TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e BELLAICHE

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e ELFASSI

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 20/08665

N° Portalis 352J-W-B7E-CSXR5

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Septembre 2020

JUGEMENT

rendu le 15 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SOLENE

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par Maître Jonathan BELLAICHE de la SELEURL GOLDWIN SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0103

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. NEXITY LAMY

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par Maître Raphaël ELFASSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2194

Décision du 15 Juillet 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 20/08665 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSXR5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 mars 2025 présidée par Madame Laure BERNARD,

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 juin 2025, prorogé au 15 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé [Adresse 3] est constitué en copropriété.

La SCI Solene est propriétaire des lots 176 (bâtiment A) et 684 (bâtiment B) de cet ensemble immobilier.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble précité du 30 juin 2020 a adopté diverses résolutions, dont notamment la n° 9 (approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019), les n° 10, 11, 13, 14, 16 et 17 (saisies immobilières en vue de la vente des lots de Mme [O], de M. [J] et de la SCI Solene, ainsi que leur mise à prix en vue de leur vente judiciaire) et la n° 18 (détermination du montant des sommes estimées irrécouvrables).

Par acte d’huissier de justice du 7 septembre 2020, la SCI Solene a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] devant le Tribunal afin d’obtenir l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2020 et subsidiairement l’annulation des résolutions précitées, outre des dommages-intérêts en raison de l’omission de voter les résolutions 34 à 59 de l’assemblée générale du 30 juin 2020.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 20 mars 2024, la SCI Solene demande au tribunal de :

«  Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le règlement de copropriété du 20 octobre 1995,

Vu les présentes écritures, les pièces produites et les jurisprudences versés aux débats ;

Il est demandé au Tribunal judiciaire de Paris de :

A titre principal,

DECLARER la société SCI SOLENE recevable et bien fondée en ses demandes ;

PRONONCER l’annulation du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 ;

A titre subsidiaire,

PRONONCER l’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 ;

PRONONCER l’annulation des résolutions n°10, 11, 13, 14 16, et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 ;

PRONONCER l’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 ;

En tout état de cause,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, à payer à la SCI SOLENE la somme de 820.000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi résultant de l’omission du vote des résolutions n°34 à 59 du procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 ;

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DISPENSER la SCI SOLENE de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble situé au [Adresse 5], représenté par son syndic, la société NEXITY LAMY, à verser à la société SCI SOLENE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ".

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 31 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande au tribunal de :

«  Vu les articles 11 et 17-1 du Décret du 17 mars 1967,

Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2020,

Vu le règlement de copropriété,

Il est demandé au Tribunal de :

In limine litis

DECLARER sans objet la demande de communication de la feuille de présence de l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

A titre principal

JUGER que le contexte de délivrance de l’assignation de la SCI SOLENE le 7 septembre 2020 au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] est fondamental dans ce litige et doit être pris en compte ;

DEBOUTER la SCI SOLENE de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire

JUGER mal fondée la SCI SOLENE de ses demandes d’annulation des décisions n°9 – 10,11, 13, 14, 16 à 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2020 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6], les décisions ayant été votées en parfaite connaissance de cause ;

DEBOUTER la SCI SOLENE de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause

CONDAMNER la SCI SOLENE à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] :

La somme de 10.000 € en réparation du préjudice spécifique subi par la présente procédure résultant du contexte de l’assignation et du mal-fondé évident de ses prétentions fantaisistes ;

La somme de 6.000 € au titre de l’Article 700 du Code de Procédure civile ;

Aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Raphaël ELFASSI, conformément aux termes de l’Article 699 du Code de Procédure

Civile ;

JUGER que la SCI SOLENE ne percevra aucune quote-part au prorata de ses tantièmes de toute condamnation au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ".

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 25 mars 2024 et l’affaire a été plaidée le 20 mars 2025. La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025, prorogé au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A l’appui de ses demandes, la SCI Solene fait valoir que :

— les lots transitoires ont été mis en vente judiciairement en 2009 sans évoquer l’historique de ces lots ;

— elle est propriétaire des lots 176 et 684 (droit d’affouiller sous la totalité des premiers sous-sols des bâtiments A et B afin de réaliser sur quatre niveaux des boxes et des emplacements de stationnement) ;

— elle a contesté la tenue de l’assemblée générale du 30 juin 2020 dans les conditions proposées par le syndic du fait de la situation sanitaire (30 personnes maximum présentes sur 163 copropriétaires) ;

— le tribunal judiciaire de Paris a déjà annulé les résolutions 5, 6 et 7 de l’assemblée du 19 décembre 2018 par un jugement du 2 juin 2022 et les résolutions 7, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21 et 22 de l’assemblée du 16 avril 2019 par jugement du 26 septembre 2023 ;

— par courrier du 17 septembre 2020, la société Nexity lui a adressé la feuille de présence et les pouvoirs relatifs à l’assemblée générale du 30 juin 2020 ;

— une erreur a été commise dans le calcul du nombre de copropriétaires présents, ce qui a faussé le nombre de voix pour les votes ;

—  20 copropriétaires étaient présents et non 19 ;

— plusieurs pouvoirs sont irréguliers et il existe de nombreuses irrégularités dans les votes ;

— les voix du syndicat des copropriétaires ne doivent pas être comptabilisés conformément à l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965, mais elles l’ont été ;

— le syndic ne pouvait pas interdire la présence physique à l’assemblée générale litigieuse à une majeure partie des copropriétaires seulement;

— la convocation à l’assemblée générale litigieuse est irrégulière car elle limite l’accès à la réunion à 30 personnes désignées dans des conditions inconnues ;

— les dispositions de l’article 22-2 I de l’ordonnance du 20 mai 2020 n’ont pas été respectées ;

— concernant la résolution 9 litigieuse, le conseil syndical n’a pas été consulté pour les frais d’avocat à hauteur de 75.346,37 €, alors qu’il devait être consulté sur les dépenses à partir de 2.000 € ;

— concernant les résolutions 10, 11, 13, 14, 16 et 17, le défendeur doit prouver qu’il a joint à la convocation les documents requis à l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ;

— concernant la résolution 18, elle est imprécise et inexacte ;

— le président de séance n’a pas veillé à ce que l’assemblée générale vote les résolutions 34 à 59 inscrites à la demande de la SCI Solene ;

— les copropriétaires ont abusivement refusé de voter, l’empêchant de jouir de ses lots transitoires ;

— elle avait transmis les documents nécessaires au vote ;

— l’omission de vote est une faute qui lui a porté préjudice car son projet de construction de parking est retardé d’un an ;

— le projet de construction nécessite en amont l’accord des copropriétaires pour l’exécution de plusieurs opérations ou interventions sur parties communes ;

— l’objet des résolutions proposées était d’obtenir les autorisations en assemblée générale visant à permettre d’engager l’exécution d’interventions en amont sur les parties communes de copropriété ;

— ce retard engendré par l’omission des votes des résolutions entraîne la perte d’un an de location d’emplacements de parking, soit 820.000 € ;

— l’intention de nuire de la SCI Solene n’est pas démontrée et le préjudice non justifié.

En défense, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— les lots 176 et 684 correspondent au droit d’affouiller sous le premier sous-sol des deux bâtiments ;

— la SCI Solene est le copropriétaire le plus important de l’immeuble et n’a jamais payé ses charges ;

— la SCI Solene a été condamnée à plusieurs reprises au titre d’arriérés de charges de copropriété ;

— la SCI Solene a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, mais le jugement d’ouverture de la procédure a finalement été infirmé;

— la demanderesse conteste systématiquement toutes les assemblées générales ;

— divers litiges sont en cours avec la demanderesse ;

— la demanderesse était absente lors de l’assemblée générale litigieuse;

— la feuille de présence et les pouvoirs réclamés ont été communiqués;

— l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 trouve à s’appliquer et le sens des votes n’est pas modifié par la différence sur le nombre de copropriétaires présents ;

— les irrégularités invoquées sont contestées ;

— les voix du syndicat des copropriétaires au titre de ses lots privatifs n’ont pas été prises en compte ;

— l’éventuelle prise en compte de ces voix ne modifie pas le sens du

vote ;

— l’assemblée générale est une réunion privée qui s’est tenue dans un lieu privé et la législation sur les lieux publics durant la crise sanitaire de 2020 ne s’applique pas ;

— l’article 13 de l’ordonnance du 17 mars 2020 a donné la faculté et non l’obligation au syndic de prévoir une assemblée générale sans présence physique ;

— aucune faute ne peut lui être reprochée ;

— les résolutions 34 à 59 ont été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale litigieuse, mais les copropriétaires n’ont pas pu s’exprimer compte tenu des circonstances ;

— aucune disposition n’interdit aux copropriétaires de ne pas voter une résolution ;

— la demanderesse n’a pas donné suffisamment d’informations en proposant le vote des résolutions 34 à 59 ;

— le préjudice invoqué est contesté ;

— le conseil syndical valide chaque facture d’avocat ;

— l’absence d’avis du conseil syndical n’entraîne pas la nullité de la décision concernée ;

— le compte-rendu du conseil syndical était joint à la convocation ;

— les copropriétaires ont reçu les informations nécessaires aux votes ;

— la procédure traduit l’intention de nuire de la demanderesse.

*

Il n’y a pas lieu de déclarer sans objet la demande de communication de la feuille de présence de l’assemblée générale du 30 juin 2020 comme le demande le syndicat des copropriétaires défendeur dès lors que la SCI Solene ne formule plus cette demande dans ses dernières écritures, étant précisé qu’aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, " (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.(… )" .

*

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 30 juin 2020

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes.

Sur ce,

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2020 versé aux débats mentionne la SCI Solene parmi les copropriétaires défaillants.

La SCI Solene indique, sans être contredite, que ce procès-verbal lui a été notifié le 13 juillet 2020, de sorte que le délai de contestation précité de deux mois a été respecté.

La demande d’annulation de l’assemblée générale est donc recevable.

*

Vu l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Vu l’article 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020 qui précise que le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique (jusqu’au 31 janvier 2021 dans un premier temps). Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance.

Par dérogation aux dispositions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Sur ce,

En l’espèce, la SCI Solene fait notamment valoir que la convocation à l’assemblée générale litigieuse est irrégulière car le syndic a limité la présence physique à cette réunion à 30 copropriétaires sur 163 par une note jointe à la convocation. Elle ajoute que le syndic n’a pas mis en place la visioconférence ou le vote par correspondance. Elle en conclut que les dispositions légales n’ont pas été respectées.

La convocation à l’assemblée générale litigieuse et la note d’information jointe produites prévoyaient effectivement la présence physique à l’assemblée générale de 30 personnes maximum, ce que le syndicat des copropriétaires admet dans ses écritures (« accueil de 30 personnes maximum »). Aucune participation par visioconférence ou vote par correspondance n’a été envisagée.

Il en ressort effectivement que les dispositions légales précitées en matière de tenue de l’assemblée générale des copropriétaires n’ont pas été respectées car le législateur n’a pas donné pouvoir au syndic de restreindre la présence physique à l’assemblée générale à certains copropriétaires seulement.

Si le syndic pouvait prévoir que les 160 copropriétaires mentionnés sur le procès-verbal ne participent pas à l’assemblée par présence physique, il devait alors s’abstenir d’appliquer cette règle partiellement et avoir recours à la visioconférence ou au vote par correspondance.

Les dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été respectées, la SCI Solene peut donc effectivement réclamer l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires pour ce motif, sans d’ailleurs avoir à justifier d’un grief.

L’assemblée générale litigieuse sera donc annulée pour ce motif, sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui de cette demande.

Ce d’autant plus que la SCI Solene avait adressé un courrier au syndic de la copropriété dès le 13 juin 2020, donc avant l’assemblée générale litigieuse, pour lui demander de renoncer à cette assemblée générale organisée dans ces conditions, mais que le syndic a fait le choix de passer outre.

Compte-tenu de la solution du litige, la demande reconventionnelle indemnitaire du syndicat des copropriétaires au titre d’une procédure abusive sera rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts en lien avec l’omission de voter les résolutions 34 à 59

Vu l’article 10 du décret du 17 mars 1967 invoqué qui prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires peuvent notifier au syndic les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Vu l’article 13 du même décret invoqué qui précise que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

Sur ce,

La SCI Solene indique que l’assemblée générale n’a pas voté les résolutions 34 à 59 inscrites à l’ordre du jour à sa demande et que cela lui a causé un préjudice qu’elle estime à 820.000 €.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2020 et de la convocation à cette assemblée que les résolutions litigieuses avaient bien été inscrites par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale et qu’aucune résolution non inscrite n’a été votée. Ce faisant, les dispositions des articles 10 et 13 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été violées.

La SCI Solene n’invoque aucune autre base légale à l’appui de sa demande de dommages-intérêts.

Sur la base des seules dispositions invoquées, qui n’ont pas été violées, la demande doit être rejetée.

Au demeurant, le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse mentionne que l’assemblée générale a constaté l’impossibilité de voter les résolutions litigieuses en invoquant principalement une information insuffisante s’agissant des projets de travaux envisagés par la demanderesse.

Si le président de l’assemblée générale aurait tout de même dû mettre au vote les résolutions 34 à 59, il n’est pas acquis, bien au contraire, que l’assemblée générale des copropriétaires se serait prononcée en faveur des résolutions proposées.

Dès lors, le préjudice de 820.000 € invoqué, qui repose sur le postulat que l’assemblée générale aurait adopté les résolutions 34 à 59 si le vote avait eu lieu, que la SCI Solene aurait alors pu mettre en œuvre son projet de travaux, qu’elle n’aurait eu aucun retard dans celui-ci et qu’elle aurait pu louer l’ensemble des emplacements de stationnement construits pendant une année, n’est pas un préjudice certain.

Par ailleurs, la SCI Solene n’évoque aucune perte de chance de louer des emplacements de stationnement, mais un préjudice certain.

La demande de la SCI Solene, outre qu’elle n’est pas fondée sur une base légale appropriée, est donc en tout état de cause insuffisamment justifiée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires défendeur, partie perdante, supportera les dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires défendeur sera condamné à verser à la demanderesse une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voir sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, la demanderesse sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

DECLARE recevables toutes les demandes des parties ;

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] en date du 30 juin 2020 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts en lien avec l’omission de vote des résolutions 34 à 59 ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à la SCI Solene une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la SCI Solene sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 9] le 15 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente