TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/50276 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6UI2

N° : 2-CH

Assignation du :

06 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 mars 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La société FOX BUILDING, Société par Actions Simplifiées

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Julien CUVEX-MICHOLIN de la SELEURL LINCOLN, avocats au barreau de PARIS – #E1255

DEFENDERESSE

S.A.S. BOULANGERIE DES DAMES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Roger VOYE, avocat au barreau de PARIS – #C0449

DÉBATS

A l’audience du 07 Février 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Célia HADBOUN, Greffière,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [M] ont renouvelé le bail commercial à la société SARL DIVA ET CHOCOLATS des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7] par actes des 13 et 17 juillet 2018. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années avec une prise d’effet fixée au 1er août 2018 et une fin prévue au 31 juillet 2017.

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2019, la SARL DIVA ET CHOCOLATS a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux précités à la société SAS BOULANGERIE DES DAMES, en sorte que le droit au bail a été transféré à ladite société.

Par acte notarié en date du 13 novembre 2023, la propriété des locaux précités a été cédé à la société SAS FOX BUILDING.

Sollicitant l’expulsion de la SAS BOULANGERIE DES DAMES en raison d’un arriéré de charges et de loyers, la SAS FOX BUILDING l’a assignée, par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, et sollicite notamment de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial qui les lie,

— ordonner l’expulsion de sa locataire,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers aux frais de sa locataire,

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jours de retard pendant une durée de 2 mois et ce passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance,

— condamner à titre provisionnel sa locataire à lui payer la somme de 22.657,71 euros au titre des loyers et arriérés de charges dus jusqu’au 29 novembre 2024,

— condamner à titre provisionnel sa locataire à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2024, d’un montant égal au double du loyer mensuel jusqu’au jour de la parfaite libération des lieux et de tous occupants de son chef ainsi qu’à la restitution effective des clés,

— rappeler que l’ordonnance est exécutoire de plein droit,

— condamner sa locataire à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner sa locataire aux dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 février 2025. A cette audience, la société FOX BUILDING a soutenu et maintenu l’ensemble de ses prétentions dans les termes de son assignation.

Elle sollicite également le rejet de l’ensemble des demandes adverses.

Pour sa part, la société SAS BOULANGERIE DES DAMES, par conclusions déposées et soutenues à l’audience, sollicite du juge des référés de :

Principalement,

— dire et juger de mauvause foi le commandement délivré le 29 octobre 2024 à la SAS BOULANGERIE DES DAMES par la SAS FOX BUILDING,

— déclarer en conséquence nul et de nul effet le commandement délivré le 29 octobre 2024,

Subsidiairement,

— octroyer rétroactivement au 7 février 2025 un délai à la SAS BOULANGERIE DES DAMES,

— constater qu’à cette date, les causes du commandement délivré le 29 octobre 2024 ont été respectées,

— dire et juger que la clause résolutoire incluse dans le bail n’a pas pu jouer,

— déclarer nul et de nul effet le commandement délivré le 29 octobre 2024,

En tout état de cause,

— condamner la société SAS FOX BUILDING à payer à la SAS BOULANGERIE DES DAMES la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAS FOX BUILDING aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé, par visa, au dernier état de leurs écritures respectives en application des dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

SUR CE,

Sur la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail

La société SAS BOULANGERIE DES DAMES soutient essentiellement que la société SAS FOX BUILDING ne lui a pas délivré de bonne foi le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail le 29 octobre 2024, en sorte que ce commandement doit être déclaré nul.

En effet, la société SAS BOULANGERIE DES DAMES fait valoir que la SAS FOX BUILDING, après avoir acquis la propriété des locaux commerciaux qu’elle a pris à bail, le 13 novembre 2023, s’est abstenue pendant près d’une année de lui adresser les avis d’échéances correspondant aux loyers et charges dus et ne s’être jamais rapprochée d’elle pendant plusieurs mois afin de lui indiquer l’établissement bancaire au sein duquel elle devait effectuer le paiement des échéances. Ce n’est qu’après avoir alerté la SAS FOX BUILDING le 9 juillet 2024, que cette dernière lui a répondu trois mois plus tard, le 17 octobre 2024, qu’elle devait procéder au paiement d’un arriéré locatif d’un montant de 28.504,71 euros, ce qui correspond à 5 échéances de loyers, et lui a communiqué à cet effet les coordonnées de son compte bancaire.

Puis, le 29 octobre 2024, la SAS FOX BUILDING lui a fait délivrer le commandement de payer visant la clause résolutoire litigieux.

De son côté, la SAS FOX BUILDING s’oppose à la nullité du commandement.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est constant qu’il n’appartient pas au juge des référés auquel il est demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire, de prononcer la nullité du commandement, ce qui n’entre pas dans ses pouvoirs et qu’il doit se limiter, en application des dispositions précitées, dès lors que l’irrégularité du commandement délivrée semble avérée, retenir qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à ce que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

Et, selon les dispositions de l’article 1104 du code civil, les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SAS BOULANGERIE DES DAMES a été informée de la cession des locaux qu’elle exploite au bénéfice de la SAS FOX BUILDING suivant l’attestation notariale établie par la SELARL G2LE NOTAIRES le 21 décembre 2023.

La SAS FOX BUILDING ne verse, pour sa part, aucune pièce permettant d’établir qu’elle est entrée en contact avec la SAS BOULANGERIE DES DAMES pour lui indiquer les modalités de paiement du loyer commercial à la suite de cette cession. C’est, au vu des pièces, le 9 juillet 2024, que la SAS BOULANGERIE DES DAMES a, de son propre chef, pris attache de la SAS FOX BUILDING pour s’enquérir des modalités de règlement du loyer et des charges.

Par courrier en date du 14 octobre 2024, reçu le 17 courant, la SAS FOX BUILDING a transmis son relevé d’identité bancaire à la société SAS BOULANGERIE DES DAMES et l’a mise en demeure de lui payer les arriérés de loyers et de charges soit la somme de 28.504,71 euros.

Le jour même de la réception de cette mise en demeure, la société locataire a procédé à un premier paiement d’un montant de 3.800 euros.

Au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse relativement à la bonne foi du bailleur qui n’a pris attache de sa locataire pour le paiement du loyer que plus de 10 mois après l’acquisition de la propriété des locaux donnés à bail. En effet, la société bailleresse ne démontre en rien avoir communiqué avant le 17 octobre 2024 son relevé d’identité bancaire, laissant ainsi la SAS BOULANGERIE DES DAMES dans l’impossibilité de procéder au règlement des échéances à bonne date.

Par suite, l’inaction de plus de 10 mois du bailleur qui réclame, ensuite, le règlement intégral des arriérés de loyers des mois passés en une seule, sans même avoir communiqué préalablement à la société locataire son relevé d’identité bancaire, constitue une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de constater, par suite, l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et les demandes subséquentes

Au vu de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, en vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce, la contestation sérieuse sus-énoncée empêche, au stade des référés, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial et par suite, la demande d’expulsion sera rejetée ainsi que celle relative à l’enlèvement et au dépôt des objets garnissant le fonds de commerce. A toutes fins utiles, la demande aux fins de fixer une astreinte sera également rejetée pour les mêmes motifs.

Enfin, dès lors que l’acquisition de la clause résolutoire n’est pas constatée, que par suite l’expulsion n’est pas prononcée, la demande fondée sur la fixation d’un indemnité provisionnelle se verra également rejetée.

Sur les provisions au titre des arriérés de charges

La société FOX BUILDING sollicite la condamnation de sa locataire à lui payer un arriéré de charges et de loyers d’un montant de 22.657,71 euros, somme due, au 29 novembre 2024.

La société SAS BOULANGERIE DES DAMES s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’elle a procédé au paiement de cette somme.

Sur ce,

En vertu des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au jour des débats, la société SAS BOULANGERIE DES DAMES justifie avoir adressé par virements bancaires les sommes suivantes à la société SAS FOX BUILDING :

—  3.800 euros le 17 octobre 2024,

—  2.406,70 euros le 31 décembre 2024,

—  2.406,70 euros le 31 janvier 2025,

—  22.657,51 euros le 6 février 2025,

—  3.000 eurs le 6 février 2025

—  2.047 euros le jour de l’audience.

Au vu des sommes versées, et notamment de celle versée le 6 février 2025, correspondant au montant de la provision sollicitée, la SAS FOX BUILDING ne justifie pas que la société BOULANGERIE DES DAMES resterait, sans conteste, redevable de loyers et charges à la date du 29 novembre 2024.

Dans ces conditions, la demande de provision sollicitée à ce titre sera également rejetée.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie succombante à l’instance, la société SAS FOX BUILDING sera condamnée aux dépens en application des dispositions des articles 491 et 696 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la société SAS FOX BUILDING sera condamnée à payer la somme de 2.500 euros à la société SAS BOULANGERIE DES DAMES.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’ensemble des demandes de la société SAS FOX BUILDING,

Condamnons la société SAS FOX BUILDING à payer la somme de 2.500 euros à la société SAS BOULANGERIE DES DAMES en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS FOX BUILDING aux dépens,

Rappelons que l’ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 6] le 13 mars 2025

La Greffière, Le Président,

Célia HADBOUN David CHRIQUI