciro et la société MMA Iard à verser à la SCI Ateba une somme de 172.647,97 euros TTC, à titre de dommages et intérêts pour perte locative ;

— Débouter la société TLMP, la société Fonciro et la société MMA Iard de toute demande articulée à l’encontre de la SCI Ateba ;

— Condamner in solidum, la société TLMP, la société Fonciro et la société MMA Iard à verser à la SCI Ateba la somme de 7.000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum, la société TLMP, la société Fonciro et la société MMA Iard aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’aux frais engagés au titre des articles A 444-10 et suivent du code de commerce en cas d’exécution forcée de la décision à intervenir ;

Décision du 23 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06830 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4I

— Rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mai 2024, la société TLMP demande au tribunal de :

«  – Débouter la société Ateba de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— Juger que la responsabilité de la société TLMP sera limitée à 30% du préjudice allégué ;

— Juger que le montant du devis concernant le préjudice matériel de la société Ateba sera limité à 2.782,50 euros.

En tout état de cause,

— Débouter la société Ateba de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner la société MMA à garantir la société TLMP de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— Condamner la société Ateba aux dépens au bénéfice de la SAS Jacquin Maruani & Associes représentée par maître [P] [C], ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ".

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, et au visa de l’article 1240 du code civil, la SCI Fonciro demande au tribunal de :

«  – Rejeter la demande de dommages et intérêts pour le préjudice de pertes locative formée par la SCI ATEBA ;

Subsidiairement,

— Limiter dans les plus larges mesures la demande de dommages et intérêts de la société Ateba pour son préjudice immatériel de pertes locatives ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

— Condamner la société TLMP et son assureur la compagnie MMA Iard à garantir et relever indemne la SCI Fonciro, pour toutes les condamnations in solidum ou non qui pourraient être prononcées contre elle, y compris dépens et frais irrépétibles ;

— Condamner la société Ateba au paiement de la somme de 3 200 euros, et aux entiers dépens ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 avril 2023, la société MMA IARD demande au tribunal de :

«  – Donner acte à la concluante de ses réserves sur le partage des responsabilités tel qu’établi un moment du temps par M. [W] et qui pourrait être remis en cause par les nouvelles investigations réclamées par C&A qui se plaint à nouveau d’infiltrations apparues postérieurement au dépôt du rapport de l’expert ;

Décision du 23 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

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— Donner acte à MMA de ce qu’elle offre de payer 8279.25 euros pour les dommages matériels soit 95 % du devis retenu par l’expert ;

— Débouter le demandeur de ses demandes concernant l’indemnisation d’un préjudice immatériel dont les éléments n’ont jamais été prouvés.

— Condamner le demandeur ou toutes parties succombant au paiement de 2000 euros au bénéfice de MMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens."

* * *

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 11 décembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries collégiale du 9 octobre 2025. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025, puis au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande indemnitaire

A – Sur les désordres

La SCI Ateba dénonce des infiltrations d’eau récurrentes au sein des locaux dont elle est propriétaire.

Dans son rapport déposé le 23 décembre 2021, après quatre réunions contradictoires tenues sur les lieux les 21 mai 2019, 28 novembre 2019, 10 mars 2020 et 20 mai 2021, l’expert judiciaire a notamment constaté que « dans le bureau du fond, contigu au bar du restaurant TLMP et au couloir / parties communes, le sol (absence de faux-plancher) fait apparaitre des désordres liés à une humidité importante » ; que « dans l’angle, côté couloir et bar, ainsi que le long des placards adossés au mur séparatif des bureaux et du restaurant TLMP, la moquette est détrempée » ; que des tests pratiqués au sol, le long des placards adossés au mur séparatif, ont mis en évidence un taux d’humidité excessif (120 à 180 « digits »).

Il a également été constaté lors de la dernière réunion d’expertise que le sol du local de la SCI Ateba s’était asséché – l’expert judiciaire estimant cet assèchement dû aux travaux de reprise effectués par la société TLMP en mai 2020.

Les désordres invoqués par la SCI Ateba au soutien de ses demandes sont ainsi caractérisés.

B – Sur les responsabilités

La SCI Ateba recherche la responsabilité solidaire de la société TLMP et de son bailleur, la société Fonciro, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (pour cette dernière uniquement). Elle exerce en outre l’action directe de l’article L. 124-3 du code des assurances envers l’assureur de la société TLMP, la société MMA IARD.

1 – Sur la responsabilité de la société TLMP

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient par conséquent à la partie qui recherche la responsabilité extra-contractuelle de son adversaire de démontrer que celui-ci a agi en faute à son égard, et que ce comportement fautif présente un lien de causalité avec les chefs de préjudice revendiqués.

*

En l’espèce, à la lecture des dernières conclusions en demande, il apparaît que la SCI Ateba recherche expressément la responsabilité de la société TLMP sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en soutenant que celle-ci aurait agi en faute.

Toutefois, il est de jurisprudence constante que si le fait de causer des infiltrations d’eau dans le fonds voisin peut éventuellement constituer des troubles anormaux de voisinage, il ne s’agit pas en soi d’un comportement fautif. En effet, un sinistre résultant de la défaillance d’un élément d’équipement ne procède pas d’un agissement fautif.

La SCI Ateba ne démontrant pas en quoi la société TLMP aurait agi en faute à son égard, elle ne peut engager sa responsabilité et sera ainsi déboutée de toutes demandes envers elle.

2 – Sur la responsabilité de la société Fonciro

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il est de jurisprudence constante, au visa des articles 544 et suivants du code civil, que nul ne doit causer à autrui des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage. L’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024, dispose désormais que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte ».

La mise en jeu de la responsabilité sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage ne nécessite pas que soit rapportée la preuve d’une faute du voisin, s’agissant d’un mécanisme de responsabilité objective, mais impose cependant de caractériser le lien direct unissant le trouble anormal subi et le fait du voisin.

*

Décision du 23 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 22/06830 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXD4I

La SCI Ateba recherche la responsabilité de la société Fonciro, sur les fondements ci-dessus, et fait principalement valoir que celle-ci serait engagée de plein droit dès lors que les infiltrations d’eau émanant de son fonds constituent des troubles anormaux de voisinage.

En premier lieu, il convient de relever à nouveau qu’une partie n’est pas fautive du seul fait que des infiltrations d’eau émanent de sa propriété. La responsabilité de la société Fonciro ne peut donc, en l’absence de toute démonstration d’une faute de sa part, être engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du rapport d’expertise judiciaire, il est établi que les infiltrations ont été causées par des fuites de « canalisations d’évacuation défectueuses situées dans le sol de la cuisine et dans le faux-plancher derrière le bar du restaurant TLMP ».

Il est par ailleurs constant que lors de l’accédit du 20 mai 2021, le gérant de la société TLMP a indiqué aux parties présentes qu’à l’occasion de travaux de reprise, quatre points de fuite ont été identifiés et ont donné lieu à des travaux de réfection.

La société TLMP et son bailleur contestent cependant le caractère privatif de ces canalisations fuyardes, et soutiennent qu’il serait au contraire démontré que celles-ci constitueraient des parties communes de l’immeuble, et que seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourrait donc être engagée.

Tout d’abord, il doit être relevé que si l’expert judiciaire peut émettre un avis sur le caractère privatif ou commun des canalisations, en effectuant une interprétation du règlement de copropriété, il ne peut cependant être valablement soutenu que celui-ci aurait « matériellement constaté » leur caractère commun.

Le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier Tour Maine-Montparnasse (EITMM) stipule notamment, en ses articles 3 et 4 (« Définition et composition des parties privatives » et « Définition et composition des parties communes ») que :

— « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, seront compris dans la composition d’un lot, seront affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré et comme tels constitueront des parties privatives » ;

— " ces parties divises comprendront pour chacun des locaux privés, mais seulement si les choses ci-dessous énumérées s’y trouvent (…) : les tuyaux, canalisations ou lignes inférieures affectés à l’usage du local pour la distribution de l’eau, de l’électricité et l’évacuation des eaux usées, depuis leur branchement sur les canalisations communes (…) En résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux et affecté à leur usage exclusif » ;

— " à moins de stipulation contraire du présent règlement, les parties communes comprendront toutes les parties de l’ensemble immobilier affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux seulement (…) b : les fondations, les pans verticaux constituant le noyau central de la Tour, les poteaux,

les planchers horizontaux (…) et, d’une manière générale, tout ce qui forme l’ossature de l’immeuble dans son ensemble ".

L’article 3.2.1 de l’acte de division en volumes stipule quant à lui que " d’une manière générale, tout élément situé au sein d’un volume est privatif à celui-ci (…) tout élément d’équipement nécessaire à l’exploitation d’un service propre à chaque volume ".

La société Fonciro et la société TLMP soutiennent que les canalisations défectueuses constitueraient des parties communes dans la mesure où elles seraient intégrées à la structure même de l’immeuble, puisque situées dans une chape de béton pouvant correspondre à ce que le règlement de copropriété qualifie de « plancher horizontal ».

Il apparaît en effet que les travaux de réfection des canalisations fuyardes ont nécessité la destruction d’une partie de la chape de béton composant le sol du local, celles-ci y étant enterrées. Le technicien intervenu le 3 mai 2020 aux fins de recherche de fuite a ainsi déclaré avoir dû détruire le sol en béton sur 24 centimètres de profondeur afin de mettre au jour les canalisations, et l’expert judiciaire a en outre constaté que la canalisation est « encastrée dans une chape ».

Toutefois, contrairement à ce qu’allègue la société TLMP, il n’est pas rapporté la preuve que la chape de béton et la canalisation qu’elle renferme auraient été construites lors de l’édification de l’immeuble. Cette dalle de béton est en effet susceptible de constituer également des travaux d’aménagement privatifs réalisés par le propriétaire ou le locataire au-dessus du « plancher horizontal » commun.

Par ailleurs, il apparaît que les rédacteurs du règlement de copropriété de l’immeuble ont entendu faire prédominer le critère de l’usage ou l’utilité de l’élément d’équipement pour le copropriétaire. Or, les canalisations litigieuses sont manifestement à l’usage exclusif de la société TLMP et non de l’ensemble des copropriétaires, étant en outre relevé que les fuites détectées se situaient avant un raccordement à une canalisation dont le caractère commun n’est pas discuté.

Au surplus, il est constant que la société TLMP a fait réaliser des travaux de réfection des canalisations fuyardes en mai 2020, à ses frais et sans solliciter d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui laisse accroire qu’il ne s’agit pas d’éléments d’équipement commun.

La société Fonciro soutient enfin qu’en l’absence d’un trouble existant et qui serait à remédier, la SCI Ateba ne pourrait que rechercher la responsabilité délictuelle de la société Fonciro. Ceci est cependant inexact, une partie pouvant valablement solliciter indemnisation au titre d’un trouble anormal de voisinage ayant cessé.

Pour les motifs qui précèdent, et dès lors que les infiltrations provenant du local exploité par la société Fonciro constituent des troubles anormaux de voisinage, la responsabilité de cette dernière sera ainsi engagée à l’égard de la SCI Ateba.

3 – Sur l’action directe envers la société MMA IARD

Suivant l’article L.124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré.

*

La SCI Ateba exerce l’action directe prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances envers la société MMA IARD, assureur de la société TLMP.

Dans la mesure où la responsabilité de la société TLMP n’a pas été engagée envers la SCI Ateba, et où elle ne constitue donc pas une

« personne responsable » au sens de l’article L. 124-3 du code des assurances, cette dernière est mal fondée en son recours envers son assureur.

C – Sur les préjudices

La SCI Ateba sollicite indemnisation au titre du préjudice financier (perte de revenus locatifs) qu’elle dit avoir subi en raison de la survenance des désordres, et qu’elle évalue à la somme totale de

172 647,97 euros.

* Tout d’abord, il apparaît qu’au regard des caractéristiques du local et de la matérialité des désordres survenus, la SCI Ateba a été matériellement privée de la possibilité de louer son bien et a subi de ce fait un préjudice financier (perte de revenus locatifs).

Outre les désordres affectant l’esthétique du local (embellissements, peintures), qui ont une incidence sur l’activité commerciale en cas de réception de clientèle, une humidité excessive et permanente engendre des risques pour la santé des occupants du local et rend ainsi ce dernier impropre à sa destination.

* Sur la durée de l’impossibilité de louer, la SCI Ateba soutient que celle-ci aurait débuté le 30 mars 2019 et aurait pris fin le 23 novembre 2022.

Il est établi que le local affecté par les désordres a été loué suivant un bail dérogatoire prenant effet au 20 janvier 2017 ; que le locataire a donné congé et quitté les locaux le 30 mars 2019 ; et que le local n’a pas été reloué jusqu’au 23 novembre 2022, date à laquelle la SCI Ateba a cédé son bien.

Si le congé notifié par le locataire en mars 2019 ne mentionnait effectivement pas les raisons de ce départ, un courrier du mandataire de gestion de la SCI Ateba daté du 11 mars 2020 relate cependant les difficultés rencontrées lors de la remise du bien sur le marché locatif, indiquant notamment que deux potentiels preneurs ont refusé de louer après avoir constaté l’état des locaux.

Par ailleurs, la non-identification des causes de manière contradictoire et l’absence de réalisation de travaux de réfection – dans un premier temps – créaient un risque d’aggravation du sinistre et d’une éventuelle destruction des aménagements privatifs réalisés par un locataire. Toutefois, dans la mesure où il a été constaté lors de l’accedit du 20 mai 2021 que la société TLMP avait réalisé des travaux de réfection des canalisations fuyardes et que les désordres étaient pour partie résorbés, il n’est pas démontré que la SCI Ateba était dans l’impossibilité de louer son bien après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

La SCI Ateba est par conséquent fondée à réclamer indemnisation au titre d’un préjudice financier subi à compter du 1er avril 2020 et jusqu’au 31 décembre 2021.

* Sur la valeur locative, la SCI Ateba estime qu’il conviendrait de se fonder sur une somme annuelle de 30 000 euros hors taxes et charges incluses – la taxe foncière étant par ailleurs récupérée sur le locataire.

Les autres parties ne versent pas d’éléments probatoires permettant de remettre en cause cette évaluation, dont il est constaté qu’elle est sensiblement inférieure au montant du dernier loyer (40 939,52 euros HT / an). Par ailleurs, il convient d’intégrer à l’évaluation du préjudice financier le montant de la taxe foncière, qui fait partie des charges récupérables sur le locataire.

La SCI Ateba évalue son préjudice hors taxes et toutes taxes comprises. Toutefois, dans la mesure où la taxe foncière est intégrée dans l’assiette de l’indemnité, le tribunal n’est pas en mesure de déterminer de quelles taxes il est question en l’espèce. En toute hypothèse, une société civile immobilière louant des locaux aménagés à des professionnels est obligatoirement assujettie à la TVA et peut la récupérer. Le préjudice financier subi par la SCI Ateba sera donc évalué hors taxes.

* En défense, la société Fonciro invoque une « jurisprudence constante » et fait valoir qu’il convient de faire application d’un « coefficient de vétusté », au regard de l’état du bien antérieurement aux désordres.

Il doit toutefois être relevé que la décision invoquée (Cass. 2e civ., 5 févr. 2015, n° 13-22.087), à l’exact contraire de ce que soutient la défenderesse, prohibe l’application de « coefficients de vétusté » en raison du principe de réparation intégrale du préjudice, qui empêche de tenir compte de l’état du bien antérieurement aux désordres.

Par ailleurs, la société Fonciro reproche à la SCI Ateba de s’être montrée « négligente » dans la gestion des désordres et de ne pas avoir cherché à limiter sa perte de revenus locatifs.

Toutefois, il est de jurisprudence constante au visa de l’article 1240 du code civil que la victime d’un dommage n’est aucunement tenue d’agir afin de limiter son préjudice dans l’intérêt du responsable. Il ne peut ainsi être valablement reproché à la victime d’infiltrations récurrentes dans son bien d’avoir fait preuve d’une quelconque négligence.

Les défenderesses se fondent en outre sur le rapport d’expertise judiciaire, qui estime que les désordres sont imputables à 5% à un

« défaut d’étanchéité en partie basse de la porte d’entrée », et sollicitent la minoration de l’indemnisation de la SCI Ateba.

Outre que ce défaut d’étanchéité n’a pas été objectivé avec précision, il est manifeste que celui-ci ne présente pas de lien de causalité avec le chef de préjudice invoqué, dès lors qu’il ne peut à lui seul empêcher la mise en location du bien.

Dans la mesure où le bien était vacant durant la période ouvrant droit à indemnisation, le préjudice subi ne peut consister qu’en une perte de chance réelle et sérieuse de louer. L’indemnisation octroyée par le tribunal, qui apprécie souverainement le pourcentage de chance perdu, ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré la chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, afin d’évaluer la chance perdue par la SCI Ateba, il convient de tenir compte de multiples facteurs endogènes et exogènes:

— les caractéristiques propres aux locaux (état d’usage, superficie, localisation dans un quartier central, dynamique et commerçant) ;

— les circonstances de fait engendrées par la pandémie de covid-19 à compter de janvier 2020 (et notamment les trois périodes d’interdiction administratives de déplacement du 17 mars au 11 mai 2020, du 30 octobre au 15 décembre 2020 et du 3 avril au 3 mai 2021), étant relevé que la période d’indemnisation correspond au paroxysme de la crise sanitaire ;

— les difficultés de commercialisation rencontrées par les locaux dépendant de l’EITMM depuis plusieurs années, lesquels font désormais l’objet d’une interdiction administrative de louer depuis le 26 avril 2024.

La chance de louer son bien perdue par la SCI Ateba peut ainsi être évaluée à 40%.

Pour les motifs qui précèdent, la société Fonciro sera condamnée à payer à la SCI Ateba la somme de 24 360 euros [(((34 800 / 12) x 21 mois) x 0,4)] en indemnisation de son préjudice.

2 – Sur les demandes reconventionnelles

— Envers la société TLMP

La société Fonciro appelle sa locataire en garantie en faisant valoir qu’une clause du bail commercial les liant le prévoit expressément.

A l’examen de l’article 12 du bail commercial conclu entre la société TLMP et la société Fonciro, il apparaît en effet que ces dernières ont convenu que « le preneur devra faire son affaire personnelle, à ses risques, périls et frais, sans que le bailleur puisse être inquiété ou recherché, de toutes réclamations faites par les autres occupants de l’immeuble, les voisins et les tiers. Au cas néanmoins où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du locataire, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai ».

Par conséquent, la société TLMP sera condamnée à garantir la société Fonciro de toutes condamnations prononcées à son encontre.

— Envers la société MMA IARD

La société Fonciro exerce l’action directe prévue à l’article L. 124-3 du code des assurances, tandis que la société TLMP recherche la garantie de son assureur en exécution de la police d’assurance qui les lie (n°144133729).

La société MMA IARD ne contestant pas le principe de sa garantie et soulevant uniquement des moyens quant à l’évaluation des préjudices, elle sera ainsi condamnée à garantir la société TLMP et la société Fonciro de toutes condamnations prononcées à leur encontre.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Fonciro, la société TLMP et la société MMA IARD, parties perdant le procès, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance. Ceux-ci comprendront les frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais visés aux articles A. 440-10 et suivants du code de commerce.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenues aux dépens, la société Fonciro, la société TLMP et la société MMA IARD seront condamnées in solidum à payer à la SCI Ateba la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Elles seront en conséquence déboutées de leurs demandes respectives à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société Fonciro à payer à la SCI Ateba la somme de

24 360 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute la SCI Ateba de ses demandes envers la société TLMP et la société MMA IARD ;

Condamne la société TLMP à garantir la société Fonciro de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne la société MMA IARD à garantir la société TLMP et la société Fonciro de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamne in solidum la société Fonciro, la société TLMP et la société MMA IARD au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum la société Fonciro, la société TLMP et la société MMA IARD à payer à la SCI Ateba la somme de 5 000,00 euros au titre des frais irrépétibles, et les déboute en conséquence de leurs demandes respectives à ce titre ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 10], le 23 janvier 2026.

La greffière La présidente