TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elodie DENIS ; Société CHECK MY GUEST ; Monsieur [W] [B]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02092 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7STZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 28 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [X], [C], [R] [P], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0317

Madame [I] [J] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Elodie DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0317

DÉFENDEURS

Société CHECK MY GUEST, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [B], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 septembre 2025

Délibéré le 28 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 28 novembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02092 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7STZ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] sont propriétaires d’un appartement situé au 2ème étage du bâtiment A (lot n°2) de l’immeuble du [Adresse 5], soumis au régime de la copropriété.

M. [W] [B] est, quant à lui, propriétaire non occupant de l’appartement du dessous (lot n°20).

Se plaignant des nuisances occasionnées par la mise en location de l’appartement de M. [W] [B] à des fins touristiques, M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] l’ont fait assigner, avec la société CHECK MY GUEST, devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 afin d’obtenir :

la condamnation in solidum de M. [W] [B] et de la société CHECK MY GUEST à leur verser la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, l’injonction faite à M. [W] [B] et / ou à tout occupant de son chef de cesser ou faire cesser toute activité de location touristique au sein de son appartement, sous astreinte provisoire de 800 euros par jour de retard et par infraction constatée dans le délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement, le tribunal se réservant la liquidation de l’astreinte, la condamnation in solidum de M. [W] [B] et de la société CHECK MY GUEST à leur verser 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens.

Ils estiment ainsi que la responsabilité de M. [W] [B] est engagée sur le fondement de la théorie jurisprudentielle des troubles de voisinages compte-tenu des nuisances causées par ses locataires occasionnels qui organisent régulièrement des fêtes alors que l’appartement est initialement à usage de bureaux et qu’il n’y a pas mis un terme en dépit des courriers qui lui ont été adressés. Ils soutiennent que la société CHECK MY GUEST est également responsable de ces troubles sur le fondement de l’article 1240 du code civil puisqu’elle n’a pris aucune mesure pour les faire cesser alors qu’elle aussi a été alertée à de nombreuses reprises de la situation. Ils produisent notamment, au soutien de leurs allégations, des échanges de courriels entre plusieurs occupants de l’immeuble et le syndic, un procès-verbal d’assemblée générale de copropriétaires du 9 mars 2023 au cours de laquelle ce point a été évoqué, la plainte déposée par M. [X] [P] les 17 janvier 2024 et 9 juin 2024, la mise en demeure que leur conseil a envoyée à M. [W] [B] et à la société CHECK MY GUEST le 23 juillet 2024 et la preuve qu’ils ont tenté de régler amiablement le litige avant d’introduire leur demande.

Ils soutiennent que la qualité de leur vie et de celle de leurs deux enfants âgés de 11 et 14 a été altérée du fait de ces nuisances et qu’ils sont en outre exposés à l’agressivité de certains locataires indiquant que les services de police ont déjà du intervenir dans l’appartement suite à une bagarre. Ils se disent ainsi bien-fondés à demandeur réparation de leur préjudice moral à hauteur de 10 000 euros.

Concernant leur demande de faire cesser toute activité de location meublée de courte durée dans l’appartement de M. [W] [B], ils indiquent que ce dernier a procédé à un changement d’usage par rapport aux termes du modificatif de l’état descriptif de division du 17 février 2016 sans autorisation, en contrariété avec les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Lors de l’audience du 23 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les demandeurs, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, précisant que les troubles avaient nettement diminué depuis la tentative de conciliation.

Ni la CHECK MY GUEST ni M. [W] [B], respectivement assignés à comparaître à personne morale et selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne se sont pas présents ou fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’indemnisation du préjudice

En application de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois ce droit est limité par le principe jurisprudentiel selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. Civ. 1986, II, n° 172).

Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance – trouble excessif ou anormal – sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné. Pour cela, il faut d’une part que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu’il soit d’autre part anormal. Il convient de préciser que l’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

En l’espèce, il ressort de la lecture des différentes pièces que quatre épisodes de nuisances nocturnes sont spécifiquement évoqués par les demandeurs, dont certains ont duré une nuit et d’autre deux, sur une période totale de deux ans entre 2023 et le jour de l’audience au cours de laquelle ils ont admis qu’ils avaient cessé. Il s’agit des 7 et 8 mai 2023, du 10 décembre 2023, du 14 janvier 2024 et du 9 juin 2024 (le cinquième épisode dans les nuits du 1 au 3 novembre 2024 mentionné par M. [X] [P] dans la pièce n°11 n’est évoqué par aucune pièce), au cours desquels des fêtes ont été organisées. Il y est déploré la musique à un niveau sonore très élevé et qui perdure toute la nuit ainsi que la dégradation des parties communes et le comportement agressif de certaines personnes, étant précisé qu’aucune récrimination ne porte sur la période allant de 2020 à 2023, au cours de laquelle il avait été question d’un trafic de drogue dans cet appartement.

Outre le fait que le nombre d’épisodes évoqués est relativement restreint, à savoir une nuit ou deux d’affilée tous les six mois, et qu’ainsi, ils ne sont ni quotidiens ni même répétitifs, la preuve de leur caractère intrinsèquement anormal n’est pas non plus rapportée par les demandeurs.

En effet, si les nuisances dont M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] se plaignent sont également déplorées par certains de leurs voisins, ce qui ressort des échanges de mails produits entre quelques occupants de l’immeuble et le syndic, ils ne sont corroborés par aucun élément objectif tel qu’un constat d’huissier, des mesures des décibels, un enregistrement sonore, un rapport d’intervention des forces de l’ordre auxquelles ils ne justifient d’ailleurs jamais avoir fait appel directement.

La plainte déposée par M. [X] [P] ne fait que reprendre ses déclarations, à l’instar de la mise en demeure du 10 décembre 2023 adressée à l’agence CHECK MY GUEST, et ne semble avoir donné lieu à aucune suite judiciaire. Les attestations des proches des demandeurs, dont certains ont pu constater d’eux-mêmes ces nuisances au cours des épisodes susmentionnés, font essentiellement part de ce que ces derniers ont pu leur confier.

Il ne saurait donc être conclu au fait que les nuisances qu’ils subissent incontestablement de manière ponctuelle dépassent les inconvénients liés à la vie en collectivité au sein d’un immeuble parisien dans lequel l’insonorisation est nécessairement imparfaite.

En témoigne d’ailleurs le procès-verbal d’assemblée générale en date du 9 mars 2023 lors de laquelle « la question des désordres liés aux fêtes toujours présentes » est mentionnée comme un « point à surveiller » n’appelant donc pas à une intervention urgente.

Les troubles décrits ne pouvant ainsi être qualifiés d’anormaux, la demande d’indemnisation de M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] sera rejetée.

Sur la demande tendant à enjoindre M. [W] [B] ou tout occupant de son chef faire cesser l’activité de location touristique au sein son appartement

En l’espèce, M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] produisent un modificatif de l’état descriptif de division de l’immeuble du [Adresse 4]) daté du 17 février 2016, aux termes duquel il apparaît que le lot n°20 (1er étage, bâtiment A) est à destination de bureaux.

A titre liminaire, il sera rappelé que l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation concerne le changement d’usage des locaux d’habitation uniquement, de sorte qu’il n’est pas applicable au cas d’espèce s’agissant d’un changement allégué de destination entre des bureaux et une activité de location de courte durée soumis à aucune autorisation administrative.

Les demandeurs ne produisent par ailleurs pas le règlement de copropriété de l’immeuble et ne prouvent donc pas qu’il était formellement interdit de changer la destination des appartements la composant, comme cela aurait également pu être acté par une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires.

En tout état de cause, les demandeurs ne justifient pas de la poursuite de cette activité de location de courte durée puisqu’ils ont admis, le jour de l’audience, que les « choses s’étaient améliorées » depuis la tentative de conciliation avortée et qu’ils n’ont fait état d’aucun nouvel épisode festif.

Par conséquent, M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] ne rapportent pas la preuve de la nécessité d’ordonner à M. [W] [B] de faire cesser une telle activité de location, a fortiori sous astreinte en l’absence de la démonstration d’une résistance particulière de sa part.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du même code.

La présente décision est assortie, de plein droit, de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] de toutes leurs demandes,

CONDAMNE M. [X] [P] et Mme [I] [J] épouse [P] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Le Greffier La Présidente