TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/56542 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YVY

N° : 7-CH

Assignation du :

24 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 avril 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

Madame [E] [C] née [K]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

DEFENDERESSE

La société LIA

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Jacqueline FERREIRA, avocat au barreau de PARIS – #E0190

DÉBATS

A l’audience du 05 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 17 novembre 2023, Mme [C] a renouvelé le bail commercial consenti à la société Lia portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 42 343 euros HT/HC, payable mensuellement et d’avance.

Par acte du 30 avril 2024, Mme [C] a fait délivrer à la société Lia un commandement de payer la somme de 24 274,45 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [C] a, par acte du 24 septembre 2024, assigné la société Lia devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 43 735,45 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal par mois à compter de la date d’échéance, conformément à la clause pénale du bail ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au loyer contractuel, outre les charges et taxes, jusqu’à la libération des locaux, avec intérêts légaux ;

— condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience, la demanderesse actualise sa demande en paiement à la somme de 68.207,05 euros au 3 mars 2025 et s’oppose à tout délai au motif que la dette est conséquente et en augmentation constante.

Aux termes de conclusions remises et développées oralement à l’audience, la société Lia sollicite des délais de paiement de 24 mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail, exposant qu’elle envisage de céder son fonds de commerce.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable.

En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 30 avril 2024 à hauteur de la somme de 24 274,45 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 22 avril 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 30 mai 2024.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats mentionne l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 68 207,05 euros au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

L’obligation de la société Lia n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à titre provisionnel à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 24 274,45 euros et à compter de ce jour sur le surplus, sans application du taux majoré de 10% sollicité par la bailleresse en application de la clause pénale stipulée au bail, celle-ci étant manifestement excessive et susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce précité, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5, alinéa 1er, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire du bail en application de ces textes, exposant qu’elle a trouvé un repreneur pour son fonds de commerce et que le prix de cession permettra de couvrir les loyers impayés.

Cependant, la seule pièce qu’elle produit est un courriel d’un avocat du 4 décembre 2024, faisant état de l’intérêt de son client pour l’acquisition du fonds de commerce. Or, depuis cette date, aucune offre n’a été formée et le projet de cession ne semble pas avoir abouti. Entre temps, la dette ne cesse d’augmenter puisque les loyers courants ne sont pas payés et qu’aucun règlement n’est intervenu depuis mai 2024, soit depuis près d’un an.

Dans ces conditions, la locataire n’apparaît pas en mesure d’apurer sa dette dans le délai de deux années imparti par le texte précité et aucun projet sérieux de cession du fonds ne justifie de différer encore le règlement des sommes dues à la bailleresse.

La demande de délais ne peut donc être accueillie.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée dans les termes du dispositif.

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2024.

Elle sera par suite condamnée à payer à la demanderesse la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin d’indemniser celle-ci des frais non compris dans les dépens qu’elle a été contrainte d’exposer.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition, à la date du 30 mai 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 3], la société Lia pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Lia à payer à Mme [C] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 31 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société Lia à payer à Mme [C] la somme provisionnelle de 68 207,05 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 3 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 24 274,45 euros et à compter de ce jour sur le surplus ;

Rejetons le surplus des demandes de Mme [C] ;

Rejetons la demande de délais formée par la société Lia ;

Condamnons la société Lia aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 30 avril 2024 ;

Condamnons la société Lia à payer à Mme [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 02 avril 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY