Tribunal Judiciaire de Paris, 8e chambre 2e section, 24 avril 2025, n° 24/02592

TJ Paris 24 avril 2025

Arguments

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Rejeté
Prématurité de la demande d'expertise
Le tribunal a estimé que la demande d'expertise était prématurée, car il devait d'abord statuer sur la validité de la clause du règlement de copropriété avant de pouvoir ordonner une nouvelle répartition des charges.
Rejeté
Absence de nécessité d'une mesure d'instruction
Le tribunal a jugé que la SARL [S] ne démontrait pas la nécessité d'une mesure d'instruction, soulignant que le tribunal pouvait procéder à la répartition sans recourir à un expert.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, 8e ch. 2e sect., 24 avr. 2025, n° 24/02592
Numéro(s) :	24/02592
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel SEIFERTLionel CHARBONNEL
Cabinet(s) :	SEIFERT BARBE AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. [ S ] c/ Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 7 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies certifiées conforme délivrées le :

à M^e SEIFERT et M^e VANKEMMELBEKE

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/02592 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C37I3

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 24 Avril 2025

DEMANDERESSE AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

S.A.R.L. [S], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0179

DEFENDEUR AU PRINCIPAL ET À L’INCIDENT

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. CABINET GARRAUD [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Marie-Alexandra VANKEMMELBEKE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1251, avocat postulant, et par Maître Lionel CHARBONNEL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente

assistée de Madame Maïssam KHALIL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 18 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 24 Avril 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La SARL [S] est propriétaire des lots 24, 27, 62 et 70 au sein d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 12], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SARL [S] a suspecté une anomalie dans le règlement de copropriété s’agissant de l’attribution des tantièmes du lot 24.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 15 mai 2023, la résolution n°14 a été portée à l’ordre du jour, visant l’approbation d’un projet modificatif au règlement de copropriété. Ce projet n’a cependant pas modifié les tantièmes attribuées à la SARL [S]. Le projet modificatif n’a pas été adopté.

Monsieur [K] [O], géomètre-expert, a, à la demande de la SARL [S], établi une note technique le 2 août 2023 indiquant que lot 24 et le lot 25 ont le même nombre de tantièmes pour une superficie différente (le lot 25 étant estimé à 120 m² et le lot 24 à 50 m²).

Informé et par courriel du 14 septembre 2023, le syndic de copropriété, le cabinet Garraud [Localité 10], a répondu à la SARL [S] : « la requête dont vous m’avez fait part nécessite que la grille de répartitions des charges communes générales soient entièrement revue, et afin de l’appliquer une décision d’assemblée générale doit être prise à l’unanimité. Si un seul copropriétaire s’y oppose, le projet ne sera pas validé, ce qui risque d’être le cas pour le propriétaire qui verra ses charges augmenter.

Le seul moyen pour faire valoir votre droit est la voie judiciaire, malheureusement. Si le juge statue en votre faveur la copropriété n’aura pas d’autres choix que d’accepter cette décision et la nouvelle grille sera publiée par modificatif du RCP ».

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2024, la SARL [S] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 2ème, représenté par son syndic en exercice, aux fins notamment de faire nommer un expert avant-dire droit, de dire réputée non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges et d’ordonner une nouvelle réparation des charges.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident notifiées par la voie électronique le 20 juin 2024, la SARL [S] sollicite du juge de la mise en état de :

« JUGER les demandes de la SARL [S] (RCS 682 014 196) recevables et bien fondées,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

NOMMER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge de la mise en état du Tribunal de céans par ailleurs géomètre-expert pour mission de :

— Prendre connaissance des documents, dont notamment le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et ses différents modificatifs publiés au Service de publicité foncière;

— Se rendre sur les lieux sis du [Adresse 8] ;

— Visiter les lieux dont les lots 24, 25, 27, 62 et 70 ;

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— Entendre les parties ;

— Examiner la grille de répartition des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice ;

— Examiner la conformité de la grille de répartition des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice aux critères d’ordre public de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, toutes non-conformités du règlement de copropriété et de l’acte descriptif de division qui porteraient préjudice à la SARL [S] (RCS 682 014 196) mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— Les décrire, en indiquer la nature, l’importance, et définir l’étendue des conséquences financières pour la SARL [S] (RCS 682 014 196) ;

— Etablir une nouvelle grille de répartition des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice conforme aux critères d’ordre public de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965;

— Notamment, Fixer une nouvelle part des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice et relatives aux lots 24, 27, 62 et 70, dont précisément le Lot 24 :

— Evaluer les sommes effectivement payées par la SARL [S] au titre des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration du lot 24 depuis les 5 dernières exercices clos des comptes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice ;

— Evaluer les mêmes sommes assises sur la nouvelle part de charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du Lot 24 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice ;

— Fournir tous renseignements techniques ou de fait sur permettant au tribunal d’ordonner et de fixer une nouvelle grille de répartition des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du présent syndicat des copropriétaires conforme aux critères d’ordre public de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— Fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 12 mois à compter de saisine ;

— Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts près de ce Tribunal ;

— Dire qu’en cas de difficulté, l’expert saisira le Président qui aura ordonné l’expertise ou le Juge désigné par lui ;

— Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’Ordonnance du Juge de la mise en état à intervenir ;

RESERVER les dépens ;

RAPPELER que l’exécutoire est de droit ».

Il fait ainsi valoir au soutien de sa demande d’expertise et sur le fondement des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que selon l’article 10, alinéa 2 et l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les charges communes générales sont réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives des lots à savoir la consistance, la superficie et la situation des lots ; en l’espèce, la grille de répartition des charges de copropriété est assise sur les tantièmes généraux de l’immeuble et le règlement de copropriété stipule en page 35 que « les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les co-propriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété » ; toutefois, le géomètre-expert a indiqué le 2 août 2023 que le lot 24 est affecté de 109 tantièmes pour une superficie d’environ 50 m² alors que le lot 25 est également affecté de 109 tantièmes pour une superficie d’environ 120 m².

Dès lors, la société demanderesse soutient qu’il y a une violation manifeste des critères d’ordre public de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 puisque le lot 24 a une valeur tantième de 2,18 alors que le lot 25 a une valeur tantième de 0,90 ; ainsi, la clause du règlement de copropriété viole donc les dispositions citées.

Sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, le demandeur conclut que la clause du règlement de copropriété est réputée non écrite, que le tribunal doit procéder à une nouvelle réparation des charges et que pour ce faire, il est nécessaire d’instruire et bâtir avec l’aide d’un géomètre-expert, la nouvelle grille de répartition des charges générales à proposer à la juridiction d’imposer au présent syndicat des copropriétaires demandeur.

Aux termes de conclusions d’incident en réponse, notifiées par la voie électronique le 28 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] [Localité 3] demande au juge de la mise en état de :

« Vu les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

PRENDRE ACTE des protestations et réserves du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] sur la demande d’expertise formulée par la SARL [S] ;

Si elle devait être ordonnée, circonscrire le périmètre de la mission de l’Expert comme suit : EXCLURE les chefs de missions suivants sollicités par la SARL [S] :

« Evaluer les sommes effectivement payées par la SARL [S] au titre des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration du lot 24 depuis les 5 derniers exercices clos des comptes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice ;

Evaluer les mêmes sommes assises sur la nouvelle part de charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du lot 24 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices de toute nature. »

METTRE A LA CHARGE de la SARL [S] les frais d’expertise ;

RESERVER les dépens ».

Le défendeur soutient qu’en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, si le Tribunal vient à considérer que la demande de la SARL [S] visant à voir réputer non écrites les clauses du règlement de copropriété est bien-fondée, il doit procéder à la nouvelle répartition des charges. Or, le Tribunal ne peut y procéder sans disposer de l’éclairage d’un géomètre-expert qui aurait préalablement défini cette nouvelle répartition.

L’incident a été plaidé à l’audience du 18 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande d’expertise

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que «lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

(…)

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (…) ».

En l’espèce, la SARL [S] sollicite une expertise afin de « bâtir avec l’aide d’un expert-judiciaire géomètre-expert la nouvelle grille de répartition des charges générales à proposer à la juridiction ». En effet, la société demanderesse sollicite du tribunal aux termes de son assignation d'« ordonner une nouvelle répartition des charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes du syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, conforme aux critères d’ordre public de la loi n°65-5557 du 10 juillet 1965 », et notamment une nouvelle part des charges générales concernant les lots 24,25, 62 et 70.

Toutefois, avant que le tribunal ne puisse statuer au fond sur une telle demande, il devra déterminer si la clause du règlement de copropriété qui stipule que « les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les co-propriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété » est contraire aux dispositions d’ordre publique de la loi du 10 juillet 1965, et plus particulièrement à ses articles 5 et 10 et il devra ainsi déclarer cette clause réputée non écrite au regard des moyens de droit et de fait soulevés par les parties et en considération des éléments de preuve produits.

Il n’entre pas dans les compétences du juge de la mise en état de statuer sur ces éléments de fond.

Ce n’est que si le tribunal considère la clause du règlement de copropriété litigieuse, réputée non écrite, qu’il devra ordonner une nouvelle répartition des charges.

Dès lors, la demande d’expertise de la SARL [S] apparaît, à ce stade, prématurée.

De plus, en application de l’article 145 du code de procédure civile, la société demanderesse ne démontre pas qu’il existe « un motif légitime (…) d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige ».

Il sera également rappelé que sur le fondement de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction n’a pas vocation à suppléer la carence du demandeur dans l’administration de la preuve.

La SARL [S] ne démontre pas de la nécessité de cette mesure d’instruction et ce d’autant que le tribunal pourrait procéder à cette nouvelle répartition sans avoir à recourir à un géomètre-expert.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

II – Sur les demandes accessoires

Les dépens sont réservés.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS la SARL [S] de sa demande d’expertise judiciaire,

RÉSERVONS les dépens,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

RENVOYONS l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état du Mardi 17 juin 2025 à 10h pour conclusions en réplique en demande.

Faite et rendue à [Localité 11] le 24 Avril 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état