TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/52319 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7HGO

N° : 2

Assignation du :

14 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 08 janvier 2026

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LJPK

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS – #D0285

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2015, la société Régie immobilière de la ville de [Localité 8] (ci-après, « RIVP ») a donné à bail commercial à la société LJPK des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 9], pour une durée de neuf années à compter du 23 janvier 2015, moyennant un loyer annuel de 31.744 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Ce contrat de bail contient une clause d’élection de domicile au sein des lieux loués au profit du preneur.

Des loyers étant demeurés impayés, la société RIVP a fait délivrer à la société LJPK (dans les lieux loués), par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 36.582, 47 euros au titre des arriérés de loyers suivant décompte arrêté au 29 novembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société RIVP a, par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, fait assigner la société LJPK devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1103 et 1728 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile :

« Constater la résiliation du bail commercial conclu entre les parties, cette résiliation étant effective au 4 janvier 2025,

Ordonner l’expulsion de la société LJPK, ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués, à savoir un local commercial situé au [Adresse 5], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner la société LJPK à payer à la RIVP, à titre de provision, une indemnité d’occupation égale au dernier loyer outre tous accessoires du loyer, du 5 janvier 2025 jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Condamner la société LJPK à payer à la RIVP, à titre de provision, la somme de 39.753,59 € arrêtée au 12 février 2025 (terme du 1er trimestre 2025 inclus), à actualiser à l’audience, outre intérêts aux taux légal à compter de la délivrance de l’assignation jusqu’à complet règlement, plus celle de 3.975 € au titre de la clause pénale.

Condamner la société LJPK à payer à la RIVP la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. »

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 juin 2025 et a fait l’objet de deux renvois, un accord étant en cours entre les parties.

A l’audience qui s’est tenue le 27 novembre 2025, la société RIVP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés. Elle a, toutefois, précisé solliciter la condamnation de la société LJPK au paiement de la somme de 11.000, 58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus) et être d’accord pour les délais de paiement sollicités.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par son conseil, la société LJPK a sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 24 mois, la suspension des effets de la clause résolutoire, le rejet du surplus des demandes de la société RIVP et sa condamnation à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 4 décembre 2024 par la société RIVP à la société LJPK pour avoir paiement de la somme de 36.582, 47 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 29 novembre 2024.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 11 février 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en intégralité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 4 janvier 2025.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société LJPK ne conteste pas devoir à la société RIVP la somme totale de 11.000, 58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus).

Elle sera, en conséquence, condamnée au paiement à titre provisionnel de cette somme qui n’est pas sérieusement contestable.

Il sera, par ailleurs, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

o Sur la demande relative à la clause pénale

La société RIVP sollicite la condamnation de la société LJPK à lui payer une provision d’un montant de 3.975 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de l’accord des parties, il y a lieu d’accorder à la société LJPK les délais de paiement sollicités à hauteur de vingt-quatre mois dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets des clauses résolutoires.

A défaut de respecter les délais de paiement et après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans réponse pendant huit jours, afin d’éviter toute difficulté d’exécution, la clause résolutoire sera acquise, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef pourra être poursuivie et la défenderesse sera redevable d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément à la demande de la société RIVP.

Sur les autres demandes

La société LJPK, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société RIVP une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 4 janvier 2025 ;

Condamnons la société LJPK à payer à la société La régie immobilière de la ville de [Localité 8] la somme provisionnelle de 11.000, 58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 novembre 2025 (quatrième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La régie immobilière de la ville de [Localité 8] au titre de la clause pénale ;

Autorisons la société LJPK à se libérer de sa dette par le versement de vingt-trois mensualités de 458 euros, et d’une vingt-quatrième mensualité correspondant au solde de la somme due, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyers et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LJPK et de tout occupant de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 10] sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,la société LJPK sera condamnée, jusqu’à la libération effective des lieux, à payer mensuellement à la société La régie immobilière de la ville de [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi ;

Condamnons la société LJPK aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons la société LJPK à payer à la société La régie immobilière de la ville de [Localité 8] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 08 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ