TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [B] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06392 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJCX

N° MINUTE :

12/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 décembre 2025

DEMANDERESSE

Société [Localité 4] HABITAT OPH ANCIENNEMENT OPAC DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDERESSE

Madame [B] [F], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06392 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJCX

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 1998, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3] (escalier 2, 2eme étage, porte 20, une place de parking N°1 21 12 08 01 6062), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 271,66 francs.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 216,25 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [F] le 25 juillet 2022.

Par assignation du 24 juin 2025, l’établissement EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire résultant du défaut de paiement des loyers mensuels et charges contractuelles, déclarer le bail résilié à compter du 22 septembre 2022 et ainsi dire l’occupation postérieure des lieux sans droit ni titre, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F], statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 303,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 7 novembre 2025, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2025, s’élève désormais à 3 485,14 euros, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter la mise en place d’un plan d’apurement de cette dette par des paiements mensuels à hauteur de 95 euros pendant 36 mois. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire durant les délais de paiement. La société bailleresse expose que la dette est constituée de huit mois d’arriérés mais que la locataire a repris les paiements. L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH indique qu’un règlement en date du 5 novembre 2025 n’a pas encore été déduit du montant de la dette énoncé.

Mme [B] [F], qui comparait à l’audience, ne reconnait pas totalement le montant de la dette. La locataire précise payer l’école privée de sa fille et qu’il y a eu des paiements réalisés entre temps précisément le 5 novembre 2025. Elle demande à ce que les pénalités soient effacées. Mme [B] [F] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. La locataire sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant les délais de paiement. Mme [B] [F] indique avoir été malade et avoir perdu son emploi. Elle précise qu’au jour de l’audience elle travaille désormais en CDD et perçoit un revenu mensuel d’environ 3 000 euros.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 juillet 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 216,25 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 septembre 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2025, Mme [B] [F] lui devait la somme de 3 130,22 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 sur la somme de 3 216,25 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 467,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 septembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 juillet 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 1998 entre l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [B] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (escalier 2, 2eme étage, porte 20, une place de parking N°1 21 12 08 01 6062) est résilié depuis le 23 septembre 2022,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 3 127,22 euros (trois mille cent trente euros et vingt-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2022 sur la somme de 3 216,25 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [B] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 septembre 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [B] [F] sera condamnée à verser à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [B] [F] à payer à l’établissement EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 juillet 2022 et celui de l’assignation du 24 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge