TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [Z] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RT3

N° MINUTE :

5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 24 juin 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 juin 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11249 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RT3

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 16 février 2022, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 346,83 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1614,36 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [Y] le 14 mars 2024.

Par assignation du 16 février 2022, l’établissement PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, subsidiairement prononcer sa résolution judiciaire, ordonner l’expulsion de Mme [Z] [Y], et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des majorations et revalorisations et augmenté des charges, jusqu’à libération des lieux,3048,71 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1614,36 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s’élève à 4215,70 euros. L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Z] [Y], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros pendant 36 mois. Elle soutient avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à faire parvenir en délibéré un décompte actualisé de la dette locative, le conseil de l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH a transmis le document demandé par courriel du 9 avril 2025.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer impartissant à la locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme en principal de 1614,36 euros reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail lui a été signifié le 13 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1614,36 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et compte-tenu de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats:

un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [Z] [Y] lui devait la somme de 4215,70 euros, et la somme de 3879,68 euros, soustraction faite des frais de procédure, Un décompte démontrant qu’à la date du 8 avril 2025, Mme [Z] [Y] lui devait la somme de 3929,77 euros, dont il convient de soustraire les frais de procédure, réclamés au titre des dépens, soit la somme de 3593,75 euros.

Mme [Z] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [Z] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [Z] [Y] et du diagnostic social et financier que Mme [Z] [Y], à la recherche active d’un emploi, peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, étant précisé que l’aide au logement, versée directement au bailleur, couvre la quasi intégralité du loyer.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [Z] [Y] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 février 2022 entre l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [Z] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 14 mai 2024,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] à payer à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3593,75 euros (trois mille cinq cent quatre-vingt-treize euros et soixante-quinze centimes) à titre de provision sur son arriéré locatif arrêté au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1614,36 euros à compter du commandement de payer, sur la somme de 1434,35 euros à compter de l’assignation, et du présent jugement pour le surplus,

AUTORISE Mme [Z] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Z] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 14 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [Z] [Y] sera condamnée à verser à l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mars 2024 et celui de l’assignation du 16 février 2022.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge