Tribunal Judiciaire de Paris, 2e chambre 2e section, 25 juin 2025, n° 22/14734

TJ Paris 25 juin 2025

Arguments

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Signaler une erreur.

Accepté
Erreur de mesurage
Le tribunal a constaté qu'il y avait un écart de superficie supérieur au vingtième toléré par la loi, ce qui justifie la demande de réduction de prix.
Rejeté
Responsabilité du diagnostiqueur
Le tribunal a jugé que M. [L] n'a pas prouvé la réalité de la perte de chance de vendre son bien au même prix, et a donc rejeté sa demande de garantie.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Madame [J] [P] demande au Tribunal de condamner Monsieur [H] [L] à lui verser 18 906 euros en raison d'une réduction de prix liée à une erreur de mesurage de la superficie Carrez de l'appartement vendu. Les questions juridiques posées concernent la validité de la demande de réduction de prix en vertu de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que la responsabilité de la société FEMA, qui a réalisé le mesurage erroné. Le Tribunal conclut que Monsieur [H] [L] doit restituer à Madame [J] [P] la somme de 11 135,85 euros, tout en rejetant la demande de garantie contre la société FEMA et les demandes accessoires. L'exécution provisoire de la décision est également ordonnée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 2e ch. 2e sect., 25 juin 2025, n° 22/14734
Numéro(s) :	22/14734
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuelle BRIANDAgnès PEROTGérald BES
Cabinet(s) :	AVOX
Parties :	SARL FEMA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 22/14734 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYQGQ

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 25 Juin 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [M] [P]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Clément BOUDOYEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0482 et par M^e Gérald BES, avocat au barreau de Saint Etienne, avocat plaidant

DÉFENDEURS

SARL FEMA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Agnès PEROT de la SELARL AVOX, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P477

Monsieur [H], [K] [L]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Emmanuelle BRIAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2525

Décision du 25 Juin 2025

2ème chambre civile

N° RG 22/14734 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYQGQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Avril 2025, avis a été donné que la décision serait rendue le 25 juin 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [L] était propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 9], constituant les lots de copropriété n° 14, 16, 17 ,18 et 43, et d’une cave constituant le lot de copropriété n° 28.

Le 17 décembre 2020, il a fait effectuer un mesurage Carrez par la société FEMA, exerçant sous la dénomination AGENDA DIAGNOSTICS qui a conclu à une superficie CARREZ de 18,28 m² et une superficie non prise en compte dans la surface CARREZ, de 22,82 m², soit une superficie totale de 41,10 m².

Le 3 août 2021, M. [H] [L] a conclu, avec Mme [J] [P], une promesse synallagmatique de vente de l’appartement, au prix de 270.000 euros, outre la somme de 10.000 euros au titre des honoraires de l’agence immobilière réglée par Madame [P], ladite promesse reprenant le mesurage CARREZ réalisé par la société AGENDA DIAGNOSTICS.

A la suite de la promesse de vente, un nouveau mesurage a été réalisé par la société BC2E diagnostics immobiliers, qui a conclu que l’appartement bénéficiait d’une superficie Carrez de 15,71 m² pour une superficie totale de 36,57 m².

La société AGENDA DIAGNOSTICS a alors réalisé un second diagnostic le 28 novembre 2021 qui a conclu à une superficie supérieure à 1,80 m de 17,03 m², pour une superficie totale de 39,85 m².

Le 9 décembre 2021, M. [H] [L] et Mme [J] [P] ont, par acte authentique, conclu un acte de vente, lequel mentionnait une superficie Carrez de 18,28 m².

C’est dans ces conditions que sur assignation délivrée le 7 décembre 2022 et par dernières écritures récapitulatives notifiées le 23 avril 2024 auxquelles il est expressément référé, Mme [J] [P] demande au Tribunal, au visa des articles 46 de loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 et 4-1 à 4-3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, de :

JUGER les demandes de Madame [J] [P] sont recevables et bien fondées, et en conséquence :

CONDAMNER Monsieur [H] [L] à payer à Madame [J] [P] la somme de 18 906 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente

assignation ;

CONDAMNER Monsieur [H] [L] à payer à Madame [J] [P] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Monsieur [H] [L], aux dépens.

En réponse, dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 10 novembre 2023 et auxquelles il est expressément référé, la société FEMA demande au Tribunal de :

Débouter Madame [P] de toutes ses demandes excédant la somme de 11.308,53 €,

Débouter Monsieur [L] de son appel en garantie et de toutes ses demandes formées contre la société FEMA,

Condamner Monsieur [L] à verser à la société FEMA une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le condamner à supporter les entiers dépens de l’instance.

Par dernières écritures récapitulatives notifiées le 24 avril 2024 et auxquelles il est expressément référé, M. [H] [L] demande au Tribunal de :

— DEBOUTER Madame [J] [P] de l’ensemble de ses demandes,

A titre Subsidiaire :

— DIMINUER le montant réclamé par Madame [J] [P] au titre de la réduction de prix du fait de l’erreur réalisé dans le mesurage Carrez annexé à la promesse de vente, et le limiter à la somme maximale de 10.519 €,

— CONDAMNER la société FEMA à garantir Monsieur [H] [L] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause :

— CONDAMNER tout succombant à régler à Monsieur [H] [L] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maitre Emmanuelle Briand, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile,

— DEBOUTER la société FEMA de sa demande de condamnation de Monsieur [H] [L] à lui verser la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 7 avril 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en réduction de prix

Sur le fondement de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Mme [P] réclame la condamnation de M. [L] à lui verser la somme de 18 906 euros au titre de la réduction proportionnelle du prix, retenant la mesure de 17 m² établie le 14 avril 2022 par le géomètre expert, le cabinet [Z] [I] [N], soit une différence de 1,28 m² par rapport à la mesure effectuée par la société AGENDA DIAGNOSTIC IMMOBILIERS et figurant à l’acte de vente, correspondant à plus du vingtième toléré par la loi. Elle fait valoir que M. [L] est de mauvaise foi, dès lors qu’il s’est opposé à la modification de la superficie dans l’acte de vente, malgré la découverte après la promesse synallagmatique de vente de l’erreur de mesurage et alors que dans l’acte d’acquisition par M. [L] de l’appartement en 2003, il était stipulé une superficie Carrez de 17 m².

Elle s’oppose à la prise en compte de la superficie totale de l’appartement dans le calcul de la réduction et à la ventilation du prix entre l’appartement et la cave, contestant la valorisation qui est faite de cette dernière par le diagnostiqueur à la somme de 8 000 euros. Elle s’oppose également à la ventilation entre la surface Carrez et la surface hors Carrez, contestant l’application d’une pondération pour les surfaces en sous pente et précisant à cet égard, que ces espaces ne sont pas exploitables, de sorte que l’application d’un coefficient de 0,50 est excessive. A titre subsidiaire, si le tribunal appliquait une ventilation, elle sollicite l’application d’un coefficient de 0,30.

M. [L] s’oppose à la demande, faisant tout d’abord valoir que compte tenu de sa mauvaise foi, Mme [P] est mal fondée à réclamer une réduction proportionnelle du prix, cette dernière ayant en parfaite connaissance de cause signé l’acte authentique de vente avec la mention de la superficie erronée dans le seul but d’engager la présente action en justice. Il souligne qu’il n’avait aucun intérêt à fournir des informations inexactes alors que le marché de l’immobilier en 2021 lui permettait aisément de trouver un acquéreur au prix demandé.

A titre subsidiaire, il sollicite une diminution de la réduction demandée, estimant que le prix de vente a nécessairement été déterminé, d’une part, en prenant en compte la superficie de la cave, correspondant au lot n°28, qui peut être estimé à 9 000 euros, et, d’autre part, en prenant en compte les surfaces hors Carrez qui sont de 22,48 m² et auxquelles doit être appliqué un coefficient de pondération de 0,6, représentant dès lors une surface pondérée de 13,48 m². Ainsi, il estime que l’éventuelle réduction due ne pourra être supérieure à la somme de 10 519 euros.

La société FEMA conteste la valorisation de la réduction de prix établie par la demanderesse, soulignant que la cave n’est pas concernée par le litige et qu’il faut déduire sa valeur du prix de vente. Elle souligne également que les espaces hors Carrez, qui sont très importants, ont nécessairement été pris en compte dans la valorisation de l’appartement et qu’il convient dès lors de les déduire du prix pour calculer la réduction correspondant à la moindre mesure. Tenant compte des tantièmes figurant dans l’acte de vente, la société FEMA estime que la cave correspond à un tantième des parties communes générales, correspondant au regard du prix de vente à la somme de 9 310,34 euros, qu’il convient de réduire à 8 000 euros compte tenu de l’absence de porte équipant la cave et de la nécessité de faire des travaux pour la sécuriser. S’agissant des sous pentes, pour lesquelles on peut appliquer un coefficient allant de 0,30 à 0,80, elle sollicite l’application d’un coefficient de 0,50 et évalue à 11,41 m² pondérés l’espace concerné, de sorte que le prix hors Carrez peut être évalué à la somme de 100 500 euros et la surface Carrez à 161 500 euros, la réduction proportionnelle ne pouvant être supérieure à la somme de 11 308,53 euros.

Sur ce,

Il résulte de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que toute vente immobilière doit contenir la mention de la superficie du bien vendu qui est ainsi garantie par le vendeur à l’acquéreur et que si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

Il est constant que la garantie due par le vendeur en application de cette disposition présente un caractère objectif, de sorte que la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur comme du vendeur est indifférente.

Ainsi, en l’espèce, il importe peu que l’erreur de mesurage de la superficie Carrez ait été connue des parties avant la conclusion de l’acte authentique de vente ainsi qu’il résulte des attestations de superficie privatives des 23 et 26 novembre 2021 produites, dès lors que l’acte de vente du 9 décembre 2021 stipule une superficie Carrez de 18,28 m² erronée.

Les parties s’accordent sur le fait que le mesurage établi le 17 décembre 2020 par la société FEMA, à hauteur de 18,28 m², est erroné, cette société ayant effectué un nouveau mesurage le 26 novembre 2021 constatant une superficie Carrez de 17,03 m². Si un autre diagnostic établit par la société BC2E DIAGNOSTICS IMMOBILIERS a estimé la superficie de l’appartement litigieux à 15,71 m², les parties ne discutent en réalité pas le mesurage de 17 m² tel qu’il est certifié par le cabinet de géomètres experts [Z], [I] [N] en date du 18 janvier 2022. Il y a donc lieu de considérer que la surface Carrez de l’appartement est de 17 m².

Ainsi, il existe écart de 1,28 m² (18,28-17) entre la superficie Carrez mentionnée à l’acte de vente et la superficie Carrez réelle constatée, soit un écart supérieur au vingtième toléré par la loi qui est de 0,914 m² (18,28 x 5%).

En application des dispositions précitées, M. [L] doit supporter une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

En application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le bien vendu comporte des surfaces exclues de la mesure Carrez en raison de leur qualité, le prix payé comprend nécessairement une part correspondant à ces surfaces et donc non susceptible de réduction et une part correspondant aux surfaces de qualité Carrez, seule soumise à la réduction.

Par suite, dans un tel cas, lorsqu’un prix global a été stipulé, le tribunal doit procéder à sa ventilation entre les surfaces de qualité Carrez et les autres.

L’ensemble immobilier vendu est constitué de plusieurs lots de copropriété n°14, 16, 17, 18 et 43 constituant l’appartement, et du lot n°28 constituant la cave.

Cette cave, qui ne satisfait pas par définition aux critères Carrez mais qui, néanmoins, est nécessairement entrée dans la composition du prix et ne peut représenter une valeur vénale nulle comme le soutient Mme [P].

M. [L] et la société FEMA évaluent respectivement la cave à 9 000 euros et 8 000 euros, les défendeurs établissant sa valeur au regard du prix de vente global et du fait que la cave correspond à un seul tantième des parties communes générales.

Le prix de la cave ainsi estimé par les défendeurs apparait excessif, le prix au m² d’un appartement n’étant pas identique à celui d’une cave, ce d’autant qu’il résulte de l’acte de vente que celle-ci n’était pas équipée d’une porte, ce qui est évidemment de nature à en diminuer l’utilité et la valeur.

Il convient en l’absence de plus d’élément d’estimer le prix de la cave à 3 000 euros.

En outre, il est constant que l’appartement contient une surface importante de sous-pente inférieur à 1,8 m, non prise en compte dans le calcul de la surface Carrez et qui a été présentée lors de la vente, dans le certificat annexé à l’acte, pour une surface de 22,82 m².

Au regard des photographies produites par Mme [P] et M. [L], contrairement à ce que soutient la demanderesse, les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,8 m sont parfaitement exploitables et présentent une utilité certaine, permettant d’augmenter très sensiblement la superficie du logement.

Il convient d’appliquer à ces espaces un coefficient de pondération de 0,6 tel que le sollicite M. [L].

Ainsi, le tribunal retient une surface pondérée de 13,69 m² (22,82 m² x 0,60).

La surface pondérée de l’appartement est donc de 30,69 m² (17 m² + 13,69m²) et le prix global stipulé est de 267 000 euros, déduction faite de la valeur de la cave.

Par conséquent, le prix au m² pondéré doit être fixé à 8 699, 90 euros (267 000/ 30,69).

Dès lors, le prix total des surfaces inférieures à 1,8m de l’appartement s’élève à 119 102 euros arrondis (8 699,90 x 13,69).

Par suite, le prix de la surface Carrez de l’appartement est de 147 898 euros (267 000- 119 102).

La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure doit se faire selon la formule suivante :

Prix de la surface Carrez stipulée

Ecart de surface Carrez constaté x -------------------------------

Surface Carrez stipulée

La réduction de prix est donc de 11 135,85 euros arrondis.

M. [L] sera donc condamné à restituer à Mme [P] la somme de 11 135,85 euros.

Sur la responsabilité de la société FEMA

M. [L] sollicite la condamnation de la société FEMA à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, faisant valoir qu’en raison de l’erreur de mesurage commise, cette société a engagé sa responsabilité à son égard, le privant d’une chance de vendre son appartement au même prix nonobstant la différence superficie relevée. Il souligne qu’au regard du prix au m² en 2021 dans le quartier de [Adresse 7] où est situé l’appartement, il aurait tout à fait pu vendre son bien au même prix, malgré la différence de superficie.

La société FEMA fait valoir que l’obligation de restituer le prix à raison de la moindre mesure n’est pas liée à la faute qui lui est reprochée puisque l’erreur a été découverte avant la réitération de la vente par acte authentique, de sorte que Mme [P] ne pouvait contraindre juridiquement M. [L] à signer l’acte authentique de vente sans modifier la superficie annoncée et M. [L] était quant à lui en mesure de se rétracter, le choix de poursuivre la vente sans modifier la superficie de l’appartement ou son prix ne lui étant pas opposable. Elle estime ainsi qu’il n’y a pas de lien de causalité entre l’erreur qui lui est reprochée et le préjudice dont le vendeur réclame indemnisation.

Sur ce,

Il résulte de l’application combiné des articles 1231-1 et 1231-2 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure et que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il est constant que si la restitution à laquelle le vendeur est tenue en vertu de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, le vendeur peut en revanche se prévaloir à l’encontre du diagnostiqueur ayant réalisé un mesurage erroné, d’une perte de chance de vendre son bien au même prix pour une surface moindre.

Enfin, celui qui prétend à réparation doit rapporter la preuve d’un préjudice indemnisable en lien avec le fait générateur de responsabilité et s’agissant de la perte de chance, il lui appartient de caractériser la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, étant observé qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la demande de garantie formée par M. [L] s’analyse au regard des moyens qu’il soulève au soutien de sa prétention comme une demande de condamnation de la société FEMA à lui verser la totalité de la somme due au titre de la réduction proportionnelle, en raison de la perte de chance subi de vendre au même prix nonobstant la différence de surface.

S’il ne peut être valablement opposé à M. [L] qu’il lui était loisible de renoncer à la vente et de refuser de vendre au prix proposé une fois l’erreur de mesurage de la superficie Carrez découverte dès lors que la signature d’un compromis de vente l’engageait d’ores et déjà à Mme [P], il y a lieu de constater que M. [L] ne produit aucune pièce, tels que des extraits du site « étalab.gouv.fr » auquel il fait référence dans ses conclusions ou tout autre élément, permettant de justifier de la réalité de la perte de chance alléguée de vendre son bien au même prix malgré la moindre mesure.

Dès lors, il ne pourra qu’être débouté de sa demande, faute pour lui d’établir la perte de chance alléguée et la réalité de son préjudice.

Sur les demandes accessoires

M. [L], succombant à la présente instance, supportera les entiers dépens.

L’équité justifie de rejeter l’ensemble des demandes faites en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

Condamne M. [H] [L] à restituer à Mme [J] [P] la somme de 11 135,85 euros à titre de réduction du prix de vente des lots de copropriété n° 14, 16, 17, 18, 43 et 28 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 9] ;

Rejette la demande de M. [H] [L] tendant à « CONDAMNER la société FEMA à garantir Monsieur [H] [L] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre » ;

Rejette l’ensemble des demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [H] [L] aux dépens ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Fait et jugé à [Localité 8] le 25 Juin 2025

Le Greffier Le Président