SG

LE 03 MARS 2026

Minute n°

N° RG 24/03683 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NFKQ

S.A.S. EVP (RCS [Localité 1] 848 704 052)

C/

S.C.I. MORANE immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n° D450 438 650

Autres demandes en matière de baux commerciaux

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :

la SARL MENSOLE AVOCATS – 348

la SCP SCP ROBET- LE BLAY – 36

délivrées le

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT

du TROIS MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Nicolas BIHAN, Vice-Président,

Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,

Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025 devant Nicolas BIHAN, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 03 MARS 2026.

Jugement Contradictoire rédigé par Nicolas BIHAN, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. EVP (RCS [Localité 1] 848 704 052), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Guillaume GUILLEVIC de la SARL MENSOLE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.C.I. MORANE immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n° D450 438 650, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Alice LE BLAY de la SCP SCP ROBET- LE BLAY, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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Faits, procédure et prétentions des parties

La SAS EVP est une société de ferronnerie d’art et d’aménagement d’espaces professionnels, fondée par Messieurs [D] [Z] et [O] [L]. La SCI MORANE est une société civile immobilière détenue et gérée par Monsieur [X] [E], architecte DPLG, propriétaire de locaux professionnels situés au rez-de-chaussée du [Adresse 2] à NANTES.

En 2018, dans le cadre d’un projet collaboratif proposé par Monsieur [E], la SAS EVP a réalisé des travaux d’aménagement et de réhabilitation lourds au sein du plateau nu appartenant à la SCI MORANE, en vue d’une division en plusieurs cellules commerciales. La SAS EVP n’était pas encore titulaire d’un bail commercial lors de la réalisation de ces travaux. La SCI MORANE, sous la direction de son gérant architecte, a produit les plans d’aménagement et tenu le décompte des heures de chantier.

Par bail commercial régularisé le 22 février 2019, la SCI MORANE a consenti à la SAS EVP la location d’un local d’une surface de 44 m² (dont 34 m² au sol et 10 m² en mezzanine) pour un loyer annuel de 7.200 €. Une franchise de loyer a été accordée du 1er janvier 2019 au 31 août 2020. La SCI MORANE a également versé à la SAS EVP une somme de 5.232,27 € le 26 décembre 2018 et une somme de 2.000 € le 6 février 2019.

Des difficultés sont nées dès la fin de l’année 2019 : la SCI MORANE a refusé de reconnaître le montant des travaux réalisés par la SAS EVP, a procédé à des coupures intempestives d’électricité et d’eau constatées par huissier de justice, et a tenté d’obtenir la résiliation du bail pour loyers impayés.

Par acte d’huissier de justice du 27 septembre 2021, la SCI MORANE a fait assigner la SAS EVP en référé aux fins de résiliation du bail et d’expulsion. La SAS EVP a formé des demandes reconventionnelles et a assigné la SCI MORANE le 21 décembre 2021 aux fins de cessation des troubles de jouissance. Les deux procédures ont été jointes.

Par ordonnance de référé du 2 février 2022, le Président du Tribunal judiciaire de NANTES a rejeté la demande de résiliation du bail, ordonné une mission d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [V] [R], condamné la SCI MORANE à fournir à la SAS EVP un accès durable à son compteur électrique, et alloué une provision de 673,94 € à valoir sur le préjudice de jouissance, outre 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [R] a déposé son rapport définitif le 26 avril 2023. Il a chiffré les travaux réalisés par la SAS EVP à 60.350,00 € HT, soit 72.420,00 € TTC, et a constaté l’existence de manquements de la SCI MORANE à son obligation de délivrance conforme, notamment l’absence de raccordement du compteur Linky, l’absence de porte d’accès directe au local et diverses non-conformités réglementaires.

Par assignation du 31 juillet 2024, la SAS EVP a saisi le Tribunal judiciaire de NANTES aux fins d’obtenir la condamnation de la SCI MORANE au paiement du solde des travaux et à l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 29 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS EVP a sollicité du tribunal,de :

– Déclarer irrecevables ou à tout le moins écarter des débats les conclusions et pièces de la SCI MORANE notifiées le 28 octobre 2025 ;

– Condamner la SCI MORANE à lui régler la somme de 70.420,00 € TTC au titre du solde des travaux réalisés, tels que chiffrés par l’expert judiciaire ;

– Condamner la SCI MORANE à lui payer la somme de 10.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

– Condamner la SCI MORANE aux entiers dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 3.725,56 € ;

– Condamner la SCI MORANE à lui régler 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique en date du 28 octobre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI MORANE a sollicité du tribunal, de :

– Débouter la SAS EVP de l’ensemble de ses demandes ;

– Condamner la SCI MORANE au remboursement des travaux uniquement à hauteur de 27.545 € HT, après déduction de 30 % à la charge du preneur et d’une somme de 19.000 € déjà réglée ;

– Condamner la SAS EVP à régler les arriérés de loyers de septembre 2020 à juillet 2024, soit la somme de 29.900 € ;

– Ordonner la compensation entre la créance de travaux et la dette de loyers, et condamner en conséquence la SAS EVP à lui verser la somme de 2.350€;

– Condamner la SAS EVP à restituer la provision de 673,94 € allouée par l’ordonnance de référé du 2 février 2022 ;

– Ordonner le partage des dépens par moitié.

***

L’ordonnance de clôture de l’instruction en date du 30 octobre 2025 a fixé l’audience des plaidoiries le 18 novembre 2025.

L’affaire a été mise au délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Au préalable, le tribunal rappelle que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à dire et juger , donner acte ou constater , en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions.

L’expert judiciaire ayant réalisé personnellement ses constatations et analyses, selon une méthode et avec des commentaires dont l’appréciation relève de la force probante qui peut être conférée à ces opérations et à ces conclusions circonstanciées, argumentées et convaincantes. Ces constatations et conclusions maintenues après la diffusion de dires, sont convaincantes et ne sont pas réfutées.

I. Sur la recevabilité des conclusions de la SCI MORANE

L’article 15 du Code de procédure civile impose aux parties de se faire connaître mutuellement, en temps utile, les moyens de fait et de droit sur lesquels elles fondent leurs prétentions. L’article 16 du même code consacre le principe de la contradiction. L’article 135 permet au juge d’écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

La SCI MORANE s’est constituée le 5 novembre 2024. Elle a bénéficié de quatre délais successifs pour conclure, dont une injonction formelle de conclure prononcée par le juge de la mise en état le 12 juin 2025 lui impartissant un délai de trois mois supplémentaires. En dépit de ces délais successifs représentant au total onze mois, la SCI MORANE a finalement déposé ses conclusions le 28 octobre 2025, soit moins de 48 heures avant la date de clôture fixée au 30 octobre 2025.

Toutefois, dans un souci de bonne administration de la justice et afin de permettre au Tribunal de statuer sur l’ensemble du litige au fond en connaissance de tous les éléments, le Tribunal ne fera pas droit à la demande d’irrecevabilité et statuera en tenant compte des conclusions des deux parties, étant observé que les écritures de la SCI MORANE ne font état d’aucun moyen ou pièce dont la SAS EVP n’aurait pu prendre connaissance. La demande d’irrecevabilité sera en conséquence rejetée.

II. Sur la créance de travaux de la SAS EVP à l’encontre de la SCI MORANE

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut notamment poursuivre l’exécution forcée en nature ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Conformément aux dispositions de l’article 1303 du Code civil, « celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. »

La jurisprudence constante a en outre admis que lorsque des travaux ont été réalisés sur la chose d’autrui, à la demande et sous la direction du propriétaire, ce dernier est tenu d’en régler le prix sur la base des prix habituellement pratiqués, sauf à s’enrichir injustement aux dépens du maître d’œuvre.

B. Sur la réalité et la valeur des travaux

Il est constant que la SAS EVP a réalisé des travaux d’aménagement lourds au sein des locaux appartenant à la SCI MORANE, ainsi que l’établissent les plans établis par Monsieur [E] lui-même en sa qualité d’architecte DPLG, les attestations de témoins oculaires présents sur le chantier, le décompte établi sous en-tête de la SCI MORANE, et le « contrat moral » rédigé par cette dernière dans lequel elle reconnaît expressément que des « travaux importants » ont été réalisés par la SAS EVP.

La circonstance qu’aucun contrat écrit n’ait été formalisé ne saurait permettre à la SCI MORANE de s’exonérer du paiement de travaux dont elle a bénéficié, dont elle a supervisé l’exécution et dont son propre gérant a établi les plans. La SCI MORANE a d’ailleurs versé un acompte de 2.000 € en règlement partiel de la facture de travaux, reconnaissant ainsi l’existence d’une dette à ce titre.

L’expert judiciaire Monsieur [R] a procédé à un examen lot par lot des prestations réalisées et a conclu à une valorisation totale de 60.350,00 € HT, soit 72.420,00 € TTC, ventilée comme suit :

Lot

Désignation (résumée)

Montant HT retenu

1

Démolition ancien plancher mezzanine / récupération bois

5 000,00 €

2

Fabrication mezzanine métal et bois

8 046,00 €

3

Escalier sur mesure métal et bois

1 800,00 €

4

Cloison de séparation BA13 (RDC et mezzanine)

10 056,00 €

5

Doublage BA13 phonique atelier

1 344,00 €

6

Installation portes intérieures

720,00 €

7

Intégration verre cloisons / porte provisoire

1 000,00 €

8

Enduit à la chaux sur murs (réduit par l’expert)

4 000,00 €

9

Plomberie – réseau alimentation et évacuation (réduit)

3 920,00 €

10

Salle de bain à l’étage

7 000,00 €

11

Application peinture au pistolet

3 500,00 €

12

Création ouverture façade / fenêtres et porte métal

1 600,00 €

13

Escalier tournant métal vers puits de lumière

2 500,00 €

14

Puits de lumière / verrière

0,00 €

15

Démolition / dépose escalier et verrière

864,00 €

16

Espace atelier : mezzanine, cloison, porte métal et verre

4 000,00 €

17

Bureau sur mesure / manutention mobilier [E]

0,00 €

18

Coordination et suivi de chantier (7 mois)

5 000,00 €

TOTAL

60 350,00 € HT

C. Sur les déductions sollicitées par la SCI MORANE

La SCI MORANE soutient qu’il conviendrait de déduire des travaux une somme de 19.000 € correspondant à la franchise de loyers accordée (12.000 €), à une avance de trésorerie (5.000 €) et à un règlement de 2.000 €.

Tout d’abotd, la franchise de loyer a été accordée à titre gratuit et constitue une contrepartie de la mise à disposition des locaux pendant les travaux, distincte du paiement des travaux eux-mêmes. Elle est matérialisée par une attestation distincte du 27 août 2019 (reprise sous forme d’avenant au bail) et ne saurait valoir remboursement de travaux.

Ensuite, le versement de 5.000 € du 18 avril 2019 correspond à la facture spécifique pour l’aménagement du bureau personnel de Monsieur [E], et non à une avance de trésorerie.

Enfin, l’acompte de 2.000 € versé en règlement partiel de la facture de travaux doit être en effet déduit, la nature même du paiement ne laissant part à aucune contestation quant à son caractère d’avance déductible de la créance définitive.

Du tout il en résulte que la SCI MORANE reste donc redevable de la somme de 70.420,00 € TTC (72.420,00 € – 2.000,00 €).

D. Sur la TVA

La SCI MORANE sollicite que la condamnation soit prononcée hors taxes, soutenant que la SAS EVP serait en mesure de récupérer la TVA. Cette prétention sera écartée. La SAS EVP justifie avoir réglé à son prestataire le coût des travaux toutes taxes comprises, de sorte que son préjudice réside dans le montant TTC ainsi déboursé. Peu importe, au regard du principe de réparation intégrale, la faculté éventuelle de récupération de la [D], laquelle ressort des seuls rapports de la société demanderesse avec l’administration fiscale et ne saurait conduire à minorer l’indemnité due par le débiteur de l’obligation de résultat.

Il n’est au surplus justifié d’aucune récupération effective ou certaine de la taxe au titre de l’opération considérée, de sorte que la condamnation sera prononcée pour le montant TTC des travauxpourrait récupérer la TVA.

Cette demande sera dès lors rejetée : la SAS EVP a facturé les travaux TTC et c’est la somme TTC qui lui a été imposée par son prestataire, peu important la récupération ultérieure de TVA qui relève des rapports de la société demanderesse avec l’administration fiscale.

E. Sur la charge des travaux (30 % à la charge du preneur)

La SCI MORANE soutient que 30 % des travaux incombaient au preneur commercial. Cependant, il ressort de manière certaine des éléments du dossier que les travaux ont été réalisés avant la prise à bail, sur un plateau nu ne comportant pas encore les locaux ultérieurement donnés à bail, et que leur nature (travaux de structure, cloisonnement entre lots, création d’ouvertures en façade, installation de la mezzanine, etc.) excède manifestement les aménagements courants à la charge d’un preneur commercial.

L’expert judiciaire n’a par ailleurs opéré aucune distinction à ce titre dans son rapport.

Cette demande doit dès lors être rejetée et la SCI MORANE condamnée à payer à la SAS EVP la somme de 70.420,00 € TTC au titre du solde des travaux réalisés.

III. Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et le préjudice de jouissance

L’article 1719 du Code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. L’article R. 145-35 du Code de commerce dispose que ne peuvent être imputés au locataire les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil.

L’expert judiciaire a relevé plusieurs manquements caractérisés de la SCI MORANE à son obligation de délivrance conforme : absence de porte d’accès directe au local, absence de communication entre les deux pièces, absence de raccordement du compteur Linky au tableau général basse tension, non-conformité à la réglementation incendie (plancher intermédiaire insuffisant en termes de coupe-feu), non-conformité à l’accessibilité PMR et absence de ventilation dans le local WC. L’expert a expressément conclu que ces constatations « permettent de considérer une situation effective d’atteinte à l’obligation de délivrance due par le bailleur ».

Force est par ailleurs de souligner que la SCI MORANE a été condamnée dès le 2 février 2022 par le juge des référés l’enjoignant de fournir un accès durable et permanent au compteur électrique. Au dépôt du rapport d’expertise en avril 2023, soit 14 mois plus tard, ces travaux n’avaient toujours pas été réalisés. La SCI MORANE a en outre procédé à des coupures d’électricité et d’eau à plusieurs reprises, reconnues par son gérant, non sans voir unilatéralement modifié la configuration des accès au local en changeant les barillets en juin 2022, sans remettre de clefs à la locataire, la privant ainsi de tout accès aux locaux.

La SCI MORANE soutient que les travaux de mise en conformité auraient été réalisés et que la SAS EVP ne se serait jamais présentée pour récupérer les clefs. Cette affirmation, non étayée, est contredite par les dires déposés par la SAS EVP auprès de l’expert judiciaire et par les courriers de mise en demeure adressés par son conseil. Il sera en outre observé que la SCI MORANE a vendu le local en juillet 2024, rendant désormais impossible toute restitution de la jouissance du bien.

La SAS EVP n’a plus eu aucune activité dans les locaux depuis juin 2022, date à laquelle la SCI MORANE a changé les barillets. Ce préjudice, certain et direct, résulte exclusivement du comportement de la bailleresse. La SCI MORANE ne saurait utilement se prévaloir de l’absence de congé de la locataire pour écarter ce préjudice, dès lors que c’est elle qui a rendu l’occupation impossible.

Compte tenu de la durée de l’éviction, de l’immobilisation du matériel d’exploitation de la SAS EVP dans les locaux, et des pertes d’exploitation en résultant, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 10.000 €.

IV. Sur les loyers et la compensation

A. Sur les loyers impayés

La SCI MORANE sollicite reconventionnellement la condamnation de la SAS EVP au paiement d’un arriéré de loyers de 29.900 € couvrant la période de septembre 2020 à juillet 2024.

Il résulte des pièces du dossier que la SAS EVP avait élevé une exception d’inexécution au titre des manquements du bailleur à son obligation de délivrance, lesquels ont été reconnus par l’expert judiciaire. Néanmoins, l’exception d’inexécution ne peut être invoquée que de manière proportionnée aux manquements du cocontractant.

En l’espèce, si les manquements de la SCI MORANE à son obligation de délivrance sont avérés, ils ne justifiaient pas une suspension totale du paiement des loyers sur toute la durée du bail.

La période de franchise de loyer était fixée du 1er janvier 2019 au 31 août 2020 de manière conventionnelle. Les loyers sont donc dus à compter du 1er septembre 2020. Cependant, compte tenu des manquements graves et répétés de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme, il y a lieu d’apprécier la créance de loyers en tenant compte de ces circonstances.

Pour la période du 1er septembre 2020 au 30 juin 2022, soit 22 mois, les loyers demeurent dus en principe pour un montant global de 13.200 € (22 x 600 €/trimestre). Toutefois, compte tenu des troubles de jouissance graves et continus subis par la SAS EVP pendant cette période, une réduction de moitié est justifiée, ramenant la dette à 6.600 €.

Pour la période postérieure à juin 2022, au cours de laquelle la SAS EVP s’est trouvée totalement privée d’accès aux locaux du fait de la bailleresse, aucun loyer n’est dû. La créance de loyers de la SCI MORANE sera donc fixée à 6.600 €.

B. Sur la compensation

L’article 1347-1 du Code civil dispose que la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Les créances réciproques des parties satisfont à ces conditions. Il y a donc lieu d’ordonner leur compensation à concurrence du montant le plus faible.

La créance de la SAS EVP s’établit comme suit : 70.420,00 € (solde travaux) + 10.000,00€ (préjudice de jouissance) = 80.420,00 €. La créance de la SCI MORANE s’établit à 6.600€ (arriéré de loyers). Après compensation, la SCI MORANE reste débitrice envers la SAS EVP d’une somme de 73.820,00 €.

La demande de restitution de la provision de 673,94 € allouée par l’ordonnance de référé sera rejetée, cette somme ayant été versée en exécution d’une décision judiciaire définitive et correspondant à un préjudice avéré.

V. Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI MORANE, qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire exposés par la SAS EVP à hauteur de 3.725,56 €, conformément aux articles 695 et 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SCI MORANE à payer à la SAS EVP la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

VI. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort :

REJETTE la demande de la SAS EVP tendant à voir déclarées irrecevables les conclusions de la SCI MORANE ;

CONDAMNE la SCI MORANE à payer à la SAS EVP la somme de 70.420,00 € TTC au titre du solde des travaux réalisés ;

CONDAMNE la SCI MORANE à payer à la SAS EVP la somme de 10.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

DIT que la SCI MORANE est créancière de la SAS EVP à hauteur de 6.600,00 € au titre des loyers impayés pour la période du 1er septembre 2020 au 30 juin 2022 ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties à concurrence du montant de la plus faible ;

CONDAMNE en conséquence la SCI MORANE à payer à la SAS EVP, après compensation, la somme nette de 73.820,00 €

REJETTE la demande de la SCI MORANE tendant à la condamnation de la SAS EVP au paiement de la somme de 29.900 € au titre des loyers, en ce qu’elle excède la somme de 6.600 € ci-dessus retenue ;

REJETTE la demande de la SCI MORANE tendant à la restitution de la provision de 673,94€ allouée par l’ordonnance de référé du 2 février 2022 ;

CONDAMNE la SCI MORANE aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais d’expertise judiciaire;

CONDAMNE la SCI MORANE à payer à la SAS EVP la somme de 4.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sandrine GASNIER Nicolas BIHAN