TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître KHAIAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ISAL-PICHOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/01570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C362G

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 14 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [S] [M] [T] [L],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître ISAL-PUCHOT, avocat au barreau de Créteil

DÉFENDERESSE

Madame [K] [G],

demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître KHAIAT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1628 ( aide juridictionnelle totale n°2024-022762)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 mars 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/01570 – N° Portalis 352J-W-B7I-C362G

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2014, à effet le 1er novembre 2014, [S] [L] a donné à bail à [K] [G] un appartement situé au 6ème étage, 1ère porte à gauche, [Adresse 2].

Par exploit d’huissier en date du 20 avril 2023, [S] [L] a fait délivrer à [K] [G] un congé pour vendre, à terme le 31 octobre 2023, avec offre de préemption au prix de 340.000 euros.

[K] [G] est demeurée dans les lieux et n’a pas opté pour l’achat du bien immobilier.

Par exploit d’huissier en date du 18 décembre 2023, [S] [L] a fait assigner [K] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Cette assignation a été dénoncée au curateur de [K] [G] le 12 juillet 2024.

A l’audience du 23 janvier 2025, [S] [L], représenté, a maintenu ses demandes et sollicité de la juridiction qu’elle :

— constate la validité du congé du 20 avril 2023 ;

— juge les locataires occupants sans droit, ni titre du logement depuis le 1er novembre 2023;

— déboute la défenderesse de ses demandes,

— ordonne l’expulsion de [K] [G] et de tous les occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier, dans le mois de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— ordonne la séquestration des meubles dans un garde-meubles aux frais de la défenderesse;

— condamne [K] [G] à payer, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel principal, charges et taxes en sus, jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés;

— condamne [K] [G] à payer la somme de 10.790,43 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus;

— condamne [K] [G] aux dépens, et à lui payer la somme de 3.600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonne l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [S] [L] expose avoir donné deux mandats de vente, avoir reçu deux offres qui n’ont pas abouti. Il indique que des troubles de voisinage sont désormais reprochés à la locataire et qu’une dette de loyer est née. Il indique s’opposer à toute demande de dommages intérêts et de délais pour quitter les lieux.

[K] [G] était représentée, assistée de son curateur, et a sollicité le rejet des demandes de [S] [L], l’octroi de 24 mois de délais pour quitter les lieux, la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts, 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La défenderesse expose que l’intention de vendre n’est pas établie compte-tenu de l’absence de diagnostic de performance énergétique, les mandats de vente étant insuffisants à établir cette intention.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé peut être donné au locataire pour vente du logement, mais doit toujours respecter un préavis de six mois et doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, [S] [L] a fait signifier à [K] [G], le 20 avril 2023, un congé pour vente des lieux, accordant à la locataire un droit de préemption au prix de 340.000 euros.

En l’espèce, [S] [L] produit deux mandats de vente sans exclusivité consentis pendant la durée du congé, en octobre 2023.

Ces éléments, à eux seuls, établissent l’intention de vente du bien et donc la réalité du motif du congé.

Il convient de constater que le congé a donc régulièrement été délivré pour le 31 octobre 2023, date d’échéance du contrat de bail, en respectant le préavis légal de six mois.

Ainsi, [K] [G], qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 1er novembre 2023, de sorte que le bailleur a fait délivrer une assignation le 18 décembre 2023.

Sur l’expulsion des occupants et la demande de délais pour quitter les lieux

[S] [L], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisé à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [G], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir l’expulsion d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, de sorte que cette demande sera rejetée.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

[K] [G] justifie de ses recherches de logement.

Toutefois, il convient de ne pas accorder de délais pour quitter les lieux à [K] [G].

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [K] [G], malgré le congé, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [K] [G] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, majoré des taxes et charges, à compter du 1er novembre 2023, jusqu’à libération des lieux.

Sur l’arriéré locatif

[S] [L] est bien fondé à demander la condamnation de [K] [G] à lui payer la somme de 10.790,43 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de dommages intérêts

[K] [G], qui ne justifie pas d’un préjudice imputable aux agissements du bailleur, sera déboutée de sa demande de condamnation du demandeur à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[K] [G], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de [S] [L] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il y a lieu de lui allouer la somme totale de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, en condamnant [K] [G] à la lui payer.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

Constate la validité du congé délivré par [S] [L] à [K] [G], le 20 avril 2023, à effet au 31 octobre 2023 ;

Constate que [K] [G] est occupante sans droit, ni titre des lieux, situés 6ème étage, 1ère porte à gauche, [Adresse 2], depuis le 1er novembre 2023;

Autorise [S] [L], à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [K] [G], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux situés au 6ème étage, 1ère porte à gauche, [Adresse 2] ;

Dit que les occupants devront libérer les lieux, remettre les clés et établir un état des lieux de sortie contradictoire avec le bailleur ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne [K] [G] à payer à [S] [L] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel courant, majoré des taxes et charges, à compter du 1er novembre 2023, jusqu’à libération des lieux;

Condamne [K] [G] à payer à [S] [L] la somme de 10.790,43 euros au titre des loyers et provisions pour charges impayés, décompte arrêté au mois de septembre 2024 inclus;

Déboute [S] [L] du surplus de ses demandes, notamment de la demande d’astreinte de 50 euros par jour de retard;

Déboute [K] [G] du surplus de ses demandes, notamment de délais pour quitter les lieux et de dommages intérêts ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

Condamne [K] [G] aux dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé pour vente ;

Condamne [K] [G] à payer à [S] [L] la somme totale de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE