TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/09539

N° Portalis 352J-W-B7H-C2OYJ

N° MINUTE : 7

Assignation du :

13 Juin 2023

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. [Adresse 1] POISSONNIERE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962

DEFENDERESSE

S.A.R.L. PAPIERS PICARD

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Catherine TRONCQUEE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0351

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 mars 2014, Monsieur [L] [X] a consenti à la S.A.R.L PAPIERS PICARD le renouvellement d’un bail portant sur des locaux sis au rez-de-chaussée droit du [Adresse 3] à [Localité 8] pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2011 pour se terminer le 31 mars 2020 et moyennant un loyer annuel de 12.306,58 € calculé en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction.

Par acte extrajudiciaire du 31 juillet 2019, Madame [W] [X], ainsi que Messieurs [C] et [N] [X], ont signifié à la locataire un congé à effet au 31 mars 2020 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer annuel de 13.860 €.

Par acte signifié le 07 octobre 2021, les bailleurs, évoquant une absence d’accord de la locataire sur le loyer proposé, lui ont notifié un mémoire préalable sollicitant la fixation dudit loyer à 31.500 € HT par an correspondant à la valeur locative des lieux.

Par lettres recommandées avec accusés de réception du 06 novembre 2021, la locataire a contesté la recevabilité de cette demande, exposant que le loyer du bail renouvelé avait fait l’objet d’un accord sur lequel les bailleurs ne pouvaient revenir unilatéralement.

Par acte du 13 juin 2023, la S.N.C. 39 FBG POISSONNIÈRE, venant aux droits des consorts [X], a fait assigner la locataire devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de PARIS.

Dans son dernier mémoire signifié le 03 avril 2024, la bailleresse sollicite :

“ À titre principal,

— la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à 31.500 € par an, hors taxes et hors charges, toutes autres clauses et conditions non contraires à la loi du 14 juin 2014 demeurant inchangées,

— la condamnation de la locataire à lui payer, à compter de la date de délivrance de l’assignation, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de leur exigibilité,

— la capitalisation des intérêts,

— qu’il soit jugé qu’à défaut de l’exercice de l’une des parties de son droit d’option, la décision à intervenir constitue un titre exécutoire,

À titre subsidiaire,

— qu’un expert soit désigné pour évaluer la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 et donner son avis sur le montant du loyer plafonné,

— la fixation du loyer provisionnel à la somme annuelle de 25.000 € hors taxes et hors charges,

Dans tous les cas,

— le rejet de toute demande de la locaire,

— le rappel de l’exécution provisoire de droit,

— la condamnation de la locataire aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 2.000 € au titre de ses frais irrépétibles.”

Dans son dernier mémoire signifié le 06 août 2024, la locataire sollicite :

“ – que les demandes de la bailleresse soit jugées irrecevables pour défaut d’intérêt à agir,

— qu’elle en soit déboutée,

— qu’il soit dit que le bail a été renouvelé au 1er avril 2020 par l’accord des parties sur le loyer annuel de 13.860 € et l’ajustement du dépôt de garantie,

— que la bailleresse soit condamnée à lui payer une indemnité de 4.000 € pour procédure abusive,

— qu’elle soit condamnée aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 5.000 € au titre de ses frais irrépétibles,

— le rappel de l’exécution provisoire de droit.”

L’affaire a été retenue à l’audience du 09 janvier 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 06 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en fixation du loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020

La demanderesse fait valoir que les consorts [X], dans le congé délivré le 31 juillet 2019, ont offert à la locataire un loyer approximatif de 13.860 € par an à compter du 1er avril 2020 mais que celle-ci n’a pas manifesté son acceptation sur ce montant, de sorte qu’à défaut d’accord, et compte tenu d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité survenue au cours du bail expiré, elle peut solliciter sa fixation à la valeur locative des lieux.

Pour contester l’accord entre les parties évoqué par la locataire, elle soutient d’une part que celle-ci ne peut avoir accepté un montant de loyer arrêté dans le congé, alors que celui-ci ne contenait qu’une évaluation approximative, et d’autre part que l’envoi de la lettre du 24 septembre 2019 et sa réception par l’un des consorts [X] ne sont pas certains, s’agissant d’une lettre simple, qui en outre ne comporte d’acceptation que du renouvellement du bail, pas du loyer.

La défenderesse lui oppose que ses demandes sont irrecevables pour défaut d’intérêt à agir, ou à tout le moins mal fondées, l’accord sur le montant du nouveau loyer intervenu entre les parties ressortant des courriers échangés les 24 septembre 2019 et 25 mars 2020 avec madame [W] [X], qui devait être le mandataire commun de l’indivision [X], ainsi que des avis d’échéance adressés depuis le 1er avril 2020 mentionnant le nouveau loyer, payé et encaissé sans protestation ni réserve.

Elle ajoute que la nouvelle bailleresse lui a délivré un nouveau congé pour le 31 juillet 2019 le 07 juin 2022, mais a aussi notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juillet 2024 une demande de révision triennale du loyer fixé à 13.860 € au 1er avril 2020.

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que :

« L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Selon l’article L.145-11 du code de commerce :

« Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’État. »

En vertu des articles 1359, 1361 et 1362 du code civil, si l’acte juridique portant sur une valeur supérieure à 1.500 € doit être prouvé par un écrit sous signature privée ou authentique, il peut y être suppléé, notamment, par un commandement de preuve par écrit, soit un écrit qui, émanant de celui qui conteste l’acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, il ne peut être considéré que la demanderesse n’a pas d’intérêt à agir en vue de voir fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux ; il n’y a donc pas lieu de déclarer son action irrecevable, sans examen au fond.

En revanche, il y a lieu d’apprécier le bien-fondé de sa demande, notamment en recherchant si la fixation du montant du loyer renouvelé a déjà, ou non, donné lieu à un accord des parties.

Le congé avec offre de renouvellement du bail du 31 juillet 2019 comportait notamment les mentions suivantes :

«  Qu’en application de l’article L.145-11 du code de commerce, les requérants vous consentent un nouveau bail de neuf ans à compter du 1er avril 2020 moyennant un loyer de 13.860 euros (treize mille huit cent soixante euros) par an payable dans les mêmes conditions.

Il est précisé que le chiffre ci-dessus ne constitue qu’une évaluation approximative du plafond prévu à l’article L.145-34 du code de commerce calculé sur base des loyers commerciaux du 1er trimestre 2019 et que ce chiffre sera révisé en plus ou en moins, de telle sorte que le loyer demandé corresponde exactement au plafond résultant de l’application dudit article, après parution du dernier cours de l’indice du coût de l’indice des loyers commerciaux du 2ème trimestre 2019, et compte tenu de la durée effective du bail expiré. "

À l’appui de sa prétention selon laquelle les parties se sont déjà entendues sur le montant du loyer renouvelé au 1er avril 2020, la défenderesse produit aux débats :

— une lettre simple à son en-tête, à l’adresse de Madame [W] [X] et datée du 24 septembre 2019, écrivant à celle-ci :

«  Nous faisons suite à votre congé avec offre de renouvellement en date du 31 juillet 2019 et l’acceptons ; le nouveau loyer sera de 13.860 € à compter du 1er avril 2020. » ;

— une lettre de Madame [W] [X], revêtue de sa signature, datée du 25 mars 2020, écrivant à la locataire :

«  Suite à notre offre de congé du 31/07/2019 avec offre de renouvellement de votre bail à la date du 01/04/2020.

Nous vous informons que votre nouveau loyer annuel sera porté à la somme de : 13.860 € par an.

Votre nouveau dépôt de garantie deviendra : 6.930 € "

— les avis d’échéances émis par Madame [W] [X] tous les trimestres du 1er avril 2020 au 1er octobre 2021 mentionnant un nouveau loyer de 3.465 € par trimestre ;

— une lettre du gestionnaire de bien de la bailleresse, IMMOBILIER GESTION, du 22 juillet 2024, notifiant une demande de révision triennale du loyer, mentionnant que celui-ci a été " porté à la somme annuelle de 13.860 € " le 1er avril 2020.

Il convient en premier lieu de relever que la bailleresse ne peut efficacement faire valoir que les anciens bailleurs n’ont, aux termes du congé du 31 juillet 2019, pas offert un montant de loyer mais seulement évoqué une « évaluation approximative » de ce loyer alors qu’ils ont expressément proposé de le fixer à un montant de 13.860 €, qui plus est au visa de l’article L.145-11 du code de commerce.

La mention d’une « évaluation approximative » ne consistait qu’en une précision de ce que leur offre correspondait au loyer plafond prévu par l’article L.145-34 du même code.

Il est observé que la loi n’impose aucun formalisme à la réponse du preneur qui accepte l’offre des bailleurs et qu’en l’espèce ils ont proposé un loyer plafonné qui lui était favorable, de sorte que celui-ci n’avait pas de raison de manifester son accord dans des formes particulières.

Si l’envoi effectif de la lettre du 24 septembre 2019 à Madame [W] [X] ne peut se vérifier, il est en revanche constaté que celle-ci, dont il n’est pas discuté qu’elle était l’interlocutrice de la locataire auprès des bailleurs, et qui a agi comme le représentant de ceux-ci en écrivant à la locataire " Nous vous informons que votre nouveau loyer sera porté à la somme de : 13.860 € par an ", a acté la fixation d’un montant de loyer précis sans évoquer son caractère provisoire.

Le loyer de ce nouveau montant a été appelé, payé et encaissé les sept trimestres suivants sans réserve, attitude confortant un accord sur la fixation du nouveau montant du loyer.

Dans un contexte où ce sont les bailleurs qui ont proposé un loyer favorable au locataire, qui n’était donc pas censé faire débat, la lettre signée de Madame [W] [X], constitutive d’un commencement de preuve par écrit, corroboré par l’appel et l’encaissement du nouveau loyer sans réserve, démontre suffisamment l’existence dudit accord.

Il convient en conséquence de constater qu’un accord sur la fixation du prix du bail renouvelé au 1er avril 2020 est déjà intervenu entre les parties et que la bailleresse ne peut donc revenir sur celui-ci en sollicitant la fixation judiciaire du loyer ; dès lors, ses demandes de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 ainsi que d’expertise, et toutes les demandes qui y sont subséquentes, seront rejetées.

Il y a lieu de constater dans le dispositif du jugement que le loyer du bail renouvelé a été fixé par l’accord des parties à la somme de 13.860 € par an en principal soit hors charges mais aussi hors taxes dès lors que les appels de loyer y ajoutant la TVA ne sont pas remis en question.

Sur la demande d’indemnisation pour procédure abusive

À l’appui de cette demande, la défenderesse reproche à la demanderesse d’agir abusivement contre sa locataire en s’opposant à la cession du bail par son gérant qui souhaite partir en retraite, en notifiant une demande de fixation du prix du bail au double du loyer actuel et en cherchant à libérer l’immeuble loué de ses locataires pour pouvoir y réaliser des travaux de réhabilitation.

Selon l’article 1240 du code civil, quiconque par sa faute cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Le simple fait de succomber en ses prétentions ne suffit pas à caractériser un abus.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci ; notamment, une indemnité ne peut être allouée pour sanctionner un abus de procédure s’il n’est pas justifié qu’il a effectivement causé un préjudice.

En l’espèce, force est de constater que la défenderesse ne caractérise nullement le dommage dont elle réclame réparation à hauteur de 4.000 € et qui serait distinct des frais exposés pour se défendre dans la présente procédure, qui sont traités ci-après.

Dès lors, sa demande d’indemnisation ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confamner la bailleresse, qui succombe, aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 3.000 € à la défenderesse au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée d’un défaut d’intérêt à agir de la S.N.C 39 FBG POISSONNIÈRE ;

DÉBOUTE en revanche la S.N.C 39 FBG POISSONNIÈRE de l’ensemble de ses demandes ;

CONSTATE que les parties ont fixé le loyer du bail renouvelé le 1er avril 2020 portant sur des locaux sis au rez-de-chaussée droit du [Adresse 3] à [Localité 8] à un montant annuel de treize-mille-huit-cent-soixante euros (13.860 €) en principal, soit hors taxes et hors charges ;

REJETTE la demande d’indemnité pour procédure abusive formée par la S.A.R.L PAPIERS PICARD ;

CONDAMNE la S.N.C 39 FBG POISSONNIÈRE aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer une somme de trois-mille euros (3 000 €) à la S.A.R.L. PAPIERS PICARD au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7], le 06 mars 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. FONTANELLA