TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 23/02496

N° Portalis 352J-W-B7H-CY4AV

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Février 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [G] [W] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentés par Maître Jean-Oudard DE PREVILLE de l’AARPI RICHELIEU AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #B0502 et Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

Madame [R] [H]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représentée par Maître Franck IACOVELLI de la SELEURL IACOVELLI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E781

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 09 septembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 23/2496 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY4AV

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique, assisté de Sophie PILATI, greffière, lors des débats et de Mélanie VAUQUELIN, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Juin 2025 ; avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 09 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

**********

EXPOSE DES FAITS

Le 27 octobre 1989, M. [G] [Y] a acheté le lot n°65 de l’immeuble en copropriété situé au [Adresse 2]), dont le règlement de copropriété a été édifié en 1971.

Le 3 septembre 2010, [R] [H] a acquis différents lots dont le lot 64, voisin de celui acquis par M. [G] [Y], avec la mention d’une superficie de 8,1 m² pour ce lot et la précision qu’il constitue une réserve.

Se prévalant de l’usucapion et par exploit d’huissier du 21 février 2023, [G] [Y] ont fait assigner [R] [H] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de dire que M. [G] [Y] est propriétaire du local de salle d’eau et toilettes d’une superficie de 4,75 m².

Aux termes de ladite assignation, il sollicite ainsi du tribunal de :

« Vu les articles 2272 du Code Civil,

Dire et juger que Monsieur [Y] est propriétaire par prescription acquisitive d’un local de nature de salle d’eau et toilettes d’une superficie de 4,75 m² correspondant pour partie au lot 64 de la copropriété sises [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 13], section cadastrale [Cadastre 6] – [Cadastre 1] CV n° [Cadastre 7] pour 00ha 04a 45ca, règlement de copropriété en date du 9 septembre 1971, publié au 4 ème bureau des hypothèques de [Localité 12] volume 389 n° 1 et objet d’une mise à jour du règlement de copropriété en date du 21 septembre 2005 publié au 4 ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 2 novembre 2005 volume 2005P n) 10047,

Dire et juger qu’il sera en conséquence procédé à la modification du règlement de copropriété et à sa publication,

Condamner Madame [H] au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. "

L’ordonnance de clôture est d’abord intervenue le 30 mai 2023, l’audience de plaidoirie étant alors prévue au 5 décembre 2023.

Le 9 janvier 2024, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture.

La clôture est à nouveau intervenue le 3 septembre 2024.

A l’audience du 17 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur l’usucapion

Les demandeurs font valoir que :

— [G] [Y] est propriétaire de façon continue depuis plus de 30 ans et pourrait au demeurant y ajouter le délai de détention de son vendeur,

— il a acquis de bonne foi et par juste titre cet appartement et peut revendiquer l’application du délai d’usucapion de dix ans prévu par l’article 2272 du code civil,

— l’acquisition faite par son propre vendeur à celui qui était également propriétaire du lot 64 mitoyen implique que [M] [F], alors propriétaire du lot 64 et l’essentiel de cet immeuble, ne pouvait ignorer qu’il avait détaché pour vendre le lot 65 une pièce recueillant salle d’eau et WC,

— aucune contestation n’a jamais été opposée à cette possession parfaitement paisible et continue,

— a contrario, [R] [H] a acquis de la succession [F] divers locaux, dont le lot 64,

— elle a acquis ce lot en l’état d’une superficie réduite à 8,1 m² selon certificat loi Carrez et la superficie correspond à celle qui lui a été remise,

— [R] [H] a donc acquis de la famille [F] cette réserve en l’état où elle se trouve actuellement, sans que son vendeur ait fait quelque remarque, ni restriction que ce soit et il lui ait vendu le lot et la superficie est celle qui lui a été transmise,

— c’est à l’occasion de la tentative de Monsieur [Y] de faire régulariser le règlement de copropriété et au demeurant voir les tantièmes de charges de son lot aggravés à son détriment que Madame [H] s’est opposée pour la première fois.

Sur ce,

Aux termes de l’article 712 du code civil, « la propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription ».

L’article 2258 du code civil énonce :

« La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi. »

Par ailleurs, aux termes de l’article 2261 du code civil :

« Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Enfin, selon l’article 2272 du code civil :

«  Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans."

En l’espèce, le règlement de copropriété note, s’agissant des lots litigieux :

«  – lot numéro soixante-quatre :

Au deuxième étage, escalier « B », porte gauche, une réserve.

Les quatorze/millièmes des parties communes générales de l’immeuble ci.

Et les trente-trois/millièmes des parties communes spéciales au bâtiment B "

Et

«  – lot numéro soixante-cinq :

Au deuxième étage, escalier « B », porte face, un logement comprenant : chambre sur cour, alcôve et cuisine.

Droit aux water-clostes communs situés sur le pallier (water-closets n°3 du plan).

Les vingt quatre/millièmes des parties communes générales de l’immeuble,

Et les cinquante-cinq/millième des parties communes spéciales au bâtiment B "

L’article 6 du règlement de copropriété note, s’agissant de la définition des parties privatives « les locaux et espaces qui, aux termes de l’état descriptif de division ci-après établi, sont compris dans la composition d’un lot, donc affectés à l’usage exclusif du propriétaire du lot considéré comme tels, constituent des parties privatives ». Ce même article cite par exemple au nombre des parties privatives « les installations sanitaires des salles de bains, cabinets de toilettes et water-closets » et synthétise ainsi leur désignation « en résumé, tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux ».

Les articles 7 et 8 dudit règlement de copropriété définissent pour le premier les « parties communes générales » et pour le second les « parties communes spéciales à chaque bâtiment ». S’agissant des parties communes générales, l’article 7 indique « d’une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif de bâtiment ou d’un copropriétaire de ces bâtiments ».

S’agissant des parties communes privatives, l’article 8 cite notamment « les vestibules, escaliers, leurs cages et paliers, les cabinet d’aisance ».

L’acte d’acquisition du 27 octobre 1989 par [G] [Y] montre que le lot n°65 acquis comprenait, aux termes de l’acte un « droit au water-closets communs situés sur le pallier ».

[G] [Y] ne se prévaut toutefois pas de l’usucapion de ces water-closets communs situés sur le pallier, mais de la salle d’eau contenant des WC appartenant juridiquement au lot n°64, mais physiquement réunie selon lui au lot n°65 dont il a fait l’acquisition. Il s’agit bien, aux termes des articles 6 à 8 du règlement de copropriété précité, d’une partie privative du lot n°64 acquis par [R] [H].

Il résulte des plans joints au projet de modification de l’état descriptif de division que l’espace « salle d’eau WC » d’une surface de 4,75 m², quoique faisant juridiquement partie du lot n°64 désigné en tant que réserve, est effectivement physiquement rattaché au lot n°65, ceci de façon manifeste depuis le règlement de copropriété établi le 9 septembre 1971.

[G] [Y] a acquis le lot n°65 le 27 octobre 1989. Il n’a pas été contesté par [R] [H], pourtant constituée à la présente instance, que [G] [Y] n’aurait pas eu une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire de l’espace « salle d’eau WC » dont l’usucapion est revendiquée. En outre, aucun élément ne permet de supposer que ces conditions ne seraient pas réunies, s’agissant d’un espace situé au sein même de l’appartement dont il est propriétaire, la configuration des lieux suffisant en effet à caractériser une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Sans qu’il ne soit besoin d’établir si [G] [Y] a acquis la surface litigieuse par un juste titre ou s’il peut joindre à sa possession de son auteur, force est de constater que [G] [Y] justifie donc pendant trente ans d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Par conséquent, la demande de [G] [Y] au titre de l’usucapion sera accueillie, suivant les modalités précisées au dispositif.

En revanche, la demande d’ordonner la rectification du règlement de copropriété et sa publication sera déclarée irrecevable, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été attrait à l’instance.

Sur les autres demandes

[R] [H] sera condamnée aux dépens, et à payer à [G] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Accorde à [G] [Y] le bénéfice de la prescription acquisitive (usucapion) pour le local de nature de salle d’eau et toilettes d’une superficie de 4,75 m² correspondant pour partie au lot 64 de la copropriété sises [Adresse 5] et [Adresse 9] à [Localité 13], section cadastrale [Cadastre 6] – [Cadastre 1] CV n° [Cadastre 7] pour 00ha 04a 45ca, règlement de copropriété en date du 9 septembre 1971, publié au 4 ème bureau des hypothèques de [Localité 12] volume 389 n° 1 et objet d’une mise à jour du règlement de copropriété en date du 21 septembre 2005 publié au 4ème bureau des hypothèques de [Localité 12] le 2 novembre 2005 volume 2005P n) 10047, et Dit que [G] [Y] en est le seul propriétaire ;

Déclare irrecevable, en l’absence du syndicat des copropriétaires à l’instance, la demande [G] [Y] de dire et juger qu’il sera procédé à la modification du règlement de copropriété et à sa publication ;

Condamne [R] [H] aux dépens ;

Condamne [R] [H] à payer à [G] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 12] le 09 Septembre 2025

La Greffière Le Président

Mélanie VAUQUELIN Robin VIRGILE