MINUTE N° : 26/00029

JUGEMENT

DU 25 Mars 2026

N° RG 26/00119 – N° Portalis DBYF-W-B7K-J6FX

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE ,“[Localité 1]”

Société SMA SA

ET :

,

[W], [C]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 2]

Au siège du Tribunal,, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 janvier 2026

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “LE, [Localité 3] MAIL”, sis, [Adresse 2], [Localité 4], [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA BERANGER dont le siège social est situé, [Adresse 4]

Société SMA SA, (RCS de, [Localité 5] n°332 789 296), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé, [Adresse 5]

Tous deux représentés par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur, [W], [C], demeurant, [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [W], [C] est propriétaire des lots n°176 et n° 711 dans l’immeuble ,"[Adresse 7], [Localité 6]” soumis au régime de la copropriété situé, [Adresse 8] à, [Localité 7].

Le 29 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9]", représenté par son syndic, et la Société SMA SA ont fait délivrer assignation à Monsieur, [W], [C] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 35, 36, 55 et 60 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1342-10, 1240, 1346-1 et 1346-4 du code civil, des articles 10,10-1,14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

Constater que la société SMA SA est subrogée dans les droits du Syndicat des copropriétaires de I’immeuble «, [Adresse 9]» sis, [Adresse 8] à, [Localité 8] ; Recevoir la société SMA en son action et l’en déclarer bien fondée ; Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 9]» sis, [Adresse 8] à, [Localité 8], représenté par son Syndic en exercice, en son action ; L’en déclarer bien fondé ; En conséquence :

Condamner Monsieur, [W], [C] à payer à la société SMA SA la somme de 5010,37 € correspondant au montant des charges et fonds travaux de copropriété impayées arrêtés au 18 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025, qui porteront également intérêts, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil ; Condamner Monsieur, [W], [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 9]» sis, [Adresse 8] à, [Localité 9] somme de 513,06 € au titre des frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

Condamner Monsieur, [W], [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «, [Adresse 9]» sis, [Adresse 8] à, [Localité 8] la somme de 1500,00 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner Monsieur, [W], [C] à payer à la société SMA SA la somme de 2250,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; Condamner Monsieur, [W], [C] aux entiers dépens.

Ils font valoir que malgré une mise en demeure, le défendeur ne paie pas les sommes dues au Syndicat des copropriétaires et qu’il reste devoir au 18 décembre 2025 la somme de 5010,37 €. Ils précisent qu’en vertu du contrat d’assurance souscrit par le Syndicat des copropriétaires auprès de la société SMA SA et des quittances subrogatives produites, la société SMA SA se trouve subrogée dans les droits et actions du Syndicat à concurrence de cette même somme. Le syndicat des copropriétaires sollicite les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il ajoute que l’attitude du copropriétaire, qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété, lui cause préjudice.

A l’audience du 28 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9]" et la Société SMA SA, représentés par leur Conseil, maintiennent leurs demandes.

Le défendeur, cité dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Au terme des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur ; que cette subrogation doit être expresse et qu’elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 alinéa 1 du même code dispose que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9]" et la Société SMA SA versent aux débats :

— le relevé de propriété de Monsieur, [W], [C] concernant les biens litigieux ;

— le contrat de syndic ayant effet du 20 juin 2025 au 30 juin 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 14 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— le second procès-verbal d’assemblée générale du 20 mai 2025 qui approuve notamment le contrat de syndic et désigne le Cabinet CITYA ès-qualités ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuvent notamment les comptes de l’exercice n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les attestations établies par le Syndic aux termes desquelles ces différents procès-verbaux n’ont pas été contestés ;

— les appels de charges et de fonds travaux établis au nom de Monsieur, [W], [C] laissant apparaître la quote-part imputée à celui-ci pour la période comprise en le 5 septembre 2024 et le 1er octobre 2025 inclus (appels de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus) ;

— l’extrait de son compte de copropriétaire, arrêté au 1er octobre 2025 inclus (appels de charges et fonds travaux du 4 ème trimestre 2025 inclus) faisant apparaître un solde débiteur au titre, d’une part, des charges et fonds de travaux échus et, d’autre part, des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges et fonds travaux appelés : 5 010,37 €

Frais de recouvrement appelés : 711,60 €

Total appelé : 5 721,97 €

— la mise en demeure présentée à Monsieur, [W], [C] le 20 octobre 2024 ;

— la preuve du dépôt d’une précédente mise en demeure adressée à Monsieur, [W], [C] ;

— la facture établie par le syndic pour justifier des diligences réalisées par ses soins en vue de recouvrer les sommes aujourd’hui réclamées ;

— les factures de frais et honoraires établies par son Conseil au Syndicat des copropiétaires au titre de la présente affaire ;

— le bulletin individuel d’adhésion au contrat d’assurance « COPROTEC » signé par le Syndic de copropriété le 10 décembre 2020 auprès de la société CITYA ASSURANCES, délégataire de la société SMA SA, elle-même émanation de la société SMA BTP ;

— les conditions particulières dudit contrat d’assurance stipulant notamment à l’article 8.9.5 que « L’assureur est subrogé dans les termes de l’article L 121-12 du code jusqu’à concurrence des indemnités payées par lui au titre de la (les) garanties, dans les droits et action de l’assuré contre le ou les copropriétaires défaillants (…) A cet effet, l’assuré ou le souscripteur s’engage à adresser à première demande une quittance subrogative reprenant l’ensemble des règlements » ;

— les quittances subrogatives établies en application des stipulations précitées, selon lesquelles le Syndicat des copropriétaires a reçu une première somme de 3033,70 € pour la période du 01/10/2024 au 24/04/2025 et une seconde de 1976,67 € pour la période du 25/04/2025 au 25/11/2025 et par lesquelles il subroge la société CITYA ASSURANCE délégataire de la GALIAN SMABTP dans ses droits et actions au titre de ces sommes ;

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Monsieur, [W], [C] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 1er octobre 2025 inclus à hauteur de la somme de 5010,37 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 20 octobre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Au regard du contra d’assurance « COPROTEC », des termes de l’article 8.9.5 des conditions particulières dudit contrat, comme des termes des deux quittances subrogatives produites, c’est à l’assureur, qui a préalablement indemnisé le Syndicat des copropriétaires à due concurrence, que ces sommes sont dues aujourd’hui.

En conséquence, Monsieur, [W], [C] sera condamné à payer à la société SMA SA la somme de 5010,37 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2025 inclus (appels de charges et fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2024.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Les frais non expressément visés par l’article 10-1,doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si, et seulement si, ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10-1 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 20 juin 2025, de sorte que les frais de mise en demeure du 11 février 2025 pour 33,60 € comme la facture des diligences du syndic du 12 mars 2025 pour 480,00 € doivent être écartés du décompte de copropriétaire de Monsieur, [W], [C].

Les factures de frais et honoraires d’avocat, outre qu’elles ne font pas l’objet d’une demande à ce stade, ne relèvent pas des frais visés à l’article 10-1 mais des demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile, examinées ci-après.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires est debouté de ses demandes au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de capitalisation des intérêts

Les intérêts n’étant pas échus depuis une année entière, les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ne sont pas remplies.

En conséquence, cette demande de capitalisation des intérêts est rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêt

Outre que cette demande n’est pas motivée, il faut souligner que Monsieur, [W], [C] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

En conséquence, cette demande de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Monsieur, [W], [C] sera condamné aux dépens, en application de l’article 699 du code de procéure civile.

Il sera également condamné à payer à la société SMA SA la somme de 1200,00 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur, [W], [C] à payer à la société SMA SA :

la somme de 5010,37 euros (CINQ MILLE DIX EUROS ET TRENTE SEPT CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er octobre 2025 inclus (appels de charges et fonds travaux du 4 ème trimestre 2025 inclus), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2024 ;

la somme de 1200,00 euros (MILLE DEUX CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur, [W], [C] aux dépens ;

Rejette le surplus des demandes de la société SMA SA ;

Rejette les demandes et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble ,"[Adresse 9]".

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé B. STACHETTI