Tribunal Judiciaire de Tours, 1re chambre, 4 mars 2025, n° 23/00726

TJ Tours 4 mars 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations de paiement par le locataire
La cour a constaté que le locataire n'avait pas réglé les loyers dus malgré les commandements de payer, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Résiliation du bail et occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant qu'il occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail.
Accepté
Obligation de paiement des loyers par le locataire
La cour a condamné le locataire à payer les arriérés de loyers, confirmant l'existence de la dette.
Accepté
Occupation sans droit ni titre après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait verser une indemnité d'occupation pour la période d'occupation illégale des lieux.
Accepté
Responsabilité du locataire dans la procédure
La cour a condamné le locataire aux dépens, considérant qu'il était responsable des frais engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, 1re ch., 4 mars 2025, n° 23/00726
Numéro(s) :	23/00726
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chaïnesse FOURCROYSégoléne ROUILLÉ-MIRZA
Cabinet(s) :	EQUATION AVOCATS
Parties :	S.A.S.U. LA CHAUMIERE DU LAC

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 04 MARS 2025

N° RG 23/00726 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IU7K

DEMANDERESSE

Madame [V] [M]

née le 15 Septembre 1966 à [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Chainesse FOURCROY, avocat au barreau de Quimper, avocat plaidant et M^e Marie BARLOY, avocat au barreau de TOURS, avocat postulant

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. LA CHAUMIERE DU LAC

(RCS de [Localité 6] n° 851 465 559), dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Ségoléne ROUILLÉ-MIRZA de la SELARL EQUATION AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, F. MARTY-THIBAULT en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame B. CHEVALIER, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier, lors des débats et du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Janvier 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [V] [M] a donné à bail à la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC un local sis [Adresse 3] à [Localité 5], en exécution d’un contrat de bail commercial en date du 28 juin 2019.

Ce dernier stipule que les lieux loués devront être consacrés à l’exploitation d’une activité de chambres et table d’hôtes, location de salle, et location de vélos, moyennant un loyer annuel de 18.000,00 €, soit la somme de 1.500,00 € par mois.

En outre, le contrat prévoit que le preneur devra acquitter les impôts, contributions et taxes à sa charge personnelle, dont le bailleur pourrait être responsable, et qu’il devra au surplus rembourser au bailleur les impôts et taxes afférents à l’immeuble.

La SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC a été défaillante dans le règlement de ses loyers et charges, du mois de novembre 2020 au mois de mai 2021, à hauteur de 7.664,02 €.

Un premier commandement de payer visant la clause résolutoire lui avait été délivré le 4 juin 2021.

La situation a été régularisée par des versements entre le 24 juin et le 23 août 2021.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré pour la somme de 5.114,00 €, le 26 janvier 2022.

Par ordonnance en date du 8 novembre 2022, le juge des référés saisi d’une demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire a estimé recevable l’action Madame [M] mais a renvoyé l’examen de l’affaire au fond, en raison de l’existence de contestations sérieuses.

La SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC a acquitté les échéances de loyers de juillet, août et septembre 2022 puis a cessé de procéder au réglement du loyer et des charges.

Madame [M] a fait délivrer un troisième commandement de payer le 21 décembre 2022 pour un montant total de 14.343,76€.

Par acte en date du 16 février 2023, Madame [V] [M] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RVPA le 17 novembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [V] [M] demande au tribunal de:

Vu l’article R.211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire,

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce

Vu les articles 1103 et 1224 du Code civil,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 décembre 2022

— JUGER Madame [V] [M] recevable en son exploit introductif d’instance et l’y déclarer bien-fondée ;

— DÉBOUTER la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en date du 21 décembre 2022 est demeuré infructueux ;

— CONSTATER que la clause résolutoire du bail commercial en date du 28 juin 2019 est acquise ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation du bail litigieux à la date du 22 janvier 2023, par suite des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 décembre 2022 ;

— ORDONNER en conséquence l’expulsion de la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC, ainsi que toute personne dans les lieux décrits par le bail commercial, sis [Adresse 3] à [Localité 5], avec si besoin est, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier ;

— CONDAMNER la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC à payer à Madame [V] [M] la somme de 16.557,50 € correspondant à l’arriéré des loyers et accessoires à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONDAMNER la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC à payer à Madame [V] [M], à compter du mois de février 2023, une indemnité d’occupation mensuelle de 2.250,00 € par mois, conformément aux stipulations du contrat de bail en date du 28 juin 2019, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs ;

— CONDAMNER la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 janvier 2022, de l’état récapitulatif des inscriptions du 7 mars 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 décembre 2022, et de l’état récapitulatif des inscriptions du 30 janvier 2023 ;

— CONDAMNER la SASU LA CHAUMIÈRE DU LAC à payer à Madame [V] [M] la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SASU LA Chaumière du Lac demande au tribunal de:

Vu les articles 1103 et suivants du Code civil ;

Vu l’article 1219 du Code civil ;

Vu les articles 1719 et 1720 du Code civil

Vu l’article L145-41 du Code de commerce ;

Vu l’article 1343-5 du Code civil ;

A titre principal :

DEBOUTER Madame [V] [M] de toutes ses demandes et notamment de celles visant à mettre en jeu la clause résolutoire et prononcer l’expulsion de la société LA CHAUMIERE DU LAC ;

DEBOUTER Madame [V] [M] de toutes ses demandes relatives à la condamnation de la société LA CHAUMIERE DU LAC en paiement des loyers, charges, intérêts et indemnité contractuelle ;

CONDAMNER Madame [V] [M] à verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la société LA CHAUMIERE DU LAC ;

CONDAMNER Madame [V] [M] à verser la somme de 780 euros au titre des travaux de réfections des locaux loués à la charge du propriétaire ;

DECLARER que les condamnations de Madame [V] [M] au titre des sommes en remboursement de dépenses non locatives se compensent avec la dette locative à laquelle la société LA CHAUMIERE DU LAC pourrait être le cas échéant condamnée, aux termes du jugement à intervenir ;

JUGER que le loyer dû par la société LA CHAUMIERE DU LAC à Madame [V] [M] au titre du bail commercial conclu en date du 28 juin 2019 est fixé à 750 euros par mois à compter du 28 janvier 2022 ;

CONDAMNER Madame [M] à rembourser à la société LA CHAUMIERE DU LAC le trop perçu de loyer depuis le 28 janvier 2022.

A titre subsidiaire,

SUSPENDRE la résolution du bail commercial en date du 28 juin 2019 ;

CONDAMNER Madame [V] [M] à verser la somme de 780 euros au titre des travaux de réfection des locaux loués à la charge du propriétaire ;

ACCORDER des délais de grâce à la société LA CHAUMIERE DU LAC afin qu’elle rembourse la somme totale de 16 557,50 euros en 24 mensualités à hauteur de 689,89 euros par mois, et DIRE que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

CONDAMNER Madame [V] [M] à verser la somme de 3 000 euros à la société LA CHAUMIERE DU LAC au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER Madame [V] [M] aux entiers dépens d’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 avec effet au 24 décembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 7 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 mars 2025.

MOTIFS

Sur la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 janvier 2022

Suivant acte de Maître [X] [D], commissaire justice à [Localité 6], Madame [V] [M] a fait délivrer à la SASU Chaumière du Lac, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour les sommes suivantes:

— loyer et charges décembre 2021 1500€

— loyer et charges janvier 2022 1500€

— taxes foncières 2114€

— coût de l’acte 156€

Soit au total 5270€.

Pour s’opposer à la demande, la SASU LA Chaumière du Lac fait valoir qu’elle était fondée à ne pas régler les loyers en raison de l’exception d’inexécution.

Elle rappelle qu’en application de l’article 1219 du code civil,“« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

Selon l’article 1720 du code civil, “ le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un

logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage,

le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander

l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. ».

L’article 1720 du même code dispose :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Il résulte des stipulations du contrat de bail commercial (page7) qu’au paragraphe -Entretien-Réparations, il est prévu que “le bailleur aura à sa charge les réparations des gros murs et voûtes,le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que celui des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des glaces, vitres, volets ou rideaux de fermeture…”.

En l’espèce, la SASU La Chaumière du Lac invoque l’existence d’infiltrations et d’inondations incessantes depuis 2021.

Or, le premier courrier de la SASU La Chamière du Lac est en date du 28 janvier 2022. Il est notamment indiqué l’existence d’une fuite d’eau de la toiture dans la grande salle.

Cependant le procès verbal de constat dressé le 22 mai 2022, par la SELARL Legifuz, commissaire de justice à [Localité 6] ne mentionne nullement l’existence d’infiltrations dans le plafond de la grande salle. Il est fait état de:

— la dégradation de zones lambrissées en sous face de la couverture qui n’ont pas entraîné d’infiltration à l’intérieur,

— la dégradation de l’escalier en bois extérieur dont l’entretien incombe manifestement au preneur en vertu de la clause du bail qui prévoit que “toutes les autres réparations grosses ou menues seront à la seule charge du preneur..”,

— l’absence de fonctionnement du ventilateur dans la cave qui relève de l’entretien courant,

— de la présence d’un jour sous la porte en bois de la cuisine toutefois, l’huissier ne précise pas si la porte en bois est correctement entretenue,

— de deux trous dans le carrelage de la cuisine qui sont bouchés par de l’adhésif,

— dans la véranda l’eau, stagne en partie basse de deux des vantaux coulissant qui ferment mal.

Il résulte de ces indications qu’il peut être reproché au bailleur de ne pas avoir bouché de façon pérenne les deux trous dans le carrelage de la cuisine.

En ce qui concerne les problèmes de fermeture des vantaux de la véranda, il s’agit de désordres dont la réparation incombe au preneur qui doit assurer l’entretien des fermetures.

Par ailleurs, il ressort du contrat de bail qu’il est expressément précisé en page 3 que l’insert de cheminée n’est pas tubé et qu’il ne doit pas être utilisé.

Ce seul procès verbal de constat ne permet donc pas d’établir que le clos et le couvert de l’immeuble n’est pas assuré.

Ainsi, il n’est pas démontré que les quelques désordres relevés par la SELARL Legifuz rendent l’immeuble impropre à la location et que la SASU LA Chaumière a supporté un manquement à son obligation de jouissance paisible.

Dans ces conditions, les manquements commis par Madame [M] ne constituent pas une inexécution suffisamment grave justifiant que la SASU LA Chaumière s’affranchisse de l’exécution de ses propres obligations dont la principale est de supporter le loyer et les charges.

En conséquence, la SASU LA Chaumière du Lac sera déboutée de sa demande en réduction du loyer à la somme de 750€ par mois,l’exception d’inexécution n’étant pas fondée.

La SASU LA Chaumière du Lac ne conteste pas ne pas avoir réglé le loyer et les charges des mois de décembre 2021 et janvier 2022 outre les taxes foncières.

En application de l’article L145-1 al1er du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en page 16, une clause résolutoire aux termes de laquelle:

“ en cas de non exécution , totale ou partielle, ou de non respect, par le preneur…. du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer et des chages et impôts récupérables par le bailleur…., le présent bail sera résilié de plein droit après sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur ou à son représentant légal…. de régulariser la situation. A peine de nullité ce commandement doit mentionner la déclaration du bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ainsi que le délai d’un mois imparti au preneur pour régulariser la situation.”

Au cas d’espèce, bien qu’il soit constant que les causes du commandement du 26 janvier 2022 n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois par la SASU LA Chaumière du Lac, Madame [V] [M] n’entend pas se prévaloir de ce commandement de payer visant la clause résolutoire mais uniquement du dernier commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 décembre 2022 pour la somme totale de 14.343,76€ se décomposant comme suit:

— loyer et charges décembre 2021 1500€

— loyer et charges janvier 2022 1500€

— taxes foncières 2114€

— loyer février 2022 1500€

— loyer mars 2022 1500€

— loyer avril 2022 1500€

— loyer mai 2022 1500€

— loyer juin 2022 1500€

— loyer octobre 2022 1500€

— taxes foncières 2022 2189€

— ordures ménagères 902€

— loyer novembre 2022 1500€

— frais de procédure 308,76€

acomptes à déduire 4670€

solde 14.343,76€

Ce décompte des sommes dues n’est pas contesté par la SASU LA Chaumière du Lac.

En l’absence de paiement dans le délai d’un mois, il convient de prononcer la résiliation du bail à la date du 22janvier 2023, l’exception d’inexécution ayant été rejetée.

La SASU LA Chaumière demande la prise en compte des factures d’entretien des lieux loués à hauteur de 240€ pour l’abattage d’un arbre mort et celle de 540€ pour le remplacement de la pompe de relevage considérant qu’il ne s’agit pas de travaux locatifs.

Or, en vertu de la clause du bail (page 7) seules les réparations des gros murs et voûtes , le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que des murs de soutènement et de clôture sont à la charge du bailleur.

Toutes les autres réparations, grosses ou menues sont à la charge du preneur.

Les deux dépenses visées ci-dessus ne peuvent compte tenu de leur montant, être considérées comme des grosses réparations, elles doivent donc être supportées par le preneur.

En conséquence, selon décompte arrêté au 31 janvier 2023, la SASU LA Chaumière du Lac sera condamnée à verser à Madame [V] [M] la somme de 16.557,50€.

Sur la demande de délai de grâce

La SASU LA Chaumière du Lac sollicite un délai de grâce .

Cependant la SASU LA Chaumière du Lac ne s’est pas acquittée des causes du commandement et ce bien qu’il ressort des pièces produites qu’elle a bénéficié en mai 2021, d’un prêt remboursable sur 5ans d’un montant de 7000€ de la part du Fonds Renaissance de la communauté de communes.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délai de grâce qui n’est pas fondée.

A compter du 23 janvier 2023, la SASU La chaumière du Lac sera redevable d’une indemnité d’occupation, celle-ci étant devenue occupante sans droit ni titre.

Selon le contrat de bail (page 13) “si le preneur refuse d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sur simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal de grande instance compétent. De plus, il encourrait une astreinte de 150€ par jour de retard et serait débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.”

Cette clause qui s’analyse en une clause pénale est manifestement excessive de sorte qu’elle doit être réduite à la somme de 1€ et par conséquent, à compter du 1er février 2023, la SASU La Chaumière du Lac sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1501€ et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient en outre, d’ordonner l’explusion de la SASU LA Chaumière du Lac ainsi que de toute personne de son chef dans les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force Publique.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [V] [M] les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, la SASU LA Chaumière du Lac sera condamnée à lui verser la somme de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 janvier 2022, de l’état récapitulatif des inscriptions du 14 mars 2023 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 décembre 2022.

PAR CES MOTIFS

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail commercial du 28 juin 2019 par suite des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 décembre 2022 et ce, à la date du 22 janvier 2023,

Déclare non fondée l’exception d’inexécution,

Ordonne en conséquence l’expulsion de la SASU LA Chaumière du Lac ainsi que de toute personne de son chef dans les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] avec si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force Publique,

Condamne la SASU LA Chaumière du Lac verser à Madame [V] [M] la somme de 16.557,50€, selon décompte arrêté au 31/01/2023,

Dit que la clause pénale prévue pour l’indemnité d’occupation est excessive,

Condamne la SASU LA Chaumière du Lac à verser à Madame [V] [M] la somme mensuelle de 1501€ à compter du 1er févier 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute la SASU la Chaumière du Lac de l’ensemble de ses demandes,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne la SASU LA Chaumière du Lac à verser à Madame [V] [M] la somme de de 3000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 26 janvier 2022, de l’état récapitulatif des inscriptions du 14 mars 2023 et du commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 décembre 2022.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT