TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies exécutoires

délibrée le:

à M^e HERMET [Localité 9]

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e MARKOWICZ,M^e HERMET [Localité 9]

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07914 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DAE2S

N° MINUTE :

Assignation du :

25 Juin 2025

JUGEMENT STATUANT SELON LA PROCÉDURE ACCELERÉE AU FOND

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic, le Cabinet LA DOMANIALE, SARL, prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représenté par Maître Pascal MARKOWICZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1585

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0716

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/07914 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE2S

DÉBATS

À l’audience du 28 Octobre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 18 Décembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [I] [Y] est propriétaire du lot de copropriété n°32 d’un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1].

Le 24 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a fait commandement de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

*

Par exploit de commissaire de justice signifié le 25 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a fait assigner M. [I] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  19.047,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 27 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer, ainsi que des frais de mise en demeure, de constitution de dossier et de matrice cadastrale.

—  5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer

Lors de l’audience de plaidoiries du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a formé oralement ses demandes et indiqué s’en rapporter aux moyens soulevés dans son assignation.

Invité à présenter ses observations sur la régularité de la mise en demeure prévue par les dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il a indiqué que celle-ci était conforme.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires a fait valoir que M. [Y] ne lui a pas notifié d’autre adresse que celle du [Adresse 2] ; que ce dernier est représenté à l’audience et ne souffre d’aucun grief ; que l’assignation n’encourt donc aucune nullité ; qu’il n’y a pas de litispendance avec la procédure engagée devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris ; que s’il a bien formé la même demande, le juge de la mise en état lui a adressé un bulletin le 03 juin 2025 lui demandant de choisir entre la section des charges de copropriété ou la procédure accélérée au fond ; que la dette actualisée s’élève à la somme de 20.933,64 euros en l’absence de tout règlement depuis le 02 mai 2025.

*

M. [I] [Y] a partiellement repris oralement les moyens et prétentions de ses conclusions notifiées le 28 octobre 2025 demandant au président du tribunal judiciaire de :

Déclarer nulle et de nul effet l’assignation introductive d’instance ;Constater la litispendance avec le conflit au fond enrôlé sous le numéro 24/10604 et de renvoyer en conséquence la connaissance du litige au premier juge saisi, En tout état de cause,

Déclarer irrecevables, en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, toutes demandes de dommages-intérêts de retard, Débouter en tout état de cause le syndicat des copropriétaires de ses demandes à défaut de justifier d’une quelconque créance,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, l’action ayant été entreprise par malice alors que les parties sont parallèlement opposées en contestation d’assemblée générale dont le syndicat des copropriétaires a sollicité le renvoi, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] aux entiers dépens.

Il a principalement fait valoir que l’assignation est nulle comme n’ayant pas été signifiée à la bonne adresse ; que le syndicat des copropriétaires a formé la même demande dans une instance parallèle opposant les parties devant le tribunal judiciaire qui n’a à ce jour pas été dessaisi ; que les demandes de dommages et intérêts sont irrecevables sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; que les assemblées générales ayant voté les travaux ont été contestées de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer les appels de fonds correspondants.

*

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/07914 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE2S

M. [Y] conteste la validité de la saisine du tribunal, considérant que l’assignation introductive d’instance n’a pas été notifiée à la bonne adresse alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] en avait connaissance.

L’article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à toute personne, physique ou morale, titulaire d’un droit réel sur un lot de copropriété de notifier le transfert de son domicile réel ou élu. La notification de changement d’adresse doit être faite par courrier recommandé ou par télécopie avec avis de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret.

Cette obligation est d’ordre public et il n’appartient pas au syndic d’effectuer des investigations afin de localiser lui-même l’adresse du domicile du copropriétaire.

L’examen des pièces du dossier révèle que l’ensemble des appels de fonds et le commandement de payer du 24 décembre 2024 ont été adressés au [Adresse 2], où le nom du défendeur apparaît sur les boîtes aux lettres.

Outre que ce dernier ne démontre pas avoir notifié un changement d’adresse au syndic conformément aux dispositions précitées, il ne peut qu’être constaté qu’il a bien été touché par l’assignation puisqu’il est représenté à l’audience et a pu faire valoir ses droits.

M. [Y] ne prouve donc pas le grief que l’éventuelle irrégularité de l’assignation introductive d’instance lui cause et sera par conséquent débouté de sa demande.

Sur l’exception de litispendance

L’article 100 du code de procédure civile dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Par exploit délivré le 29 juillet 2024, M. [I] [Y] et les sociétés Euromur et Elam ont fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] Paris 8ème arrondissement devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n° 13 à 15 de l’assemblée générale du 03 juin 2024 ainsi que la condamnation du défendeur à réaliser les travaux de toiture sous astreinte.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 02 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge de la mise en état de :

« – Condamner Monsieur [I] [Y] à payer à titre provisionnel, la somme de 17.130,64 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 mars 2025, augmentée des intérêts légaux à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer, ainsi que des frais de mise en demeure.

— Condamner la SCI EUROMUR à payer à titre provisionnel, la somme de 11.628,04 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 mars 2025, augmentée des intérêts légaux à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer, ainsi que des frais de mise en demeure.

— Condamner la SCI ELAM à payer à titre provisionnel, de la somme principale de 3.988,86 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 mars 2025, augmentée des intérêts légaux à compter du 24 décembre 2024, date du commandement de payer, ainsi que des frais de mise en demeure.

— Dire et juger que le comportement de Monsieur [I] [Y], la SCI EUROMUR et la SCI ELAM sont préjudiciables à l’ensemble des copropriétaires et cause à la copropriété, un préjudice distinct et indemnisable.

— Condamner solidairement et conjointement Monsieur [I] [Y], la SCI EUROMUR et la SCI ELAM au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

— Condamner Monsieur [Y] au paiement des entiers dépens incluant les frais des commandements de payer, dont distraction au profit de Maître Pascal MARKOWICZ conformément à l’article 699 du CPC.

Il n’y a aucune litispendance entre la demande provisionnelle formée au visa de l’article 789-3 du code de procédure civile devant le juge de la mise en état, et la demande fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui donnent spécifiquement compétence au président du tribunal judiciaire, statuant selon le procédure accélérée au fond, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les deux objets étant distincts par nature.

Cette exception sera par conséquent rejetée.

Sur la recevabilité des demandes

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun et confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique un commandement de payer signifié le 24 décembre 2024 qui ne met pas en demeure M. [Y] de régler sous trente jours une provision échue et impayée, mais un arriéré de charges d’un montant de 14.190,18 euros arrêté au 1er octobre 2024.

Décision du 18 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/07914 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAE2S

Cette mise en demeure ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de défaut de paiement d’une seule et unique provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure orale et simplifiée, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure du 24 décembre 2024 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

L’équité commande d’octroyer à M. [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant selon la procédure accélérée au fond et par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [I] [Y] de sa demande d’annulation de l’assignation délivrée le 25 juin 2025 par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] ;

REJETTE l’exception de litispendance.

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à payer à M. [I] [Y] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 10] le 18 Décembre 2025.

La Greffière La Présidente