AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00113 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFYY

Minute JCP n° 25/805

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocate au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [O] [E]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pierre BESSEMOULIN, avocat au Barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 03 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [S] [V] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e Pierre BESSEMOULIN par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2016, l’office public d’aménagement et de construction de la Moselle MOSELIS (ci-après MOSELIS), a donné à bail à M. [O] [E] un appartement situé [Adresse 2] (rez de chaussée), pour un loyer mensuel de 123,31 euros, et 54,06 euros de provisions sur charges.

Le 14 novembre 2023, MOSELIS a avisé la CAF d’une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, MOSELIS a fait signifier à M. [O] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 429,86 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé expédié le 27 août 2024, MOSELIS a également mis en demeure M. [O] [E] de nettoyer son logement, après constatations de la conseillère sociale quant à la saleté du logement, de ses abords, et des odeurs nauséabondes s’en dégageant.

Par ordonnance du 25 février 2025, le Président du Tribunal judiciaire a autorisé MOSELIS à pénétrer dans les lieux aux fins de constats par un commissaire de justice, avec l’aide d’un serrurier en tant que de besoin.

Un constat d’huissier a été réalisé le 14 mars 2025.

*

Par acte de commissaire de justice en date du 04 février 2025, signifié à personne, MOSELIS a fait assigner M. [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du bail, d’expulsion du locataire sous astreinte, au paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, du paiement d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

MOSELIS faisait état d’impayés locatifs, mais également de la violation par le locataire de son obligation de jouir paisiblement des lieux.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 05 février 2025, et la CCAPEX avisée le 6 février 2025.

Par conclusions du 1er octobre 2025, enregistrées le 2 octobre 2025 au Greffe, M. [O] [E], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge de :

—  Déclarer ses demandes recevables

—  Dire qu’il pourra s’acquitter de l’arriéré locatif sur une période de 36 mois

—  Dire que pendant cette période la clause résolutoire sera suspendue

—  Dire que si M. [E] se libère de sa dette dans le délai imparti, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué

—  Débouter l’EPIC MOSELIS de ses plus amples demandes.

Il indique qu’il est actuellement au RSA et percevra bientôt l’allocation spécifique aux personnes âgées (ASPA). Il ajoute que ses seules charges sont constituées de son loyer et d’un abonnement téléphonique à 15 euros par mois. Il ajoute avoir procédé au nettoyage de son logement.

À l’audience du 03 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été rappelée en dernier lieu, MOSELIS, représentée, maintient ses demandes. Elle a retenu que M. [E] ne justifiait pas du nettoyage de l’appartement, et s’est opposée à la demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 05 février 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CAF a été saisie de la situation d’impayés le 14 novembre 2023.

En conséquence, la demande de MOSELIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 janvier 2016, du commandement de payer délivré le 24 juillet 2024 et du décompte de la créance établi au 1er janvier 2025, que MOSELIS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En outre, M. [E] ne conteste pas l’arriéré locatif (cf. page 3 de ses conclusions).

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois ( le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 juillet 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 24 septembre 2024 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 janvier 2016 à compter du 25 septembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [O] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la jouissance paisible du logement :

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 met à la charge du locataire les obligations de paiement du loyer, d’entretien, de jouissance paisible dans le respect du voisinage et d’assurance du logement.

Le preneur est tenu de deux obligations principales : user raisonnablement de la chose louée et payer le prix aux termes convenus ( voir notamment Civ. 3e, 10 nov. 2009, n°08-21.874).

Le contrat de bail prévoit en outre expressément ( article 7 et 7.1 , et 13 du contrat ) que le locataire « devra s’interdire tout acte pouvant nuire à la tranquillité ou à la sécurité des voisins (…) », notamment « par son comportement ».

En l’espèce, il résulte des constatations effectuées le 19 juin 2024 par la conseillère sociale, du rapport de visite établi par le Maire de [Localité 7] le 17 septembre 2024, et du constat d’huissier effectué le 14 mars 2025 par commissaire de justice, que le logement de M. [E] était « saturé de déchets, poubelles, détritus et immondices, rendant très difficile l’accès aux pièces du logement qui sont encombrées. (…) », et qu’il y régnait « une odeur pestilentielle ». Le volume de détritus était évalué à environ « 20m3 » dans ce logement d’une surface de 21,4 m2.

Il résulte de ce constat d’huissier que malgré la mise en demeure adressée au locataire le 27 août 2024, celui-ci n’a pas procédé au nettoyage du logement suite aux désagréments qui avaient été constatés par le voisinage et la conseillère sociale (saleté, odeur nauséabonde, présence de mouches devant le logement…).

Il en résulte une violation durable de ses obligations par le locataire, qui n’a pas joui paisiblement des lieux loués, en n’assurant pas la salubrité de celui-ci.

Si M. [O] [E] soutient, dans ses conclusions, avoir nettoyé le logement, il n’apporte aucun justificatif en ce sens.

Cette violation justifie également la résiliation du contrat de bail.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [E] sollicite des délais de paiement.

Or, il n’est nullement établi qu’il aurait repris le paiement du loyer courant au stade de l’audience.

En outre, ainsi qu’il l’a été précédemment indiqué, il ne justifie pas qu’il aurait procédé au nettoyage du logement.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [E] des délais de paiement, ni de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [O] [E]  :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 septembre 2024, M. [O] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [O] [E] à son paiement à compter du 25 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Les articles 1217 et 1231 et suivants du code civil précité prévoient que la responsabilité contractuelle puisse être engagée à l’encontre d’un co-contractant qui, en ne respectant pas ses obligations, occasionne un préjudice à autrui.

MOSELIS retient que de par sa résistance abusive, M. [E] a causé un préjudice moral mais également financier à MOSELIS, qui va devoir notamment procéder à une remise en état du bien, après avoir procédé à la désinfection dudit bien.

A cet égard, il résulte des pièces produites que M. [E] s’est maintenu dans le logement, qu’il a par ailleurs dégradé en y accumulant de nombreux détritus et immondices, occasionnant la présence de mouches et d’une odeur nauséabonde.

Au regard des constats effectués par l’huissier, la remise en état du logement, son nettoyage approfondi et sa désinfection seront nécessaires, étant rappelé que si M. [E] soutient avoir nettoyé le logement, il n’en justifie aucunement.

Il en résulte que MOSELIS est fondée à réclamer la somme de 600 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice subi.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [O] [E] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer .

Il convient également de condamner M. [O] [E] à payer à MOSELIS la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de MOSELIS, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 janvier 2016 entre MOSELIS d’une part, et M. [O] [E] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] , sont réunies à la date du 25 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, et ce, sous astreinte de 25 euros par jour de retard à l’issue dudit délai ;

ORDONNE le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [O] [E] à compter du 25 septembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 200,25 euros à la date du 13 janvier 2025 ;

AUTORISE MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à MOSELIS la somme de 1038,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 429,86 euros, et à compter de chacune des échéances pour le surplus des sommes dues,

CONDAMNE en outre M. [O] [E] à payer à MOSELIS, les indemnités d’occupation mensuelles dues à compter du 13 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE M. [O] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à MOSELIS la somme de 600 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [O] [E] à payer à MOSELIS la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [E] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 24 juillet 2024 ;

RAPPELLE qu’il appartient à M. [O] [E] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

DEBOUTE l’EPIC MOSELIS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L. FOURMY, Vice-Présidente, et M. MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE