AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00257 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LK5R

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. [Localité 6] – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MOSELLE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme. [Z] [M] (Membre de l’entrep.) munie d’un pouvoir écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [R] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à [Localité 6] (LS)

— copie certifiée conforme délivrée le à [Localité 6] (LS)

Mme [X] (LS)

M. [U] (LS)

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 janvier 2019 l’E.P.I.C. [Localité 6] a consenti à Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] , pour un loyer mensuel de 350,06 euros ainsi que 97 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, [Localité 6] a fait signifier à Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] le 28 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.240,75 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 avril 2025 remis à étude , [Localité 6] a fait assigner Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 août 2025.

Aux termes de son assignation, [Localité 6] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 25 janvier 2019 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ; Ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 3] si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux , Condamner solidairement Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] au paiement de la somme de 2.314,78 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 2 avril 2025 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ; Fixer à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 569,36 euros ; Le cas échéant autoriser d’ores et déjà [Localité 6] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ; Au besoin condamner solidairement Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] à payer à [Localité 6], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation mensuelle de 569,35 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ; Rappeler qu’il appartient à Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ; Condamner solidairement Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] à payer à l’établissement [Localité 6] la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner solidairement Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 octobre 2024 soit la somme de 143,13 euros ; Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ; Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

A l’audience, [Localité 6] représenté par son chargé de contentieux a actualisé la créance locative portant à la somme de 5.040,07 euros suivant décompte du 27 août 2025. Le demandeur est favorable à l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, mais s’oppose à la demande de règlement de la dette locative en deux mensualités et propose l’octroi de délais sur 36 mois.

En défense, Monsieur [N] [U], présent à l’audience, explique que lui et son épouse reconnaissent la dette et souhaitent se maintenir dans le logement. Il précise avoir eu de nombreux crédits, soldés en intégralité à ce jour et indique percevoir un salaire de 1.700 euros dans le cadre d’un contrat à durée déterminée, son épouse percevant un salaire de 3.000 euros. Il propose de verser deux mansualités de 1.500 euros dès réception de son salaire pour solder la dette.

Madame [R] [X] quoique régulièrement assignée, n’est ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 28 octobre 2024 , et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 15 avril 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 17 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 28 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 28 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.240,75 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 29 décembre 2024 .

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

[Localité 6] produit un décompte actualisé au 27 août 2025 aux termes duquel Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] doivent la somme de 5.040,07 euros.

Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] ne produisent aucun élément de nature à contester le principe de leur dette, que Monsieur [N] [U] reconnait à l’audience. Il a cependant justifié avoir effectué un virement d’un montant de 2.000 euros à [Localité 6] le 28 août 2025, le jour de l’audience. Dès lors, il convient de ramener la somme due au titre de la dette locative à 3.040,70 euros.

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce aux termes du contrat conclu le 25 janvier 2019, Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] agissent solidairement entre eux.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser [Localité 6] cette somme de 3.040,07 euros, après déduction du virement réalisé, avec intérêts aux taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions des articles 1234-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixée par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [N] [U] et par le bailleur, les consorts [U] – [X] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation solidaire et provisionnelle de Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] faisaient l’ objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [R] [X] et monsieur [N] [U] , parties perdantes seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] , tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à [Localité 6] la somme de 150 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 25 janvier 2019 entre l’E.P.I.C. [Localité 6] et Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] concernant le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 6] la somme de 3.040,07 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 2.240,75 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] tenus par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 35 mensualités de 86 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, E.P.I.C. [Localité 6] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] seront condamnés solidairement et à titre provisionnel, à verser à [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de [Localité 6] tendant à l’expulsion de Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] à payer à [Localité 6] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [R] [X] et Monsieur [N] [U] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 , de l’assignation en référé du 15 avril 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 17 avril 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 octobre 2025 par A. GUETAZ, vice-présidente, assistée de M. SILECCHIA, greffier.

Le greffier La vice-présidente