TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pauline DE LASTEYRIE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08702 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54HH

N° MINUTE : 8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 20 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [W] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N750562024027928 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 mars 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 20 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08702 – N° Portalis 352J-W-B7I-C54HH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 août 2020 à effet du 14 août 2020, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [R] sur des locaux à usage d’habitation situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 647,12 euros outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2544,90 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La Caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [R] le 15 avril 2024.

Par assignation du 19 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner à l’expulsion de Mme [W] [R], autoriser la sequestration des meubles, et obtenir la condamnation de la locataire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision d’un montant égal au loyer majoré de 50 % et aux charges, jusqu’à libération des lieux, et subsidiairement d’un montant égal au loyer et charges,

—  3905,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société IMMOBILIERE 3F, représentée par son avocat, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au 6 janvier 2025 s’élève désormais à 3405,16 euros. Elle ne s’oppose pas au plan d’apurement de la dette proposé par la défenderesse et la suspension des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement du loyer au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [W] [R], representee par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 20 euros par mois pendant 24 mois, puis 12 mensualités soldant la dette, en plus du loyer courant. Elle assure avoir procédé au paiement integral du loyer le 5 janvier 2025. Elle demande à ce que la bailleresse soit déboutée au titre de l’article 700 du code de procédure civil et des dépens, et que l’exécution provisoire de la décision soit écartée pour les chefs de jugement la concernant.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la Caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prevoyant un délai de deux mois après commandement de payer. Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à la locataire le 24 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2544,90 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

La locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 janvier 2025, Mme [W] [R] lui devait la somme de 3405,16 euros.

Mme [W] [R] reconnaît la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte versé aux débats, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [W] [R] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 20 euros par mois en plus du loyer courant durant 24 mois, puis 243 euros durant 12 mois afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué, et que toute clause du bail majorant l’indemnité s’analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu des situations économiques des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 août 2020 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [W] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 25 août 2024,

CONDAMNE Mme [W] [R] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 3405,16 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2025,

AUTORISE Mme [W] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 20 euros, puis pendant 12 mois la somme minimale de 243 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [W] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 août 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [W] [R] sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [R] aux dépens de la présente instance.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge