TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

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Saisies immobilières

N° RG 24/00266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXD

N° MINUTE :

Notifications :

Copie exécutoire et copie hypothécaire délivrée à :

M^e SOLA

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e BRACKA

Me [Localité 9]-BOULANGER

Le :

SERVICE DU JUGE DE L’EXÉCUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT rendu le 18 décembre 2025

DEMANDEUR

LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE [Localité 10] ET D’ILE DE FRANCE

RCS DE [Localité 10] : 775 665 616

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Michèle SOLA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0133

DÉFENDEURS

Monsieur [F], [K] [Z]

né le [Date naissance 5] 1991 à [Localité 8] (92)

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Denis BRACKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2139 (avocat postulant) et par M^e Christine MAISSE-BOULANGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2208 (avocat plaidant)

Monsieur [W], [N], [G] [S]

né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Denis BRACKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2139 (avocat postulant) et par M^e Christine MAISSE-BOULANGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2208 (avocat plaidante)

JUGE : Bénédicte DJIKPA, 1ère vice-présidente adjointe, Juge de l’Exécution par délégation du Président du Tribunal judiciaire de PARIS.

GREFFIER : Louisa NIUOLA

Décision du 18 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 24/00266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXD

DÉBATS : à l’audience du 13 novembre 2025 tenue publiquement,

JUGEMENT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

susceptible d’appel

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*

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 31 mai 2024, publié le 12 juillet 2024 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 10] 1, sous les références volume 2024 S numéro 102, la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel (CRCAM) de [Localité 10] et d’Ile-de-France a poursuivi la vente de biens et droits immobiliers appartenant à M. [F] [Z] et M. [W] [S], situés [Adresse 4], et plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte en date du 26 août 2024, le créancier poursuivant a assigné la partie saisie devant le juge de l’exécution de céans en vente forcée des droits immobiliers saisis sur une mise à prix de 90 000 euros, sollicitant que sa créance soit mentionnée pour la somme de 64 761,50, avec intérêts au taux de 1,23% sur la somme de 60 500 euros depuis le 12 mars 2024, au titre du prêt de 61 574 euros, et pour la somme totale de 500 965,02 euros, avec intérêts au taux de 1,23% sur la somme de 468 000 euros depuis le 12 mars 2024, au titre du prêt de 468 000 euros, et demandant que soit autorisée une publicité de la vente sur Internet. Il sollicite, en outre, la condamnation des débiteurs saisis au paiement de la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 novembre 2025, lors de laquelle elles étaient représentées par leurs conseils.

Par conclusions soutenues à l’audience et préalablement notifiées par le RPVA le 27 octobre 2025, la CRCAM de [Localité 10] et d’Ile-de-France réitère ses demandes. Elle conclut, en outre, à la validité des clauses de déchéance du terme des contrats de prêts et, à titre subsidiaire, sollicite la résolution judiciaire de ces contrats et le rejet des demandes de MM. [Z] et [S].

Elle expose que, pour la déterminer à leur octroyer deux prêts, les débiteurs lui ont fourni des documents falsifiés et ont dissimulé leur taux réel d’endettement. Elle fait valoir que la clause de déchéance du terme appliquée en l’espèce ne revêt pas un caractère abusif et que sa mise en oeuvre ne requiert aucune mise en demeure, dès lors que l’inexécution du contrat est définitive. Elle ajoute que les courriers de mise en demeure adressés à MM. [Z] et [S] sont conformes aux stipulations contractuelles. Subsidiairement, elle soutient que la gravité des manquements des emprunteurs à leurs obligations justifie le prononcé de la résolution judiciaire des contrats de prêt.

Par conclusions soutenues à l’audience et préalablement notifiées par le RPVA le 2 septembre 2025, MM. [Z] et [S] demandent au juge de l’exécution de déclarer abusives et non écrites les clauses de déchéance du terme des contrats de prêt, de déclarer que la créance dont le recouvrement est poursuivi n’est pas exigible, d’annuler le commandement valant saisie immobilière du 31 mai 2024 et d’en ordonner la mainlevée. A titre subsidiaire, ils demandent au juge de l’exécution de se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire pour statuer sur la demande de résolution judiciaire des contrats de prêts. A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi. Ils demandent, en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 3 500 euros chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les débiteurs saisis soutiennent, à l’appui de leurs prétentions, que la clause de déchéance du terme en vertu de laquelle la saisie immobilière est poursuivie constitue une clause abusive et qu’en outre, si tant est que cette clause soit valable, elle n’a pas été respectée.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions.

MOTIFS DU JUGEMENT

Selon les articles L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à la saisie de tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Dans la présente espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière délivré à M. [Z] et M. [S] le 31 mai 2024 est fondé sur un acte notarié du 6 avril 2022 constatant deux prêts immobiliers d’un montant de 61 574 euros et 468 000 euros, remboursable en 25 ans, au taux de 1,23% l’an, qui leur ont été consentis par la Caisse régionale de Crédit Agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile-de-France suivant offre acceptée le 21 mars 2022.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

Aux termes de l’article L. 212-1, alinéa 1er, du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Dans la présente espèce, la déchéance du terme notifiée à MM. [Z] et [S] le 28 février 2024 est fondée sur la clause de l’offre de prêt selon laquelle :

« En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours :

(…)

— en cas de manoeuvres frauduleuses ou dolosives, notamment en cas de fausse déclaration ou omission intentionnelle sur la situation personnelle, professionnelle, patrimoniale ayant servie de base à l’octroi du présent financement à l’emprunteur ».

Décision du 18 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 24/00266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXD

Selon l’article R. 212-2 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l’article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :

(…) 4° Reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d’une durée raisonnable ».

Par un arrêt du 22 mars 2023 (1re Civ., 22 mars 2023, n° 21-16.044, publié), statuant au visa de l’article L. 132-1 du code de la consommation, alors applicable, la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. A notamment été jugée abusive, la clause d’un contrat de prêt immobilier prévoyant la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées dans un délai de quinze jours (1re Civ., 29 mai 2024, pourvoi n° 23-12.904, publié).

Toutefois, cette jurisprudence, relative à la durée raisonnable du préavis devant permettre au débiteur de s’acquitter d’échéances impayées, est inapplicable en l’espèce, le manquement commis par les emprunteurs lors de la conclusion du contrat étant irréversible.

En outre, une clause offrant au prêteur la faculté de prononcer la déchéance du terme, quinze jours après une mise en demeure, en cas de fausses déclarations ayant servi de base à l’octroi du financement n’apparaît pas de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, dès lors que l’une d’elles a, par fraude, intentionnellement trompé son cocontractant sur l’étendue réelle de sa capacité à faire face à ses engagements.

Une telle clause, à l’inverse, sanctionnant l’obligation de contracter de bonne foi, tend à permettre le rétablissement de l’équilibre entre les droits et obligations des parties que l’emprunteur a irrémédiablement rompu lors de la conclusion du contrat.

Enfin, le manquement en cause n’étant pas régularisable, la mise en demeure précédant la déchéance du terme ne peut avoir d’autre objet que d’aviser le débiteur et de lui permettre de faire valoir ses observations. Dans ces conditions, le délai de quinze jours prévu par la clause litigieuse n’apparaît pas insuffisant.

Il n’y a donc pas lieu de déclarer cette clause abusive.

Sur la mise en oeuvre de la clause de déchéance du terme

MM. [Z] et [S] font valoir que, dans la présente espèce, cette clause n’a pas été mise en oeuvre conformément aux stipulations du contrat de prêt, dès lors qu’aucune mise en demeure ne leur a été adressée préalablement au courrier de déchéance du terme du 28 février 2024.

Ils font justement valoir que ledit courrier ne constitue pas une mise en demeure préalable à la déchéance du terme, mais un courrier prononçant immédiatement la déchéance du terme et comportant une mise en demeure de procéder au remboursement des sommes empruntées dans un délai de quinze jours.

Or, la Cour de cassation juge, au visa des textes antérieurs à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, (1re Civ., 22 mai 2019, pourvoi n° 18-13.246 ; voir aussi 1re Civ., 24 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.222, cité par les défendeurs) que, si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur non commerçant entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut, sauf disposition expresse et non équivoque, être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle, quelle que soit la nature de la défaillance en cause

L’article 1225 du code civil dispose désormais que la résolution d’un contrat est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

Il apparaît donc que la jurisprudence citée demeure applicable, pour les contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 et que, quelle que soit la nature de la défaillance en cause, même irrégularisable comme dans les affaires ayant conduit à la solution retenue par la Cour de cassation dans les arrêts cités, une mise en demeure préalable à la déchéance du terme est requise, sauf stipulation contraire.

Il est observé, à cet égard, que, si elle a généralement pour finalité d’offrir au débiteur une chance de régulariser sa situation, la mise en demeure a également pour fonction d’aviser le débiteur de l’intention du créancier de prononcer la déchéance du terme, afin de lui permettre de s’y préparer et, le cas échéant, de contester les motifs de l’anéantissement du contrat envisagé.

Si les parties peuvent, à certaines conditions, prévoir une dispense de mise en demeure, il convient de constater que, dans la présente espèce, le contrat de prêt n’a pas exclu la nécessité d’une mise en demeure, mais l’a même expressément prévue.

Dans ces conditions, il convient de constater que la CRCAM n’a pas valablement prononcé la déchéance du terme, faute de l’avoir fait précéder d’une mise en demeure, conformément aux stipulations contractuelles.

Dans ces conditions, le commandement de payer valant saisie immobilière n’ayant pas été délivré pour le recouvrement d’une créance exigible, il encourt la nullité.

Sur la résolution judiciaire des contrats de prêts

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 de ce code dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable. La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent. Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

L’article 1227 prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice, l’article 1228 précisant que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Décision du 18 Décembre 2025

Saisies immobilières

N° RG 24/00266 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WXD

Dans la présente espèce, la banque ne se prévaut d’aucune résolution des contrats de prêt qu’elle aurait mise en oeuvre sur le fondement de l’article 1226 du code civil, mais sollicite du juge de l’exécution qu’il prononce la résolution judiciaire de ces contrats, en raison de la gravité des manquements commis, non contestés par les emprunteurs.

Toutefois, en application des dispositions de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution de statuer sur une demande de résolution judiciaire d’un contrat de prêt, ni de condamner les débiteurs au paiement d’une somme d’argent, hors les cas prévus par la loi.

Statuant en matière de saisie immobilière, son office se limite à vérifier l’existe d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible fondant le commandement de saisie immobilière, sans qu’il puisse lui-même délivrer un tel titre.

La demande de la CRCAM [Localité 10] Ile-de-France de voir prononcer la résolution judiciaire des contrats de prêt est donc irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’issue du litige conduit à mettre les dépens à la charge de la demanderesse, qui succombe.

Elle sera condamnée, en outre, à payer aux défendeurs la somme de 1 200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’Exécution,

Rejette la demande de M. [F] [Z] et M. [W] [S] de voir déclarée abusive la clause de déchéance du terme invoquée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile-de-France,

Annule le commandement de payer valant saisie immobilière délivrée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile-de-France à M. [F] [Z] et M. [W] [S] le 31 mai 2024,

Déclare irrecevable la demande de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile-de-France de prononcer la résolution judiciaire des contrats de prêts,

Condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile-de-France à payer à M. [F] [Z] et M. [W] [S] la somme globale de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de [Localité 10] et d’Ile-de-France aux dépens,

La Greffière La Juge de l’Exécution