TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/11219

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYF

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 09 Janvier 2025

DEMANDERESSE

Madame [X] [W] [R] [G]

chez M et Mme [S]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Ludovic REVERT-CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1515

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet NG IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représenté par Maître Sarah VERHELST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0480

La société ALLIANZ IARD, SA, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par Maître Florent VIGNY de la SELARL CAUSIDICOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0133

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11219 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYF

La société Cabinet NG Immobilier SARLU, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024 tenue en audience publique devant LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [X] [G] est propriétaire d’un appartement constituant le lot n° 64 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Depuis 2018, l’appartement de Madame [G] est affecté de plusieurs dégâts des eaux :

— en date des 4-5 mars 2018,

— en date du 8 juin 2018,

— en date des 30-31 janvier 2019.

Au mois d’août 2018, le cabinet AGENCE ETOILE, syndic de la copropriété jusqu’au 5 décembre 2019 avant d’être remplacé par le cabinet NG IMMOBILIER, a mandaté l’entreprise TECHMO HYGIENE, qui a identifié l’origine de ces dégâts des eaux comme se trouvant dans les parties communes de l’immeuble, à savoir une fuite sur le collecteur situé en pied d’escalier.

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11219 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYF

L’assemblée générale du 5 décembre 2019 a voté la réalisation de travaux de reprise de la structure au sein de l’appartement de Madame [G], selon résolutions n° 16.1 à 16.6.

Le 13 mars 2020, le nouveau syndic, la société Cabinet NG IMMOBILIER, a adressé un ordre de service à la société PHARMABOIS afin que cette dernière procède aux travaux de renforcement du plancher haut de l’appartement de Madame [G].

Les travaux se sont déroulés entre 2020 et 2021 et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception contradictoire le 31 janvier 2022.

Le 4 mars 2022, Madame [G] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l’indemniser au titre de divers préjudices, ce dernier n’ayant pas donné suite à ses demandes.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier du 12 septembre 2022 Madame [X] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels du fait des dégâts eaux subis, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, L. 124-3 du code des assurances, 1240 du code civil, ainsi que de la théorie des troubles anormaux du voisinage.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, Madame [X] [G] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la violation du principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage,

Vu l’article 124-3 du code des assurances,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie ALLIANZ assureur de l’immeuble du [Adresse 3], le Cabinet NG IMMOBILIER syndic de leurs argumentations respectives, et de leurs prétentions reconventionnelles,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie ALLIANZ assureur de l’immeuble du [Adresse 3], le Cabinet NG IMMOBILIER syndic, à payer à Madame [X] [G] :

—  15.314 € à titre de privation de jouissance de perte locative,

—  2.469 € à titre de sommes exposées et quotes-parts de charges de copropriété non récupérées,

—  395 € TTC à titre de frais de remplacement de serrures,

—  408 € TTC à titre de frais d’établissement de procès-verbal de constat,

—  3.000 € à titre de dommages-intérêts

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie ALLIANZ assureur de l’immeuble du [Adresse 3], le Cabinet NG IMMOBILIER syndic, à payer à Madame [X] [G] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], la compagnie ALLIANZ assureur de l’immeuble du [Adresse 3], le Cabinet NG IMMOBILIER syndic, aux entiers dépens,

Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire, désormais de droit.

Aux termes de ses derniers conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, en particulier son article 18,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les présentes écritures,

A titre principal :

Débouter Madame [X] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3],

A titre subsidiaire :

Condamner la société ALLIANZ IARD à garantir le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 3] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire :

Réduire les demandes indemnitaires dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires à la somme de 6.262,00 euros,

En tout état de cause :

Condamner Madame [X] [G] à verser au syndicat des copropriétaires sis, [Adresse 3] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2023, la S.A.R.L. unipersonnelle Cabinet NG IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu les articles 514, 696 et 700 du Code de Procédure Civile.

DEBOUTER Madame [X] [G] de l’intégralité de ses demandes aux fins de mise en cause de la responsabilité du Cabinet NG IMMOBILIER.

DEBOUTER Madame [X] [G] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires.

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11219 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYF

A titre subsidiaire,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à garantir le Cabinet NG IMMOBILIER de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

A titre infiniment subsidiaire,

CIRCONSCRIRE l’indemnité sollicitée par Madame [X] [G] à 5.018,50 euros.

En tout état de cause,

CONDAMNER Madame [X] [G] à 4.000 euros au titre des frais de procédure en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, la S.A. ALLIANZ IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] du 04/12/2016 au 02/11/2020, demande au tribunal de :

Principalement,

Débouter Madame [G] de toutes ses demandes,

Condamner Madame [G] à 3.000 euros sur le fondement de l’article 799 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même code,

Subsidiairement,

Fixer l’indemnité due au titre du trouble de jouissance à 3.000 euros,

Rejeter le surplus des demandes,

Condamner Madame [G] à 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL CAUSIDICOR, en application de l’article 699 du même code.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 7 novembre 2024, a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires de Madame [G] :

Madame [X] [G] agit, en particulier, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 (responsabilité pour les dommages provenant de parties communes), à l’encontre du syndicat des copropriétaires, de l’article L. 124-3 du code des assurances (action directe) à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD, et de l’article 1240 du code civil à l’encontre du syndic, le cabinet NG IMMOBILIER (responsabilité pour faute liée au retard pris dans la réalisation des travaux de reprise de la structure : réfection du plafond haut de son appartement, travaux réalisés en décembre 2021 et réceptionnés le 31 janvier 2022).

Elle estime que de nombreux préjudices découlent de la longueur des travaux dans son appartement et de la mauvaise gestion de son sinistre dont sont responsables le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et son syndic, le cabinet NG IMMOBILIER.

Elle fait valoir en substance les moyens suivants :

Sur ses préjudices indemnisables, elle précise que :

— elle a subi un préjudice de pertes de loyer du 15 octobre 2019 au 31 janvier 2022, date d’établissement du procès-verbal de réception et de remise des clefs de son appartement par le syndic, évalué à 15.314 €,

— elle a subi un préjudice matériel de pertes de sommes qui soit n’auraient pas été engagées soit auraient été récupérées en cas de mise en location du bien, notamment son abonnement EDF et la quote-part de charges de copropriété, estimées à 2.469 euros,

— n’ayant pas récupéré la totalité des jeux de clefs qu’elle avait confiés au syndic lors de la réception des travaux de son appartement, elle a également dû procéder au remplacement des serrures, pour un montant de 395 euros,

— elle fait également état d’un préjudice complémentaire de 3.000 €, distinct des préjudices matériels et de jouissance.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et de son syndic, elle souligne que :

— il ressort des pièces versées aux débats que les désordres et dégâts des eaux subis dans son appartement proviennent des parties communes,

— il a été nécessaire d’effectuer la dépose du faux plafond équipant l’appartement afin de réaliser des investigations,

— ces investigations ont révélé la nécessité d’effectuer des reprises de solives dans l’épaisseur du plancher haut, afin d’effectuer un renforcement de la structure,

— le syndicat des copropriétaires a dû la reloger,

— elle a été informée que les travaux de reprise de la structure auraient été visiblement réalisés au cours du mois de mai 2020 sans en obtenir la confirmation écrite,

— elle a subi une perte de jouissance en raison de la gestion négligente du dossier sinistre et reprise des travaux de structure par le cabinet NG IMMOBILIER, qui n’a jamais répondu à aucune de ses sollicitations,

— dans un courriel en date du 2 février 2021, le cabinet NG IMMOBILIER reconnait sa responsabilité dans le retard d’exécution des travaux, sans que cela puisse constituer une circonstance exonératoire.

Sur la mise en cause de la compagnie ALLIANZ IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, elle relève que :

— en l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] est assuré auprès de la compagnie ALLIANZ,

— elle a adressé à la compagnie d’assurance ALLIANZ un courrier recommandé de mise en demeure de l’indemniser de ses préjudices dont son assuré est responsable,

— la compagnie ALLIANZ IARD a été l’assureur de l’immeuble jusqu’au 30 octobre 2020.

Sur la mise en cause du cabinet NG IMMOBILIER, elle fait valoir que :

— les travaux de reprise de la structure partie commune l’ont privé, depuis le 15 octobre 2019, de la jouissance de son bien,

— le cabinet NG IMMOBILIER a tardé à faire passer des ordres de services nécessaires à la réfection du plafond haut de son appartement, les travaux en question n’ayant été réalisés qu’en mai 2020,

— les travaux de réfection se sont achevés en décembre 2021 et ont été réceptionnés le 31 janvier 2022,

— malgré de nombreuses relances de sa part, elle n’a obtenu aucune réponse,

— le syndic engage donc sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

En réponse aux arguments de la société ALLIANZ IARD, le syndicat des copropriétaires et le cabinet NG IMMOBILIER, Madame [G] oppose que :

— à la suite de ses dégâts des eaux en 2018, la société AXA a effectué deux versements auprès d’elle, l’un de 886,22 euros, adressé à son ex-conjoint (ancien propriétaire de l’appartement), pour le sinistre du 8 juin 2018, et un virement de 2.316,22 euros du 6 avril 2021, pour le sinistre du 4 mars 2018,

— elle a bien subi un préjudice du fait de la longueur des travaux, n’ayant jamais été informée de leur avancée, malgré de nombreuses relances de sa part au syndic,

— il est admis que les dégâts des eaux dont elle a été victime avaient pour origine la colonne commune dans les WC du logement du premier étage,

— les défendeurs ne sauraient invoquer la crise sanitaire de la covid 19 et le confinement pour justifier du retard dans l’exécution des travaux, cet argument ne pouvant valoir qu’entre le 17 mars et le mois de mai 2020, alors que les travaux de reprise de la structure ne sont intervenus qu’au mois d’octobre 2021,

— contrairement à ce qui est affirmé, elle n’avait d’autre choix que de quitter son appartement le 14 octobre 2019 pour les besoins des travaux et sondages dans le cadre de la vérification des solives,

— elle envisageait de quitter [Localité 5], ce qui s’est traduit par la volonté de mettre le bien en location, les défendeurs n’ayant pas à s’immiscer dans ses choix personnels,

— la privation de jouissance du bien, indépendamment de sa mise en location, doit être indemnisée sur une base qui ne saurait être différente de celle de la valeur locative,

— elle n’aurait pas pu habiter le bien à compter du mois de mai 2020, dans la mesure où la chambre de 9 m² était inutilisable, seule l’était une surface de 11 m² composée d’une cuisine et d’une salle de bain séparées par un chantier,

— elle a été relogée début 2020, ce qui prouve l’inhabitabilité de son bien,

— si sa faculté de réintégrer son logement était conditionnée à la réalisation des seuls travaux de structure, il aurait alors appartenu au cabinet NG IMMOBILIER de l’informer de leur achèvement, ce qu’il n’a fait qu’un an plus tard,

— les factures EDF ne prouvent pas qu’elle a vécu dans l’appartement, cet abonnement mettant juste à disposition l’électricité pour les travaux et les factures attestant une absence de consommation d’octobre 2019 à avril/mai 2020, date des travaux de reprise des solives, puis de nouveau de juillet 2020 à septembre 2021, date des travaux d’embellissement,

— elle justifie de la réalité de sa volonté de louer son bien, en produisant un mandat de gestion signé avec ORPI et celui proposé par NG IMMOBILIER à sa demande en février 2020, en mettant le bien en location début mai 2022,

— elle verse des justificatifs de valeur locative, prévoyant un loyer pour les lieux de 656 euros,

— le syndicat des copropriétaires lui-même admet la mauvaise gestion du sinistre de la part de son cabinet NG IMMOBILIER et demande à être garanti par ce dernier de toute condamnation à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] ne conteste pas le principe de sa responsabilité mais avance à titre principal que les préjudices de Madame [G] ont un caractère hypothétique.

Il lui oppose ainsi que :

— Madame [G] ne justifie à aucun moment que l’appartement dans sa totalité était inhabitable entre le 15 octobre 2019 et le 31 janvier 2022,

— elle aurait pu continuer d’habiter son bien puisque le mauvais état des solives ne présentait aucun caractère d’urgence,

— à compter du mois de juin 2020, seuls les travaux d’embellissement restaient à effectuer,

— la pose d’un faux-plafond était attendue mais n’avait pas pour effet de restreindre la jouissance de l’appartement,

— Madame [G] ne saurait se voir indemniser sur la période du 7 janvier au 14 février 2020, correspondant à son relogement à l’initiative du syndic,

— elle ne saurait également se voir indemnisée sur la période du 17 mars au 3 mai 2020, correspondant à la période de confinement sanitaire,

— elle ne justifie pas avoir loué son appartement, de sorte que la perte de loyer alléguée n’est qu’un préjudice hypothétique,

— la perte de jouissance ne peut qu’être indemnisée relativement à la chambre à coucher de l’appartement, seule pièce affectée par les désordres, soit 50 % de l’appartement,

— la demande de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros, au titre d’un préjudice complémentaire, n’est pas justifiée,

— ainsi, Madame [G] ne pourra être indemnisée qu’à hauteur de la somme de 6.262,00 euros.

Le cabinet NG IMMOBILIER estime qu’à aucun moment Madame [G] ne justifie du bien-fondé de la mise en cause de la responsabilité du syndic ni de la réalité ou du quantum des préjudices qu’elle invoque.

Il relève notamment que :

— Madame [G] ne rapporte pas la preuve de fautes concrètes imputables au syndic,

— le seul courriel du 2 février 2021 dans lequel un salarié du cabinet NG IMMOBILIER se serait excusé du retard pris dans le traitement de son dossier ne saurait avoir un caractère incriminant pour le syndic,

— le cabinet NG IMMOBILIER est toujours syndic de l’immeuble à ce jour, de sorte que sa gestion n’est pas contestée par la copropriété,

— Madame [G] fait sommation au syndic de communiquer des éléments relatifs à la réalisation des travaux mais également à la déclaration de sinistre effectuée par le syndic, sans préciser de quels travaux il s’agit,

— après découverte de la provenance du sinistre, en août 2018, celui-ci a été réparé avant la nomination du cabinet NG IMMOBILIER, et il n’y a pas eu de fuite depuis janvier 2019,

— le cabinet NG IMMOBILIER a pris ses fonctions le 5 décembre 2019,

— dès l’assemblée générale de cette même date, il a fait voter la réalisation des travaux nécessaires à la réparation des solives détériorées par l’écoulement de l’eau,

— le 13 mars 2020, le syndic a adressé un ordre de service à l’entreprise PHARMABOIS pour la réfection des poutrelles,

— seul le confinement sanitaire a causé l’interruption des travaux qui n’ont pu être achevés qu’en mai 2020,

— Madame [G] ne démontre par le caractère urgent des travaux à mener dans son appartement,

— les travaux de reprise du faux-plafond sont d’ordre privatif et n’engagent pas la responsabilité du syndic,

— Madame [G] n’indique pas ce qu’est devenue l’indemnisation de 1.358,13 euros qui lui a été octroyée par son assureur habitation pour la réfection de ce faux-plafond,

— le cabinet NG IMMOBILIER produit des documents démontrant qu’il a sollicité l’intervention de plusieurs entreprises afin de procéder aux reprises nécessaires dans l’appartement de la demanderesse,

— contrairement aux affirmations de Madame [G], le syndicat des copropriétaires n’accable en rien la gestion du syndic,

— Madame [G] est responsable de son propre préjudice,

— il est démontré qu’elle a quitté dès le 12 octobre 2019 son logement, alors qu’elle ne fait à cette époque état d’aucune insalubrité,

— elle n’a pas voulu se maintenir dans le logement mis à sa disposition aux frais du syndicat dès le 7 janvier 2020, et l’a quitté le 14 février 2020,

— elle aurait pu réintégrer son propre logement dès la fin des travaux de structure, dans le courant du mois de mai 2020,

— elle n’a pas non plus pris l’initiative d’engager elle-même la réfection de son faux-plafond,

— enfin, Madame [G] ne justifie pas de la réalité ou du quantum de ses préjudices : elle ne justifie pas avoir tenté de mettre en location son logement, ni de la valeur locative de son bien, que l’assureur habitation de la demanderesse évalue à 182,86 euros par mois,

— ainsi, en cas de condamnation, son préjudice devrait être réduit à 5.018,50 euros,

— la consommation d’électricité entre le 15 octobre 2019 et le 31 janvier 2022 prouve justement qu’elle a occupé le logement qui, de ce fait, n’était pas inhabitable,

— la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’un seul jeu de clefs sur trois lui aurait été rendu,

— elle ne justifie d’aucun préjudice distinct des deux précités.

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11219 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYF

La S.A. ALLIANZ IARD reprend les arguments du syndicat des copropriétaires et du cabinet NG IMMOBILIER quant à la réalité des préjudices subis par Madame [G] (trouble de jouissance, charge de copropriété, frais de remplacement de serrure, frais de constat d’huissier ; dommages et intérêts supplémentaires).

Elle ajoute, sur le seul préjudice de jouissance, que :

— Madame [G] a accepté d’être relogée durant la période de réalisation des travaux, avant de décider de quitter [Localité 5] pour des raisons indépendantes du sinistre,

— la proposition d’indemnisation de son propre assureur, et qu’elle a accepté, était de 182 euros par mois,

— elle ne justifie pas avoir tenté de mettre son appartement en location, avant ou pendant les travaux,

— il convient également d’exclure de son indemnisation la période correspondant au confinement sanitaire,

— ainsi, l’indemnité pour trouble de jouissance doit être ramenée à 3.000 euros en cas de condamnation.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

En droit, s’agissant du syndicat des copropriétaires, selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu’en application de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché (Civ. 3ème, 28 mars 1990, n° 88-15634). La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers (ex. : Civ. 3ème, 12 septembre 2012, n° 11-10.421 ; 9 mai 2019, n° 18-13.670).

S’agissant du syndic, le syndic de l’immeuble, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l’immeuble, est responsable à l’égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission.

N’ayant aucun lien de droit avec chaque copropriétaire pris individuellement, sa responsabilité délictuelle peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à condition que ce dernier établisse l’existence de fautes commises par le syndic dans l’accomplissement de sa mission.

En application des dispositions du I de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que les désordres d’infiltration subis par Madame [X] [G] ont pour origine une fuite au niveau du collecteur entre les points T3 et aval 1 (pied de l’escalier) de l’immeuble, ainsi qu’il en ressort d’un rapport d’inspection des canalisations d’évacuation communes au [Adresse 3] établi par la société TECHMO HYGIENE au mois d’août 2018 (pièce n° 3 produite en demande), cette fuite étant à l’origine des trois dégâts des eaux occasionnés à l’appartement du rez-de-chaussée, propriété de Monsieur [J] [M] et de Madame [X] [G] puis de Madame [X] [G] seule, qui indique dans un courriel du 26 novembre 2019 avoir « récupéré la propriété » dudit appartement suite à son divorce.

Si le règlement de copropriété de l’immeuble n’est pas produit dans le cadre de la présente instance, la nature commune de la canalisation litigieuse n’est contestée par aucune des parties, étant rappelé au surplus que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes dans le silence ou la contradiction des titres les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent les locaux privatifs.

S’agissant de désordres d’infiltration ayant pour origine une canalisation, partie commune, la responsabilité objective, de plein droit, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] sera retenue sur le fondement des dispositions précitées de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En ce qui concerne le syndic, la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER, il est constant que la responsabilité délictuelle d’un syndic peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire, lorsque des fautes commises par celui-ci sont à l’origine d’un retard pris dans l’exécution de travaux et d’un préjudice en découlant (ex. : Cour d’appel de Chambéry, 1ère chambre, 13 mars 2018, n° RG 16/01493).

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’appartement de Madame [X] [G], dont la chambre à coucher constitue l’une des pièces principales (pièce n° 36 produite en demande, procès-verbal de constat d’huissier du 3 septembre 2020), nécessitait un « remplacement partiel de faux plafond en BA13 sur ossature conservée » ainsi que la « reprise de plâtres sur murs et plafonds au-delà de 25 % ou rebouchage de fissures » (pièce n° 4 produite en demande, rapport SARETEC Dommage du 5 octobre 2018).

Après dépose du plafond du côté de cette pièce, l’appartement était donc « inhabitable » le temps des travaux, et en particulier tant que les travaux « de reconstruction du plafond dans la pièce de l’appartement » n’était pas réalisée (pièce n° 36 précitée et courriel de M. [M] adressé à l’agence ETOILE IMMOBILIER).

A ce titre, il ressort clairement du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 3 septembre 2020 à la requête de Madame [X] [G] que l’appartement de cette dernière, dont le plafond de l’une des pièces principales avait été déposé, ne pouvait être habité, après la phase de travaux de renforcement de certaines poutres et solives réalisés par la société PHARMABOIS courant mai 2020 (pièces n° 1 et 2 produites par le cabinet NG IMMOBILIER) qu’après exécution « de la phase de reconstruction du plafond dans la pièce de l’appartement », qui n’avait pas débutée à cette date, l’huissier de justice mandaté ayant notamment constaté, dans la pièce principale attenante à l’entrée :

— que le plafond était « totalement déposé, laissant à nu notamment des poutres bois et solives pour certaines d’aspect ancien et pour d’autres d’aspect récent, soutenant ensemble le plancher apparent du premier étage du bâtiment, également pour partie d’aspect récent »,

— en partie haute des murs délimitant la pièce, de « multiples traces de dépose de plafond et de multiples traces d’arrachement du revêtement enduit et de la peinture »,

— la présence « de bâches de protection recouvrant la totalité de la surface du revêtement au sol fixé avec des adhésifs »,

— en partie haute du mur de droite, la présence « d’un percement de type ventilation ».

Ont également été relevés à cette date :

— dans le coin avant droit de la pièce en entrant, la « présence d’une gaine de soufflage en pénétration dans un percement apparent et située en partie haute du mur en face, séparatif de la salle d’eau attenante »,

— en allège de la fenêtre, la « présence d’une trace d’élément enlevé laissant apparents quatre trous chevillés et quatre têtes de vis en saillie des percements »,

— sur la partie du mur située en retour et à gauche en entrant, huit percements chevillés et huit têtes de vis en saillie des percements, sur le mur de gauche, cinq percements vissés chevillés, et sur le mur en face, trois percements vissés et chevillés avec à l’intérieur des traces d’éléments enlevés, les étagères de la pièce ayant été en outre déposées du mur de la pièce,

— en partie haute du mur en face en imposte de la porte menant à la salle d’eau, en sortie d’un percement, la présence d’une gaine PVC flexible d’où sortaient des câbles d’électricité dotés à leur extrémité d’une douille ainsi qu’une ampoule, l’éclairage de type plafonnier ayant été déposé du plafond détruit de la pièce,

— côté première pièce principale, à proximité de la porte palière de l’appartement, la présence d’un convecteur électrique déposé et, à l’intérieur d’un placard, un éclairage de type plafonnier de spots déposé.

Le cabinet NG IMMOBILIER ne peut donc valablement soutenir qu’il ne persistait « plus qu’à réaliser les travaux d’embellissement » et que Madame [X] [G] « aurait pu réintégrer son logement dès cette époque », alors qu’il ressort des éléments précités que celui-ci était inhabitable, la consommation résiduelle d’électricité figurant sur les factures produites en demande entre septembre 2019 et janvier 2022 n’étant nullement de nature à établir que le logement de Madame [X] [G] aurait été habitable ou habité (pièce n° 33 produite en demande).

De même, le cabinet NG IMMOBILIER ne peut utilement se prévaloir d’un courriel qu’il a lui-même rédigé, en violation du principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi-même, dans lequel il indique que Madame [G] aurait quitté « le logement loué le 14 février 2020 », de sorte qu’aucune « facturation supplémentaire ne sera effectuée à l’issue de cette date pour son relogement » (pièce n° 1 produite par le cabinet NG IMMOBILIER).

En tout état de cause, Madame [X] [G], qui avait l’intention de louer son appartement, n’avait aucune obligation de minimiser son préjudice dans le seul intérêt du responsable (ex. : Civ. 2ème, 15 décembre 2022, n° 21-16.712), alors même qu’il a été démontré précédemment que le bien de cette dernière était inhabitable et indisponible à la location jusqu’à l’achèvement complet des travaux de reprise (ex. : Civ. 3ème, 9 juillet 2020, n° 19-18.954 ; Cour d’appel de Metz, 1ère chambre, 12 mars 2024, n° RG 19/01649).

Alors que les travaux de reprise de la structure de l’appartement de Madame [G] ont été votés, selon résolutions n° 16.1 à 16.6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2019 (pièce n° 16 produite en demande, pages 5 et 6), le cabinet NG IMMOBILIER :

— n’a signé des ordres de service relatifs à « la création d’un plafond suspendu coupe-feu de 9,40 m² » qu’à la date du 28 avril 2021, puis à la date du 10 juin 2021 (pièces n° 4 à 6 produites par le cabinet NG IMMOBILIER),

— n’a pas répondu aux multiples relances qui lui ont été adressées à ce titre par Madame [X] [G] à compter de mai 2020 (cf. : courriel du 6 mai 2020), concernant l’intervention de l’entreprise devant refaire le plafond et les murs de son appartement (pièces n° 19, 20, 22, 25, 30 produites en demande), pour finalement reconnaître, par courriel du 2 février 2021, que le gestionnaire en charge de l’immeuble pour le cabinet NG IMMOBILIER aurait « quitté la société » en « laissant un grande nombre de dossiers non traités » dont celui de Madame [X] [G] (pièces n° 27 et 49 produite sen demande)

Aucun élément n’est produit en défense de nature à attester l’allégation selon laquelle les « travaux d’embellissement et de repose d’un faux plafond » n’auraient pu être achevés « qu’en décembre 2021 » en raison d’un « retard de livraison » d’un « clapet de sécurité pour la VMC ».

En tout état de cause, il est constant qu’alors que les travaux de reprise de la structure de l’appartement de Madame [G] ont été votés dès le 5 décembre 2019, ces travaux n’ont été intégralement réalisés, avec remise en état complète de l’appartement, qu’au mois de décembre 2021, le procès-verbal de réception contradictoire, par ailleurs non produit, ayant été signé le 31 janvier 2022.

Aucun élément n’est produit en défense pour étayer l’allégation selon laquelle le chantier aurait été interrompu en raison du confinement lié à la crise sanitaire, étant relevé au surplus que cet argument ne saurait justifier un délai de plus de deux ans pour faire réaliser des travaux nécessaires à l’habitabilité du logement de Madame [X] [G].

La responsabilité délictuelle du cabinet NG IMMOBILIER, es qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 3], dont le retard fautif pris dans la mise en œuvre des travaux est directement à l’origine des préjudices subis par Madame [X] [G], sera donc retenue sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Décision du 09 Janvier 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/11219 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXQYF

1-2 Sur les préjudices (« pertes locatives », d’octobre 2019 à janvier 2022, et « demandes d’indemnisations complémentaires » : frais d’électricité et charges récupérables, frais de remplacement des serrures et « dommages et intérêts » complémentaires) :

1-2-1 Sur le préjudice de « pertes locatives » :

Le préjudice qualifié par Madame [G] de « privation de jouissance des pertes locatives » ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de louer son logement durant la période considérée, puisqu’il n’est pas démontré que celui-ci aurait été loué au moment de la survenance des dégâts des eaux faisant l’objet du présent litige (ex. : Cour d’appel d’Orléans, Chambre civile, 21 juin 2022, n° RG 19/03389).

Il s’agit donc d’évaluer une perte de chance du fait de l’absence de bail en cours bien que la réalité du préjudice apparaisse clairement établie dans son principe, au regard des pièces produites (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 7, 11 mai 2023, n° RG 22/06970).

A cet égard, le tribunal relève que Madame [X] [G] a clairement manifesté son intention de pouvoir louer son bien et fait état d’un préjudice « correspondant à la perte de loyers » qu’elle aurait perçus « sur la période des travaux », dès le 26 novembre 2019 (pièce n° 14 produite en demande), cette intention de louer, après remise en état complète de son appartement, ayant ensuite été régulièrement réitérée par Madame [X] [G] auprès du cabinet NG IMMOBILIER, notamment, par courriels des 24 juin 2020, 5 novembre 2020, 1er février 2021, 2 février 2021, 1er décembre 2021 (pièces n° 30 et 49 produites en demande).

En outre, dans un courriel adressé le 11 février 2020 au cabinet NG IMMOBILIER, Madame [X] [G] a décliné la proposition de « mandat de gérance » de ce dernier, en l’informant avoir accepté « une autre proposition » (pièces n° 46 et 47 produites en demande : courriel et proposition NG IMMOBILIER de « mandat de gérance »).

Enfin, la volonté de louer son bien de Madame [X] [G] ressort également clairement du mandat de location sans exclusivité, pour un loyer mensuel de 656 €, qu’elle a confié à l’agence ORPI dès le 13 février 2019, pour un appartement 2 pièces avec entrée sur cuisine, pièce principale, WC salle d’eau, au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] (pièce n° 32 produite en demande).

Le calcul de la perte de chance doit s’effectuer au regard de la durée écoulée entre la date à laquelle le bien est devenu inhabitable et la date à laquelle Madame [X] [G] a eu la possibilité de mettre le bien en location, c’est à dire après la réception des travaux, qui sont en lien avec la cause des désordres (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 14 septembre 2022, n° RG 17/17856 ; 28 septembre 2022, n° RG 19/03643).

Les pièces produites justifiant que les désordres subis ne permettaient pas de louer l’appartement de Madame [G] dans sa globalité, sans limitation à la seule pièce touchée, il convient de considérer que son préjudice est constitué par la perte de chance de pouvoir louer son appartement à hauteur de sa valeur locative (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 25 mai 2022, n° RG 18/20496).

Le bien étant situé dans un quartier recherché de [Localité 5], la perte de chance est réelle et doit en l’espèce être fixée à hauteur de 80 % (ex. : Cour d’appel de Versailles, 3ème chambre, 6 mai 2021, n° RG 19/05534 ; Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 28 juin 2017, n° RG 15/05398), en tenant compte de l’emplacement du bien, de sa superficie et de sa valeur locative, de sorte que le préjudice n’est nullement, en l’espèce, hypothétique (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 31 mars 2021, n° RG 20/13057), le risque pour Madame [G] de n’avoir pu immédiatement louer son appartement à réception des travaux apparaissant relativement faible.

Au regard des pièces produites, et en application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, le préjudice immatériel subi par Madame [G] (consistant en perte de chance de pouvoir louer son bien) sera justement évalué, du 15 octobre 2019 au 31 janvier 2022, date de réception des travaux, sur la base d’une valeur locative justifiée et acceptable de 558,00 € par mois (pièces n° 32 produite en demande), comme suit :

> du 15 octobre 2019 au 31 octobre 2019 : 288,00 €,

> du 1er novembre 2019 au 31 décembre 2022 (1156 jours) : 1.076,00€, > du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 : 6.696,00 €,

> du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 : 6.696,00 €,

> du 1er janvier 2022 au 31 janvier 2022 : 558,00 €,

Soit au total la somme globale de 15.314,00 € et après application du coefficient de perte de chance (80 %), la somme de 12.251,20 €.

La condamnation in solidum du cabinet NG IMMOBILIER sera limitée à la période du 5 décembre 2019 (date de l’assemblée générale l’ayant désigné et ayant voté les travaux litigieux) jusqu’au 31 janvier 2022, soit la somme de 11.995,48 € (1122 jours du 5 décembre 2019 au 31 décembre 2022 = 1.044,35 € + 6696,00 € x 2 + 558,00 € = 14.994,35 x 80 %).

Il ne saurait être reproché à Madame [X] [G] de ne justifier de l’usage qu’elle aurait fait de l’indemnité allouée par son assureur habitation pour la remise en état de son appartement (pièce n° 43 produite en demande, peinture et mobilier), dès lors que cette remise en état ne pouvait être entreprise qu’après réalisation complète des travaux en parties communes.

1-2-2 Sur les préjudices « complémentaires » :

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, il convient de retenir comme directement en lien avec les désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige :

— au titre du remboursement de l’abonnement d’électricité rendu nécessaire pour la mise à disposition de l’appartement de Madame [X] [G] durant la mise en œuvre des travaux sur les parties communes : 497,13 € TTC (pièce n° 33 produite en demande),

— au titre du remboursement des charges récupérables auprès du locataire, selon répartition des charges des exercices 2019 à 2021 établie par le cabinet NG IMMOBILIER (pièce n° 34 produite en demande) : 691,46 € + 745,23 € = 1.436,69 €,

Soit au total la somme globale de 1.933,82 €.

— au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’huissier du 3 septembre 2020, qui ont été rendus nécessaires pour faire établir i) le retard pris dans la mise en œuvre des travaux de réfection des parties communes au sein de l’appartement de Madame [X] [G] et ii) l’état de celui-ci : la somme justifiée de 408,00 € TTC (pièces n° 36 et 37 produites en demande).

Aucun élément de preuve ne permet d’établir les allégations de Madame [X] [G] selon lesquelles elle aurait fait mettre à disposition du cabinet NG IMMOBILIER trois jeux de clés, avec badges, pour la réalisation des travaux sur les parties communes, tandis qu’un seul jeu de clés de la porte d’entrée de son appartement, avec un badge, lui aurait été remis.

Le poste de préjudice complémentaire allégué, en raison de la nécessité de « faire immédiatement remplacement les serrures après le rendez-vous de réception du 31 janvier 2022 » ne sera donc pas retenu (395 € TTC).

De même, la demande formée au titre du « préjudice complémentaire de 3.000 € à titre de dommages-intérêts distincts » n’est justifiée par aucun élément de preuve, la nature même dudit préjudice, qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son montant (3.000 €), n’étant pas précisée.

Madame [X] [G] en sera donc intégralement déboutée.

Sur ce ;

Au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD (qui ne conteste pas le principe de la mobilisation de garantie) et la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER seront condamnés in solidum à payer à Madame [X] [G] :

— la somme de 11.995,48 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de bénéficier de revenus locatifs,

— la somme de 1.933,82 € à titre de dommages et intérêts en réparation des sommes exposées et quotes-parts de charges de copropriété non récupérées,

— et la somme de 408,00 € au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, seront condamnés in solidum à payer à Madame [X] [G] la somme résiduelle de 255,72 € (12.251,20 € – 11.995,48 €) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de bénéficier de revenus locatifs.

Madame [X] [G] sera déboutée du surplus, non justifié, de ses demandes indemnitaires formées au titre de la « privation de jouissance de perte locative » et des « sommes exposées et quotes-parts de charges de copropriété non récupérées » ainsi que de l’intégralité de ses demandes formées au titre des « frais de remplacement de serrures » et à titre de dommages et intérêts.

II – Sur les demandes subsidiaires de garantie :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] estime qu’en cas de condamnation prononcée à son encontre, la société ALLIANZ IARD devra la garantie, à titre subsidiaire et qu’à défaut pour le tribunal de faire droit à sa demande de garantie dirigée à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, le cabinet NG IMMOBILIER devra le garantir « à titre très subsidiaire ».

Sur l’appel en garantie à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, il soutient que :

— la responsabilité du syndicat des copropriétaires est recherchée du fait des dégâts des eaux dont a été victime Madame [G] le 5 mars, le 8 juin 2018 et le 30 janvier 2019, ayant leur origine dans les parties communes,

— la société ALLIANZ IARD était assureur de l’immeuble jusqu’au 30 octobre 2020,

— sa garantie couvre donc la période des sinistres déclarés par la demanderesse.

Sur l’appel en garantie à l’encontre du cabinet NG IMMOBILIER, il relève que :

— il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir été diligent dans la gestion des sinistres litigieux,

— par l’intermédiaire de son syndic, le syndicat avait mandaté, peu de temps après le 2ème dégât des eaux, la société TECHMO HYGIENE, laquelle avait conclu à la nécessité de changer le collecteur,

— il avait également sollicité un architecte afin de mener une étude sur la structure de l’immeuble,

— il a fait voter des travaux de reprise dès le 5 décembre 2019 en assemblée générale,

— de fait, l’ensemble des préjudices allégués résulte de l’inaction du syndic à réaliser des travaux, qui n’ont eu lieu qu’au mois de juin 2020, la réception des travaux d’embellissement n’ayant eu lieu qu’en janvier 2022.

La société NG IMMOBILIER soutient qu’en cas de reconnaissance de l’existence d’une responsabilité, seule pourra être engagée celle du syndicat des copropriétaire sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

***

En droit, dans les assurances dégâts des eaux, l’assureur est tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat, la date du sinistre étant celle de la manifestation du dommage (ex. : Civ. 1ère, 7 mai 2002, n° 98-18.168 ; Civ. 2ème, 2 juillet 2002, n° 99-14.493 ; Civ. 3ème, 4 octobre 2014, n° 13-18.604 ; 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié au bulletin, troisième moyen pris en sa première branche, § 12 à 14).

En l’espèce, la S.A. ALLIANZ IARD ne conteste pas le principe de la mobilisation de sa police en qualité d’assureur multirisque n° 57437699 du 12 décembre 2016 à effet au 4 décembre 2016 (pièce n° 1 a) produite par la S.A. ALLIANZ IARD), comprenant notamment des garanties « dégâts des eaux », « responsabilité civile incendie/dégâts des eaux » et « responsabilité civile immeuble », tandis que les dégâts des eaux dont Madame [X] [G] a été victime en mars 2018, juin 2018 et janvier 2019, provenant des parties communes de l’immeuble, sont tous survenus pendant la période de validité du contrat.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande subsidiaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en condamnant la S.A. ALLIANZ IARD à garantir son assuré de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Le tribunal faisant droit à la demande de garantie formée à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à l’encontre de la S.A. ALLIANZ IARD, il n’y a pas lieu d’examiner sa demande de garantie formée exclusivement à titre « très subsidiaire » à l’encontre du cabinet NG IMMOBILIER si « par extraordinaire, le Tribunal de céans déboutait le Syndicat des copropriétaires de sa demande de garantie dirigée à l’encontre de la société ALLIANZ IARD » (dernières écritures, page 7, et dispositif, page 10).

S’agissant du recours en garantie formé à titre subsidiaire par le cabinet NG IMMOBILIER à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], « sur le fondement de l’article 14 de la Loi du 10 juillet 1965 » (dernières écritures, page 13 sur 18), il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil, s’il ne sont pas liés contractuellement entre eux.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux. Un coobligé non fautif ne doit donc assumer aucune part de responsabilité au titre de la contribution à la dette (ex. : Civ. 3ème, 4 novembre 1992, n° 90-17.871 ; 20 novembre 1991, n° 89-22.020).

Inversement, un coobligé non fautif peut recourir pour le tout contre les coobligés fautifs (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 21-15.018, inédit).

En l’espèce, le Cabinet NG IMMOBILIER n’allègue ni ne justifie d’aucune faute (défaut d’entretien ou autre) commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à l’origine des dommages subis par Madame [X] [G], se contentant de fonder sa demande de garantie sur la seule responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, s’agissant de dommages ayant pour origine des parties communes, alors que les dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sont inapplicables dans les rapports entre coobligés in solidum, au stade des recours en garantie et de la contribution à la dette (ex. : Civ. 3ème, 23 juin 2010, n° 09-14.407, diffusé), et alors même que :

— la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires est d’ailleurs envisagée par cet article « sans préjudice de toutes actions récursoires » (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 12 octobre 2023, n° RG 22/02350),

— le retard pris dans l’exécution des travaux de structure dans l’appartement de Madame [G], qui avaient été votés le 5 décembre 2019, est au cas présent imputable à la seule carence du cabinet NG IMMOBILIER.

La S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER sera donc déboutée de son recours en garantie formé à titre subsidiaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD et la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € à Madame [X] [G] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] responsables des désordres d’infiltration subis par Madame [X] [G] sur le fondement des dispositions du dernier alinéa de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Déclare la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER responsable des désordres d’infiltrations subis par Madame [X] [G], sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD et la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER à payer à Madame [X] [G] :

— la somme de 11.995,48 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de bénéficier de revenus locatifs,

— la somme de 1.933,82 € à titre de dommages et intérêts en réparation des sommes exposées et quotes-parts de charges de copropriété non récupérées,

— et la somme de 408,00 € au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD, à payer à Madame [X] [G] la somme de 255,72 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de perte de chance de bénéficier de revenus locatifs,

Déboute Madame [X] [G] du surplus de ses demandes indemnitaires formées au titre de la « privation de jouissance de perte locative » et des « sommes exposées et quotes-parts de charges de copropriété non récupérées » ainsi que de l’intégralité de ses demandes formées au titre des « frais de remplacement de serrures » et à titre de dommages et intérêts,

Condamne la S.A. ALLIANZ IARD à garantir son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], de l’intégralité des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens et les frais irrépétibles,

Déboute la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER de l’intégralité de son recours en garantie formé à titre subsidiaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD et la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER aux entiers dépens,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], son assureur, la S.A. ALLIANZ IARD et la S.A.R.L.U. Cabinet NG IMMOBILIER à payer à Madame [X] [G] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du present jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 09 Janvier 2025

La Greffière Le Président