TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/52052 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7ILL

N° : 5-CH

Assignation du :

18 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 25 juin 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la SARL CPAB

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS – #D0357

DEFENDERESSE

La S.C.I. FULCENT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître François ELBERG, avocat au barreau de PARIS – #C1312

DÉBATS

A l’audience du 28 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

L’immeuble situé [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 5 avril 2023, la SCI Fulcent a acquis les lots n°247, 248 et 217 situés au rez-de-chaussée de l’immeuble et comprenant la jouissance privative d’une cour commune (lot n° 247), un appartement sur cour (lot n° 248) et une cave (lot n° 217), la courette attenante au lot n° 248 étant une partie commune sans droit de jouissance privative.

Soutenant que la SCI Fulcent avait réalisé des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] l’a, après vaines mises en demeure, assignée en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la remise en état des lieux.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile, 25b) et 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, de :

— débouter la SCI Fulcent de ses demandes ;

— la condamner à exécuter à ses frais les travaux de remise en état des parties communes de la courette B de son lot 248, sous le contrôle et les prescriptions de M. [Z], architecte du syndicat des copropriétaires, dont les frais et honoraires seront à la charge de la SCI Fulcent, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours de la date de signification de l’ordonnance ;

— condamner la SCI Fulcent à cesser l’utilisation privative, à quelque usage privatif que ce soit de la cour B, sous astreinte de 1.000 euros par jour à compter de l’expiration du délai de 15 jours de la date de signification de l’ordonnance ;

— la condamner aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 28 mai 2025, la SCI Fulcent demande au juge des référés de :

A titre principal,

— rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure de médiation judiciaire permettant aux parties de trouver une issue amiable au présent litige ;

A titre infiniment subsidiaire,

— lui octroyer un délai de six mois à compter de la décision afin de lui permettre de procéder aux travaux de remise en état ordonnés;

— écarter l’exécution provisoire, incompatible avec la nature de l’affaire ;

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Il doit être relevé à titre liminaire que le syndicat des copropriétaires s’est opposé lors de l’audience à toute médiation.

Sur la demande de remise en état des lieux

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, il est constant que l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8] est composé de différents bâtiments séparés par des courettes fermées constituant des puits de lumière. Ces courettes, non accessibles, sont définies par le règlement de copropriété comme étant des parties communes.

Or, la SCI Fulcent a réalisé, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, des travaux de percement du mur extérieur de son lot n° 248, avec suppression de l’une des fenêtres pour la transformer en porte-fenêtre donnant accès à la courette attenante, partie commune sans droit de jouissance privatif.

Ces travaux affectent les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite, peu important l’absence d’atteinte à la solidité de l’immeuble invoqué par la SCI Fulcent.

Au demeurant, celle-ci ne conteste pas l’atteinte aux parties communes et a sollicité une autorisation a posteriori de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle a été refusée le 21 juin 2023.

Le syndic lui a ensuite, par lettre du 20 octobre 2023, proposé de soumettre une demande d’autorisation avec un dossier complet à l’assemblée générale de décembre 2023 mais la SCI Fulcent ne justifie pas avoir fait inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales de 2023, 2024 et 2025 un nouveau projet de résolution tendant à obtenir une autorisation (cf. procès-verbaux d’assemblée générale des 29 novembre 2023 et 22 mai 2024).

Elle ne peut donc invoquer un « abus de majorité » du syndicat des copropriétaires, n’ayant pas soumis à la validation de l’assemblée générale de demande de résolution accompagnée d’un dossier complet comportant un rapport de l’architecte de l’immeuble chargé de contrôler les travaux. Elle ne peut davantage imputer l’absence de demande de résolution à l’architecte de l’immeuble qui aurait tardé à lui remettre son rapport le 22 mai 2024, jour de l’assemblée générale, alors qu’une année s’est écoulée depuis lors.

En tout état de cause, les copropriétaires, qui ont la possibilité de ratifier a posteriori des travaux réalisés sans autorisation, ne sont pas tenus de le faire.

Enfin, la circonstance que l’assemblée générale des copropriétaires ait autorisé, le 9 juin 2015, des travaux d’aménagement du même type au profit d’un autre copropriétaire est sans incidence sur l’existence d’un trouble manifestement illicite, la SCI Fulcent n’ayant pas soumis son projet de travaux à une autorisation préalable de la copropriété.

Cette dernière, qui expose avoir « pleinement conscience que [sa] démarche d’ouverture s’est déroulée sans l’accord de la copropriété », invoque un « quiproquo avec [sa] précédente architecte », qui aurait pris d’elle-même l’initiative de cette ouverture, alors que les copropriétaires ne s’étaient pas encore prononcés.

Mais cette circonstance, fût-elle établie, serait sans incidence sur l’existence du trouble manifestement illicite constitué par la réalisation des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble sans autorisation préalable et sur l’obligation pour la SCI Fulcent d’y remédier, à charge pour elle de rechercher l’éventuelle responsabilité de son architecte.

La demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires est donc fondée et sera accueillie, dans les conditions précisées au dispositif, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois, afin de laisser à la SCI le temps de réaliser lesdits travaux.

Par ailleurs, il est constant que l’ouverture d’une porte-fenêtre dans le lot de la SCI Fulcent lui permet d’accéder à la courette attenante à son lot, qui est une partie commune sans droit d’usage privatif, s’agissant d’un simple puits de lumière.

Dans un courriel du 17 mars 2025, le gérant de la SCI Fulcent expose que son intention n’a jamais été d’occuper la courette mais seulement « d’y avoir un simple accès facilité afin de nettoyer la surface de la courette et de l’embellir par quelques plantes et fleurs ».

Ce projet caractérise toutefois un usage privatif d’une partie commune, justifiant l’interdiction sollicitée par le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenue aux dépens.

Elle sera par suite condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SCI Fulcent à exécuter à ses frais les travaux de remise en état des parties communes de la courette B de son lot 248, sous le contrôle et les prescriptions de M. [Z], architecte du syndicat des copropriétaires, dont les frais et honoraires seront à la charge de la SCI Fulcent, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de six mois ;

Condamnons la SCI Fulcent à cesser l’utilisation privative, à quelque usage privatif que ce soit, de la cour B, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée et pendant un délai de six mois ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons la SCI Fulcent aux dépens ;

Condamnons la SCI Fulcent à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 7], le 25 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY