MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Juillet 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00851 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VABV

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : [S] [N] épouse [X], [Y] [N], [O] [N] C/ S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [S] [N] épouse [X] née le 18 Avril 1973 à PARIS, directrice de communication, demeurant 7 rue René Bazin – 75016 PARIS

Madame [Y] [N] née le 09 Novembre 1975 à BOULOGNE BILLANCOURT (HAUTS-DE-SEINE), directrice juridique, demeurant 99 boulevard du Montparnasse – 75006 PARIS

Monsieur [O] [N] né le 23 Septembre 1980 à BOULOGNE BILLANCOURT (HAUTS-DE-SEINE), avocat, demeurant 6 square Alboni – 75016 PARIS

tous trois représentés par Maître Rachel FONTAINE, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2136

DEFENDERESSE

S. A. S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 828 624 890

dont le siège social est sis 7 allée de la Pépinière – 92230 GENNEVILLIERS

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 27 Juin 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : le 11 Juillet 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 avril 2014, la S.A.S. FONCIA GAUTHIER IMMOBILIER, agissant en qualité de mandataire de Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N], propriétaires indivis par tiers du bien, a donné à bail commercial à Monsieur [J] [F], exploitant de l’Etablissement Diderot, des locaux situés 34 rue Franklin Roosevelt à VINCENNES (94300) [lot n°103], moyennant un loyer annuel de 12 300,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par un avenant du 31 juillet 2017, à la suite du décès de Monsieur [J] [F], la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES est devenue preneuse à bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Madame [S] [N] épouse [X] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 22 janvier 2024 à la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES pour une somme de 7 811,19 € au titre de l’arriéré locatif au 4 janvier 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 29 avril 2024, Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N] ont fait assigner la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail en date du 22 février 2024 ;

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués dès la signification de l’ordonnance à intervenir, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— autoriser l’enlèvement et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal ou des bailleurs aux risques et péril de la partie expulsée, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues par cette dernière ;

— autoriser la conservation du dépôt de garantie par les bailleurs ;

— condamner la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale à 3.885,78 €, augmenté des charges et des accessoires, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clefs ;

— condamner la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES à payer à Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N] la somme provisionnelle de 7 976,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES à payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation qui est due aux bailleurs en application de l’article XVIII du bail, soit la somme de 3.885,78 € ;

— condamner la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 27 juin 2024, Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N], par l’intermédiaire de leur conseil, ont maintenu les prétentions de leur assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué aux parties représentées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 22 janvier 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Madame [S] [N] épouse [X] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7 811,19 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 23 février 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

En effet, si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation mensuelle égale à la valeur d’un quart de l’annuité du loyer en vigueur en cas d’expulsion (conformément à l’article XVIII du bail), cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N], l’obligation de la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 24 février 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 6 605,08 € [déduction faite des sommes visées au titre de la clause pénale, lesquelles font l’objet d’une demande autonome], somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

Il n’y a pas lieu d’accorder la somme de 1.206,11 euros demandée et intégrée au décompte puisque la clause pénale contractuelle dont il est fait application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES ne permet d’écarter la demande de Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N] formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 février 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES et de tout occupant de son chef des lieux situés 34 rue Franklin Roosevelt à VINCENNES (94300) [lot n°103] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES à la payer à Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N],

CONDAMNONS par provision la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES à payer à Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N] la somme de 6 605,08 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 24 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS la S.A.S. ETABLISSEMENT DIDEROT SERVICES à payer à Madame [S] [N] épouse [X], Madame [Y] [N] et Monsieur [O] [N] la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les autres demandes plus amples ou contraires,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 11 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,