MINUTE N° : 26/00013

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/00947

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[Q] [A]

ET :

[W] [I]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

LE

copie et grosse :

à M^e LE COZ

à Me [L]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [Q] [A]

né le 24 Octobre 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eric LE COZ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e DRIDI

D’une Part ;

ET :

Madame [W] [I]

née le 04 Octobre 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N37261-2025-1199 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentée par Mme [L] avocat au barreau de TOURS

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 1er février 2023, M. [Q] [A] a loué à Mme [W] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], comprenant également un atelier situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 800,00 euros, payables d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2023, M. [D] [J] s’est porté caution solidaire de Mme [W] [I] pour le logement situé [Adresse 4], comprenant également un atelier situé à la même adresse, notamment pour le paiement de toute somme due en exécution du bail.

Le 6 novembre 2024, M. [Q] [A] a fait délivrer à Mme [W] [I], par acte de commissaire de justice remis à personne, une sommation de cesser l’activité de la SAS LMC AUTO, domiciliée dans les lieux loués et gérée par M. [D] [J].

Par la suite, M. [Q] [A] a fait délivrer un congé pour reprise à Mme [W] [I], par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 remis à l’étude, à effet au 31 janvier 2026. Ce congé est motivé par la volonté du bailleur d’héberger M. [Y] [A], son fils, dans le logement.

Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 27 janvier 2025, M. [Q] [A] a fait assigner Mme [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

M. [Q] [A], représenté par son avocate, a fait viser des conclusions dans lesquelles il demande de :

— Déclarer M. [Q] [A] recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence, à titre principal,

— Prononcer la résiliation du bail pour destination des locaux loués non-conforme aux stipulation contractuelles ;

— Ordonner l’expulsion de la locataire et de toute personne occupant le logement de son chef ;

— Condamner Mme [W] [I] à verser à M. [Q] [A] la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité d’occupation, depuis la date de la résiliation du bail jusqu’à la date de la parfaite libération des lieux ;

A titre subsidiaire,

— Juger que le congé pour reprise délivré le 29 juillet 2025 est conforme aux dispositions légales en vigueur ;

— Constater en conséquence que Mme [W] [I] aura quitté le bien loué au plus tard le 31 janvier 2026 ;

En tout état de cause,

— Débouter Mme [W] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [W] [I] à payer la somme de 1 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [W] [I] aux entiers dépens, et dire que conformément à l’article 696 du code de procédure civile M^e Eric LE COZ pourra recouvrer directement les frais dont il a fait avance sans en avoir reçu provision.

Mme [W] [I], représentée par son avocate, fait viser un jeu de conclusions à l’audience par lesquelles elle demande de :

— Dire et juger M. [Q] [A] tant irrecevable que mal fondé en ses demandes ;

— Débouter M. [Q] [A] de l’ensemble de ses demandes ;

— Dire et juger Mme [W] [I] tant recevable que bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

— Requalifier le contrat de bail d’habitation en bail mixte ;

— Condamner M. [Q] [A] aux entiers dépens qui comprendront les frais éventuels d’exécution et au paiement d’une somme de 2 000,00 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de résiliation du bail

En application de l’article 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon les articles 1227 et 1228 du code civil, la résolution peut, en toutes hypothèses, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, M. [Q] [A] demande l’expulsion de Mme [W] [I] au motif qu’elle aurait domicilié dans le bien loué la SAS LMP ou LMC AUTO, gérée par M. [D] [J], son concubin et caution. Selon lui, le logement a été loué pour un usage exclusif d’habitation, ce qui ne permettrait pas d’exercer une activité professionnelle de nature commerciale dans ces murs. Il réfute également toute commune intention des parties de conclure un contrat de bail mixte.

De son côté, Mme [W] [I] estime que le bailleur n’est pas fondé à demander la résiliation du bail car les conditions d’activation de la clause résolutoire du bail ne seraient pas remplies. Par ailleurs, selon elle, le bailleur a loué le logement et l’atelier attenant en connaissance de l’activité que M. [D] [J] entendait y exercer, même si cela ne figure pas dans le contrat de bail. Elle ne conteste pas que cette activité professionnelle est réellement exercée dans les lieux loués mais sollicite la requalification du bail à titre reconventionnel.

Il convient d’ores et déjà d’écarter les moyens reconventionnels tirés de la clause résolutoire. La demande en résiliation du bailleur est en effet fondée sur les obligations légales du locataire et non sur cette clause.

Le contrat de bail du 1er février 2023 comporte une sous-partie « B. Destination des locaux », dans laquelle deux cases à cocher sont inscrites, l’une désignant un « Usage d’habitation » et l’autre un « Usage mixte habitation et professionnel pour l’exercice de la profession de […] ». Seule la première de ces deux cases est cochée. Il est cependant précisé que le bail s’étend à titre accessoire à un atelier de « 140 m² x2 ».

Il y a lieu de souligner qu’une dépendance d’une telle taille, qualifiée d’atelier ce qui renvoie à un usage dédié au travail, et pour un loyer si peu élevé, soit 800,00 euros par mois, est inhabituel pour un local à usage d’habitation uniquement.

Il est justifié par M. [Q] [A] que M. [D] [J] est entrepreneur individuel et que son activité d’entretien et réparation de véhicules automobiles est domiciliée dans les lieux loués. La défenderesse ne conteste pas cette affirmation.

En revanche, les pièces produites par le demandeur ne démontrent pas que l’entreprise de M. [J] s’exerce sous la forme d’une société par action simplifiée. L’extrait SIRENE produit vise en effet une entreprise individuelle uniquement, créée le 2 janvier 2023 et possédant un établissement au [Adresse 5] à [Localité 4], actif depuis le 1er mars 2023.

Les autres pièces versées par M. [A] sur l’activité de M. [J] se rapportent à deux sociétés. La première est la SAS GARAGE LMC AUTO, créée le 10 août 2023. Cette date ne correspond pas à l’entreprise de M. [J], et le seul document portant sur cette société est un résumé généré par le navigateur de recherche Google à partir du site internet de l’annuaire des entreprises. Cette source indirecte et très incomplète n’est d’aucune valeur probante. La seconde société, dénommée L-M-P AUTO, est référencée sur le navigateur Google comme domiciliée au [Adresse 5] à [Localité 4]. Cette source d’information ne saurait cependant être considérée comme fiable, et le bailleur produit d’ailleurs lui-même une page extraite du site Société indiquant que l’entreprise L-M-P AUTO, fondée par M. [D] [J], est fermée depuis le 1er mars 2023. M. [Q] [A] ne démontre donc pas que le bail d’habitation est utilisé par une société commerciale.

Par ailleurs, M. [Q] [A] a déposé plainte contre M. [D] [J] le 30 octobre 2024 suite à une altercation aux abords du [Adresse 5] à [Localité 4]. Le procès-verbal d’audition pour cette plainte, signé par M. [A], est versé aux débats. Le bailleur y fait notamment les déclarations suivantes :

« Un hangar avec une cour sont attenants à la maison. Au moment du bail, M. [J] voulait monter une auto-entreprise et le couple a insisté pour que je leur loue alors que le site était en vente. Comme il commençait son entreprise, je lui dis de lui louer à titre gracieux la partie hangar et cour jusqu’à la fin de l’année 2023.

J’ai attendu le printemps 2024 avant d’aller le voir et il m’a dit que les affaires n’étaient pas fameuses. Je lui ai donc laissé jusqu’à la fin de cette année. »

Ultérieurement, dans la description qu’il fait de l’altercation avec M. [J], M. [A] décrit l’avoir trouvé dans la cour avec un de ses clients.

Ces déclarations de M. [Q] [A] contredisent ses écritures, selon lesquelles il n’a jamais existé de commune intention des parties de permettre aux locaux loués d’héberger une activité professionnelle. M. [A] ne conteste pas l’authenticité de ces propos mais souligne leur caractère rétrospectif. Ils sont cependant cohérents avec les déclarations de Mme [W] [I] mais également avec les éléments matériels qui ressortent de la présente espèce, notamment les stipulations du contrat de bail et la date de création de l’entreprise de M. [D] [J].

L’ensemble de ces éléments permet de considérer que, comme il le déclare, M. [A] a loué à Mme [I], sans supplément de loyer, l’atelier et la cour attenants à la maison d’habitation du [Adresse 5] à [Localité 4]. Dès l’entrée dans les lieux, l’activité professionnelle de M. [D] [J], qui préexistait au bail, a été installée dans cette dépendance. Si le caractère temporaire de cette location accessoire est d’ordre purement verbal et ne repose que sur les déclarations du bailleur, cette situation perdurait en tous cas le 30 octobre 2024, comme le décrit M. [A] dans sa plainte.

Par ailleurs, il convient de relever que la sommation délivrée à l’initiative de M. [Q] [A] intervient le 6 novembre 2024, soit une semaine seulement après l’altercation avec M. [D] [J] pour laquelle il a porté plainte. À cela s’ajoute un différend existant entre les parties sur l’état du logement, dont les parties ont discuté dans leurs écritures et pièces mais sur lequel ne porte pas la présente espèce. Ce contexte peut expliquer pourquoi M. [A] a reconnu dans un premier temps avoir consenti à ce que la caution exerce son activité dans l’atelier pour ensuite, dans un second temps et à une semaine d’intervalle, sommer M. [J] de cesser cette activité.

Ainsi, Mme [W] [I] est fondée à demander la requalification du bail en usage mixte d’habitation et d’activité professionnelle. M. [Q] [A] est donc débouté de sa demande de résiliation du contrat de bail fondée sur l’usage du bien étranger aux stipulations contractuelles.

Sur la validité du congé pour reprise

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, M. [Q] [A] a fait délivrer le 29 juillet 2025 à Mme [W] [I] un congé pour reprise, au bénéfice de son fils, M. [Y] [A]. Figure notamment sur cet acte la mention suivante : « Le caractère réel et sérieux de cette décision de reprise vous est justifié par les éléments suivants : fixer sa résidence principale dans les lieux loués ».

Le motif tiré de l’hébergement dans le logement mis à bail d’un descendant du bailleur constitue bien un motif de congé prévu par la loi. Il convient cependant de s’assurer, au regard des faits de l’espèce, que ce congé ne présente pas de caractère frauduleux, c’est-à-dire que le bailleur n’a pas pour seul objectif d’obtenir la libération du logement.

Les seuls éléments se rapportant à M. [Y] [A] sont contenus dans le procès-verbal de congé. M. [Q] [A] ne fournit pas d’explications sur le besoin de son fils ou son intention réelle de se faire héberger dans le logement. Dans ses écritures, le bailleur se contente de demander que soit constaté le bénéfice du congé.

Par ailleurs, le congé du 29 juillet 2025 est arrivé à échéance le 31 janvier 2026. Or, l’assignation par laquelle M. [Q] [A] a introduit la présente instance est datée du 27 janvier 2025. Il existait donc déjà une situation litigieuse entre le bailleur et la locataire au moment où le congé pour reprise a été délivré. Par ailleurs, M. [A] a sollicité le bénéfice du congé pour reprise dans ses conclusions visées à l’audience du 8 janvier 2026, alors même que le délai de préavis dont disposait Mme [W] [I] n’était pas encore écoulé.

Cette chronologie, ainsi que l’absence de toute explication par M. [A] sur les circonstances de ce congé, conduisent à considérer que le bailleur a seulement entendu obtenir l’expulsion de la locataire en faisant un usage frauduleux de sa faculté de reprise. Il doit donc être débouté de sa demande subsidiaire en validation de ce congé.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [A], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [W] [I] , M. [Q] [A] sera condamné à lui verser la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 1er février 2023 entre M. [Q] [A], d’une part, et Mme [W] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4], comprenant également un atelier situé à la même adresse, est un bail à usage mixte professionnel et d’habitation ;

REJETTE la demande de M. [Q] [A] en résiliation du bail pour manquement de Mme [W] [I] à ses obligations contractuelles ;

REJETTE la demande de M. [Q] [A] en validation du congé pour reprise daté du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [Q] [A] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [Q] [A] à payer à Mme [W] [I] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection