TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lucile JOURNEAU, M^e Wilfried SCHAEFFER

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/08134 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XXT

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [H] [S], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Wilfried SCHAEFFER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0615

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lucile JOURNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0184

Monsieur [Z] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Lucile JOURNEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0184

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08134 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XXT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2017, Monsieur [B] [S] aux droits duquel vient Monsieur [H] [S] a donné à bail à Monsieur [D] [V] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de justice signifiés les 12 juillet et 6 août 2024, Monsieur [H] [S] a fait assigner Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

— le constat de l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [Z] [V],

— l’expulsion de Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V] et de tout occupant de leur chef,

— la condamnation in solidum de Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 5250 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre des indemnités d’occupation mensuelles égales au loyer actuel jusqu’à la libération des lieux avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la condamnation in solidum de Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V] à lui payer la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant les frais de sommation par le commissaire de justice.

A l’audience du 12 mai 2025, Monsieur [H] [S] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance actualisé pour l’arriéré locatif à la somme de 6750 € arrêtée au mois de mai 2025 inclus.

En défense, Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V] s’opposent aux demandes et demande au juge d’enjoindre à Monsieur [H] [S] à communiquer à son locataire le diagnostic de performance énergétique du bien pris à bail, de constater que le loyer s’élève à 1650 € charges comprises, et de condamner Monsieur [H] [S] à leur payer la somme de 2000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles.

Le juge se réfère pour un exposé plus ample des moyens et prétentions des parties à leurs conclusions écrites soutenues oralement en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

Monsieur [H] [S] fonde sa demande sur l’existence de troubles du voisinage, d’impayés de loyers et l’absence d’occupation personnelle des lieux par Monsieur [D] [V].

En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous louer le logement.

De plus, aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte notamment en cas d’inexécution suffisamment grave d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de bail de rapporter la preuve du manquement contractuel et de justifier de sa gravité suffisante pour permettre la résiliation du contrat aux torts du locataire.

En l’espèce, la seule attestation de Madame [E] [G] ne peut suffire à elle seule à établir un trouble de voisinage, cette attestation dont la date ne peut être vérifiée, la copie versée au débat étant coupée à droite, ne permettant du reste pas de déterminer la fréquence des allers et venues dénoncées, leurs dates, leurs horaires, et leurs modalités, et ainsi l’éventuelle nuisance en résultant pour le voisinage.

Par ailleurs, si Monsieur [D] [V] aux termes des statuts de la société dont il est directeur général, créée en 2014, se domicilie en Corse, et si Monsieur [Z] [V] reconnaît occuper les lieux depuis mars 2023, ces éléments d’appréciation ne permettent pas d’établir l’absence totale d’occupation des lieux par Monsieur [D] [V] et une cession du bail ce qui ne résulte pas non plus de l’attestation de Madame [E] [G].

En revanche, s’agissant de la modification alléguée par Monsieur [D] [V] du montant du loyer charges comprises prévu au contrat de bail (de 1800 € à 1650 € par mois) ce en raison de l’état du bien donné à bail et de la réalisation à sa charge de travaux d’un montant justifié de 2297,8 € réalisés en octobre et novembre 2021, il est rappelé qu’une telle modification contractuelle doit être prouvée par écrit ou à défaut par un commencement de preuve par écrit émanant de celui auquel l’acte est opposé corroboré par un autre moyen de preuve.

Peut constituer un commencement de preuve par écrit les déclarations faites par la partie auquel l’acte est opposé lors de sa comparution.

Ainsi, le seul silence opposé par Monsieur [B] [S] aux paiements réalisés par Monsieur [D] [V], lequel n’est ni un écrit ni un commencement de preuve par écrit, la date à laquelle Monsieur [D] [V] aurait cessé de verser la somme de 1850 € n’étant du reste pas établie, ne peut établir la preuve de la modification ponctuelle ou définitive du montant du loyer prévu au contrat du bail.

En revanche, la demande en paiement faite à l’audience par Monsieur [H] [S] au titre de l’arriéré locatif, limitée à la période postérieure à juin 2023, corroborée par le montant des paiements réalisés par Monsieur [D] [V] pour la période antérieure à cette date, selon ses déclarations non contestées par le bailleur, et les factures de travaux réalisés dans les lieux, permettent de confirmer l’accord des parties sur une modification temporaire du montant du loyer jusqu’au mois de juin 2023 mais non pour la période postérieure.

La demande de Monsieur [D] [V] de voir constater que le loyer s’élève charges comprises à 1650 € ne peut donc être accueillie.

Il ressort ainsi du décompte locatif que Monsieur [D] [V] reste devoir au 12 mai 2025 terme de mai inclus la somme de 6750 € à Monsieur [H] [S] qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement compte tenu des paiements réalisés depuis l’assignation.

Toutefois, compte tenu du désaccord entre les parties sur le montant du loyer et des paiements de 1650 € réalisés durant la même période, le manquement contractuel de Monsieur [D] [V] s’il est établi n’apparaît pas suffisamment grave en l’état pour justifier la résiliation du bail.

Il est rappelé toutefois que le paiement du loyer doit être réalisé chaque mois, le 1er de chaque mois et non en cours de mois.

En conséquence, la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat est rejetée.

Les demandes subséquentes (expulsion de Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V], indemnité d’occupation) sont donc sans objet.

Sur les demandes à l’encontre de Monsieur [Z] [V]

Il est précisé qu’en l’absence de résiliation judiciaire du bail, Monsieur [Z] [V] se trouve dans les lieux du chef de Monsieur [D] [V] et ne peut donc être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Par ailleurs, celui-ci n’étant pas locataire, il n’est tenu d’aucune obligation en paiement à l’égard de Monsieur [H] [S] et la demande en paiement d’un arriéré locatif à son encontre ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande au titre du diagnostic de performance énergétique

Cette pièce doit être remise par le bailleur lors de la signature du contrat du bail aux fins d’information uniquement du locataire. Monsieur [H] [S] n’établit pas avoir remis cette pièce.

En conséquence, Monsieur [H] [S] sera condamné à remettre ce diagnostic à Monsieur [D] [V] dans les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif notamment lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

La mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas en revanche d’abus du droit d’agir en justice.

En l’espèce, dès lors qu’il est partiellement fait droit à la demande de Monsieur [H] [S], une partie pouvant par ailleurs légitimement méconnaître l’étendue de ses droits, il n’est caractérisé aucune faute de sa part dans l’introduction de l’instance.

En conséquence, la demande de dommages intérêts de Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V] pour procédure abusive est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [V] partie perdante à titre principal supportera les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile à l’exclusion du coût de l’assignation de Monsieur [Z] [V] qui au regard de la solution apportée au litige restera à la charge de Monsieur [H] [S].

Le coût de la sommation de commissaire de justice, acte non requis pour l’instance, ne peut relever des dépens.

La demande au titre des frais irrépétibles de Messieurs [Z] et [D] [V] est donc rejetée.

L’équité justifie par ailleurs de rejeter la demande de Monsieur [H] [S] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [H] [S] de sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de voir constater que le montant du loyer s’élève à 1650 € charges comprises,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 6750 € au titre de l’arriéré locatif dû au 12 mai 2025 terme de mai inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Monsieur [H] [S] à remettre à Monsieur [D] [V] le diagnostic de performance énergétique du logement dans un délai de 4 mois à compter du jugement,

REJETTE la demande en paiement de Monsieur [H] [S] à l’encontre de Monsieur [Z] [V],

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [D] [V] et Monsieur [Z] [V],

REJETTE les autres demandes,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [V] aux dépens de l’instance, à l’exclusion de l’assignation délivrée à Monsieur [Z] [V] qui restera à la charge de Monsieur [H] [S], les dépens ne comprenant pas le coût de la sommation du commissaire de justice,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.