TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BRAMI CREHANGE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04989 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4352

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [K],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître BRAMI-CREHANGE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1099

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-027912 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04989 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4352

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2018, la SAS HENEO a sous-loué à Monsieur [Y] [K] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant une redevance de 385,94 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, la SAS HENEO a fait assigner Monsieur [Y] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la validation du congé délivré le 27 octobre 2023 ;

— l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [K] à payer une indemnité d’occupation correspondant à la redevance actualisée ;

— la condamnation de Monsieur [Y] [K] aux dépens, en ce compris le coût du congé, et à lui payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, la SAS HENEO, représentée, a repris les termes de son assignation, à laquelle il est renvoyé.

Monsieur [Y] [K], représenté, s’est référé à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles il sollicite :

— à titre principal, le prononcé de la nullité du congé délivré ;

— à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de trois ans pour quitter les lieux ;

— à titre reconventionnel, la condamnation de la SAS HENEO à lui payer les sommes de :

—  1013,40 euros pour les prestations de ménage injustifiées

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

— en tout état de cause, le rejet de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé délivré

Selon les dispositions de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R. 633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d’un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission précisées par le contrat par acte signifié par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le congé tardif est nul (Civ.3, 31 mai 2011, n°10-30.707), à la différence du congé donné prématurément dont les effets sont simplement reportés à la date pour laquelle il aurait dû être donné (Civ.3, 13 juin 2006, n°05-13.252).

En l’espèce, le « contrat de sous-location meublée en résidence universitaire » conclu entre la SAS HENEO et Monsieur [Y] [K] stipule que la location est consentie pour une durée de un an à compter du 26 septembre 2018, renouvelable par période d’une année « dans la mesure où le sous-locataire justifie de son statut d’étudiant boursier de l’académie de [Localité 4] ».

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SAS HENEO a fait signifier à Monsieur [Y] [K] un congé pour le 30 novembre 2023 au motif qu’il a perdu sa qualité de statut d’étudiant boursier de l’académie de [Localité 4]. La SAS HENEO ne justifie pas de l’envoi de la lettre du 15 mai 2019 de sorte que celle-ci n’a pas pu produire effet.

Monsieur [Y] [K] soutient qu’il n’avait pas la qualité de d’étudiant boursier de l’académie de [Localité 4] au moment de la conclusion du contrat, ce que la SAS HENEO savait de sorte que le congé délivré de mauvaise foi pour ce motif serait nul. Toutefois, les échanges de courriers électroniques produits ne démontrent pas que la SAS HENEO savait que Monsieur [Y] [K] n’avait pas la qualité d’étudiant boursier le 26 septembre 2018.

En revanche, le congé a été délivré le 27 octobre 2023 pour une prise d’effet au 30 novembre 2023 de sorte que le délai de trois mois prévu par l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été respecté.

Dès lors, le congé délivré le 27 octobre 2023 est tardif de sorte que sa nullité doit être prononcée.

Par conséquent, les demandes relatives à l’expulsion de Monsieur [Y] [K] doivent être rejetées.

Sur la demande reconventionnelle au titre des prestations de ménage

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, la case « je ne souhaite pas bénéficier de la prestation de ménage (en cochant cette case vous refusez la prestation de ménage qui ne vous sera pas facturée) » du contrat liant les parties est cochée.

Il résulte des échanges de courriers électroniques entre la SAS HENEO et Monsieur [Y] [K] que la prestation de ménage a été facturée à Monsieur [Y] [K] depuis son entrée dans les lieux. La SAS HENEO ne justifie pas de l’exécution de cette prestation de ménage au sein du logement occupé par Monsieur [Y] [K]. Cette prestation a été facturée à Monsieur [Y] [K] à hauteur de 16,89 euros par mois depuis le 26 septembre 2018 jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus de sorte que Monsieur [Y] [K] est bien fondé à solliciter le remboursement de la somme de 1013,40 euros.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS HENEO à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 1013,40 euros.

Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, Monsieur [Y] [K] soutient que le logement était infesté de rongeurs et de punaises de lit ; que les espaces communs sont fermés ou hors d’usage ; qu’il a subi plusieurs dégâts des eaux. Cependant, il ne justifie pas de ces allégations. Par ailleurs, il ne justifie pas non plus des frais bancaires qui lui aurait été facturés en raison de découverts, ni que ceux-ci résulteraient de la facturation des prestations de ménage. En outre, il ne justifie pas de l’obligation de la SAS HENEO de lui consentir un nouveau bail ou de l’aider dans ses démarches.

S’agissant du désordre affectant le chauffage, les courriers électroniques démontrent que le chauffage n’a pas fonctionné dans le logement occupé par Monsieur [Y] [K] au moment de la remise en chauffe au cours de l’hiver 2023-2024. A l’audience, la SAS HENEO a reconnu que ce désordre avait duré trois mois. Ce désordre constitue un manquement de la SAS HENEO à son obligation de délivrance qui a causé, de par sa nature, un préjudice à Monsieur [Y] [K] qu’il convient d’indemniser.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS HENEO à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 150 euros en réparation de son préjudice, eu égard à la nature et à la durée du désordre et au montant de la redevance.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SAS HENEO, qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la demande formée au titre des frais irrépétibles est rejetée, Monsieur [Y] [K] n’étant ni la partie perdante ni la partie condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité du congé délivré le 27 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SAS HENEO à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 1013,40 euros au titre du remboursement des prestations de ménage ;

CONDAMNE la SAS HENEO à payer à Monsieur [Y] [K] la somme de 150 euros en réparation de son préjudice ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS HENEO aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge