TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

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N° RG 25/53823 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77DM

N° : 4

Assignation du :

30 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 11 juillet 2025

par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ilmmeuble sis [Adresse 7] représenté par son syndic la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne “SELESTIM” SARL

[Adresse 2]

[Localité 5]

Ayant pour avocat constitué et élisant domicile en son cabinet : M^e Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS – #P0378, [Adresse 1]

DEFENDEURS

Monsieur [S] [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [T] [N] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Henri ROUCH, avocat au barreau de PARIS – #P0335, SELARL WARN AVOCATS

DÉBATS

A l’audience du 24 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X] sont propriétaires non occupants d’un appartement occupé à titre gracieux par leur fille, Mme [A] [X], situé au deuxième étage d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 8].

Mme [Y] [G] est propriétaire non-occupante d’un appartement au troisième étage du même immeuble situé au dessus de l’appartement de Mme et M. [X].

En janvier 2018, un dégât des eaux est survenu entraînant des dégradations dans les parties communes et dans l’appartement des époux [X], suivi d’un nouveau dégât des eaux, le 17 mai 2020.

L’architecte de l’immeuble, Monsieur [H] a constaté dans un rapport du 8 juillet 2019 que le dégât des eaux provenait de l’appartement de Mme [G] et que les poutrelles métalliques constituant la structure du plancher subissaient une forte corrosion.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé en date du 2 décembre 2020, le juge des référés a désigné Monsieur [C] [B] en qualité d’expert judiciaire.

Monsieur [C] [B] a déposé son rapport le 30 juillet 2021.

Aux termes de son rapport, l’expert a estimé que l’origine des dégâts se trouvent dans le défaut d’étanchéité des salles humides de l’appartement du troisième étage appartenant à Mme [L].

Par actes délivrés les 23, 24 et 25 août 2022, Mme [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], Mme [Y] [G], la société ACM IARD et la société IARD afin d’obtenir leur condamnation, sous astreinte, à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert et à l’indemniser des préjudices subis.

Par conclusions d’incident notifiées le 7 février 2023, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte de Mme [G] d’une part, à effectuer les travaux d’étanchéité des pièces humides de son appartement, tels que prescrits par l’expert judiciaire et d’autre part, à justifier de la réalisation de ces travaux.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a notamment condamné, Mme [Y] [G] à faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert judiciaire, sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé, et condamné le syndicat des copropriétaires, après justification par Mme [Y] [G] de l’exécution des travaux lui incombant, à réaliser les travaux de réparation du plancher et des travaux relatifs à la colonne commune.

Le 30 novembre 2023, la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 9] a rendu un arrêté de mise en sécurité.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir la condamnation, sous astreinte, de Mme [A] [X] à laisser le libre accès à son appartement et, à défaut, à être autorisé à pénétrer dans l’appartement avec le concours de la force publique.

Par ordonnance en date du 18 avril 2025, le juge de la mise en état a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande d’accès à l’appartement de Mme [A] [X] pour réaliser les travaux de confortement du plancher haut, condamné Mme [X] à laisser l’accès à l’appartement qu’elle occupe afin de réaliser les travaux de remplacement des colonnes, condamné Mme [Y] [G] à faire réaliser les travaux d’étanchéité tels que prescrits par l’expert et ce sous le contrôle d’un architecte.

Par ordonnance délivrée par le président du tribunal judiciaire de Paris le 27 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner en référé à heure indiquée Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X].

Par assignation délivrée le 30 mai 2025 par le syndicat des copropriétaires à Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires demande de :

Condamner in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] epouse [X], sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et durant une période de 3 mois, à :

— laisser libre accès à leur appartenant situé au 2ème étage de immeuble, correspondant au lot n° 13 du règlement de copropriété, afin que le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la Société DAUMESNIL &. CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM ››, puisse effectuer les travaux qui ont été votés lors de l’assemblée générale du 29janvier 2025, pour lesquels elle a d’ores et déjà missionné d’une part la société HOLLEY DURAN, concernant le remplacement de la colonne collective d’évacuation des eaux usées, et d’autre part, la société LECLERE FILS & BEINEIX, concernant le renforcement de la structure du plafond de la salle d’eau de l’appartement de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] épouse [X], occupe par Madame [A] [X], ainsi que Monsieur [R] [H]. en sa qualité d’acrchitecte, missionné par le Cabinet SELESTIM, afin d’assurer le suivi de ces travaux,

— laisser libre accès à leur appartement, occupé par Madame [A] [X], au plus tard dans un délai de 30 jours qui commencera à courir 7 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne « SELESTIM ››, sera autorise à pénétrer dans l’appartement occupé par Madame [A] [X], avec le concours d’un serrurier, et de la force publique accompagné d’un commissaire de justice, pour réaliser aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les travaux qui lui ont été ordonnés d’une part par l’ordonnance rendue le 10 octobre 2023 par le juge de la Mise en état du tribunal judiciaire de PARIS, et d’autre part, par l’arrêté de mise en sécurité rendu le 30 novembre 2023 par la Direction du Logement et de l’Habitat – service technique de la Ville de PARIS, et dont l’urgence extrême a été caractérisée par Monsieur [H] dans le cadre des deux courriers qu’il a adressé à la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne SELESTIM, syndic de l’immeuble, en date respectivement du 7 mars 2025 et du 28 avril 2025,

Condamner in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] épouse [M], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la société DAUMESNIL & CIE IMMOBILIER, exerçant sous l’enseigne SELESTIM, une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, Mme [T] [N] [X] et M. [S] [X] et Mme [A] [X] intervenant volontairement à la procédure demandent de ;

A titre principal,

— Se DECLARER incompétent matériellement au profit du Juge de la Mise en Etat près la 8 ème Chambre 3 ème Section du Tribunal Judiciaire de PARIS,

En conséquence,

— DEBOUTER la copropriété du [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

A titre subsidiaire,

— DECLARER les demandes de la copropriété du [Adresse 6] irrecevables,

A titre très subsidiaire,

— JUGER qu’il existe des contestations sérieuses.

En conséquence,

— DEBOUTER la copropriété du [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la copropriété du [Adresse 6] prise en la personne de son syndic à verser aux consorts [X] la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— La CONDAMNER aux entiers dépens du présent référé.

Vu l’audience du 24 juin 2025 ;

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE,

Sur l’exception d’incompétence au profit du juge de la mise en état

Les défenseurs estiment que seul le juge de la mise en état désigné dans l’affaire au fond initiée par Mme [A] [X] est compétent pour trancher des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires.

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, Mme [A] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, Madame [Y] [G], la société ACM IARD et la société Acte IARD devant le tribunal judiciaire de Paris les 24 et 25 août 2022 afin d’obtenir leur condamnation, sous astreinte, à faire exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire et à l’indemniser des préjudices subis.

Un juge de la mise en état a été désigné et rendu par deux fois des décisions sur incident pour ordonner des mesures conservatoires.

Si le litige initié au fond par Mme [A] [X] à l’égard de Mme [Y] [G] et du syndicat des copropriétaires, porte sur le même appartement et les mêmes désordres que la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, il doit être constaté que les copropriétaires, Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X] ne sont pas parties à la procédure au fond, et que les demandes formulées dans le cadre de la présente instance n’ont été formulées qu’à l’égard de ces derniers, dans un contexte où un danger particulièrement grave et imminent est invoqué.

Dès lors, le juge des référés a compétence pour rendre une décision concernant la demande formée par le syndicat des copropriétaires à l’égard de M. et Mme [X], qui ne sont pas mis en cause dans l’affaire au fond initiée par Mme [A] [X].

Sur l’irrecevabilité pour autorité de la chose jugée

Aux terme de l’article 1355 du code civil l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, les défendeurs estiment que le juge de la mise en état a déjà statué sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires et qu’elles se heurtent à l’autorité de chose jugée.

Toutefois, ainsi qu’il l’a été rappelé ci-avant, Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X] ne sont pas parties dans l’instance engagée au fond.

Dans ces conditions, l’autorité de la chose jugée n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires dans l’instance engagée à l’égard de ces derniers, quand bien même Mme [A] [X] serait la fille de ces derniers ainsi qu’il est fait état en défense.

Sur la demande d’accès aux appartements :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

L’article 9 II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. »

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que par ordonnance en date du 10 octobre 2023, le juge de la mise en état a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux relatifs à la colonne commune et les travaux de réparation du plancher.

Le 30 novembre 2023, un arrêté de mise en sécurité a été pris par la direction du logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 9] mettant en demeure le syndicat des copropriétaires d’assurer par tous moyens la stabilité et la solidité du plancher haut de la salle d’eau du logement appartement à Mme et M. [X] en procédant au renforcement du plancher.

L’assemblée des copropriétaires a ratifié le 29 janvier 2025 le compte des travaux d’urgence pour la consolidation du plancher en vue de levée d’arrêté de péril et a décidé de profiter des travaux de structure entre le deuxième et le troisième étage pour remplacer la colonne d’eaux usées.

Par courrier du 2 avril 2025, la direction de logement et de l’habitat de la Ville de [Localité 9] a demandé au syndicat des copropriétaires de prendre dans un délai de 3 mois les dispositions nécessaires pour exécuter les travaux de remise en état des revêtements de parois et de sols détériorés par les infiltrations.

M. [H], architecte de l’immeuble a, dans un courrier du 7 mars 2025 dont les termes ont été réitérés dans un courrier du 28 avril 2025, attiré l’attention du syndic de immeuble « sur le danger important que présente la situation actuelle car, même s’il a été procédé à la mise en place d’un étaiement, un effondrement de ce plancher actuellement en état de ruine avancée ne peut être totalement exclu à ce jour ». L’architecte a relevé que la réfection de ce plancher était indispensable à la réfection de la colonne d’eau des eaux usées et des eaux vannes et que l’impossibilité d’intervenir en remplacement de la chute fuyarde des eaux usées et des eaux vannes « va avoir pour conséquence notable d’aggraver immanquablement les désordres et très certainement d’entraîner leur extension à d’autres appartements de l’immeuble ».

L’existence de ce dommage imminent consistant dans l’effondrement du plancher entre le deuxième et le troisième étage de l’immeuble n’est pas contesté en défense.

Le désaccord porte sur l’accès à l’appartement de Mme et M. [X], ces derniers s’opposant à la réalisation des travaux sur les parties communes, tant que Madame [Y] [G], propriétaire de l’appartement du 3e étage n’a pas réalisé les travaux d’étanchéité de ses sols tels que prescrits par l’expert judiciaire sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé.

Il est rappelé que Mme [L] a été condamnée par ordonnance du juge de la mise en état du 10 octobre 2023 à réaliser lesdits travaux d’étanchéité et ce sous le contrôle d’un architecte ou d’un bureau d’études spécialisé. Par ordonnance du 18 avril 2025, le juge de la mise en état a constaté que les infiltrations perdurent et que les taux d’humidité constatés étant très importants, il ne peut être considéré que les travaux réalisés par Mme [G] en août 2022 et en janvier 2023 dans son logement sont efficaces.

Il est également rappelé que l’ordonnance du 10 octobre 2023 a également condamné le syndicat des copropriétaires, après justification par Mme [G], à réaliser les travaux relatifs à la colonne commune et les réparations du plancher et que le juge de la mise en état a précisé dans son ordonnance du 18 avril 2025 que ces travaux devaient intervenir après justification des travaux d’étanchéité par Mme [G].

Le syndicat des copropriétaires qui a été mis en demeure par la Ville de [Localité 9] de procéder aux travaux de réfection du plancher et de la réfection de la colonne des eaux usées et condamné par ordonnance du juge de la mise en état à réaliser ces travaux n’est pas en mesure de satisfaire à ses obligations, dès lors que l’accès à l’appartement du deuxième étage lui est refusé par Mme et M. [X] et que les travaux d’étanchéité n’ont pas été effectués par Mme [G].

En raison de l’imminence du danger consistant dans l’effondrement d’un plancher, du risque particulièrement grave qu’il fait peser sur la sécurité de ses habitants, et de l’extrême urgence de la situation alors que l’arrêté de mise en sécurité a été pris le 30 novembre 2023, il convient de condamner in solidum Mme [T] [N] [X] et M. [S] [X] à laisser libre accès à leur appartement dans les termes prévus au dispositif afin que le syndicat des copropriétaires soit en mesure de sécuriser les lieux, et ce dans l’attente de la réalisation des travaux pérennes votés en assemblée générale qui seront réalisés une fois que les travaux d’étanchéité du sol de l’appartement appartenant à Mme [G] auront été réalisés en conformité avec les règles de l’art.

Dans la mesure où le remplacement de la colonne d’eau ne nécessite pas que les travaux d’étanchéité des sols de l’appartement de Mme [G] soient réalisés, il convient de condamner in solidum Mme [T] [N] [X] et M. [S] [X] à laisser lire accès à leur appartement dans les termes prévus au dispositif afin que le syndicat des copropriétaires soit en mesure de réaliser les travaux concernant le remplacement de la colonne collective d’évacuation des eaux usées dans les termes fixés au dispositif.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de Mme [T] [N] [X] et M. [S] [X] et de Mme [A] [X] parties perdantes.

Il ne paraît pas inéquitable de condamner Mme [T] [N] [X] et M. [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons in solidum Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] épouse [X], sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de 7 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sur une période maximale de 3 mois, à laisser libre accès à leur appartenant situé au deuxième étage de immeuble, correspondant au lot n° 13 du règlement de copropriété, afin que le syndicat des copropriétaires, puisse effectuer les travaux de mise en sécurité du plafond de la salle d’eau de l’appartement de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] épouse [X], occupé par Madame [A] [X], et le remplacement de la colonne collective des eaux usées, et ce, dans l’attente des travaux perennes votés en assemblée générale qui seront effectués après la réalisation des travaux d’étanchéité des sols du troisième étage;

Disons qu’en cas refus opposé par Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] épouse [X] de laisser libre de accès à l’appartement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7], sera autorisé à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [S] [X] et Madame [T] [N] épouse [X], occupé par Madame [A] [X], avec le concours d’un serrurier, et de la force publique accompagné d’un commissaire de justice, pour réaliser aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, les travaux sus-visés ;

Condamnons in solidum Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons in solidum Mme [T] [N] épouse [X] et M. [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 9] le 11 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Caroline FAYAT