Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 16 mai 2025, n° 24/54735

TJ Paris 16 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Existence d'un trouble manifestement illicite
La cour a estimé que, bien que l'empiètement soit avéré, la suppression des canalisations rendrait inutilisables les logements concernés et qu'aucune difficulté n'a été constatée depuis plus de 40 ans, ce qui ôte tout caractère manifeste au trouble illicite.
Accepté
Demande de remboursement des frais exposés
La cour a condamné la société GERMAIN QUEBEC au paiement des frais exposés, considérant qu'elle a succombé dans sa demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Germain Québec a demandé au tribunal d'autoriser la suppression de canalisations empiétant sur son appartement et de condamner les défendeurs au paiement de 3.000 euros. Les questions juridiques posées concernaient l'existence d'un trouble manifestement illicite et la légitimité de l'empiètement sur la propriété. Le tribunal a conclu qu'il n'y avait pas lieu à référés, considérant que la suppression des canalisations rendrait inutilisables les logements concernés et qu'aucune difficulté n'avait été constatée depuis plus de 40 ans. La SCI Germain Québec a été condamnée aux dépens et à verser 1.500 euros aux défendeurs au titre des frais.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 16 mai 2025, n° 24/54735
Numéro(s) :	24/54735
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	James DUPICHOTMauricia COURREGE
Cabinet(s) :	DLBA AVOCATS
Parties :	La société GERMAIN QUEBEC c/ G

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

N° RG 24/54735 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5C4E

N° : 6

Assignation du :

13 Juin 2024

17 Juin 2024

20 Juin 2024

26 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 mai 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

La société GERMAIN QUEBEC, société civile immobilière

[Adresse 10]

[Localité 6]

représentée par l’AARPI COURREGE FOREMAN, prise en la personne de Maître Mauricia COURREGE, avocate au barreau de PARIS – #C2616

DEFENDEURS

Monsieur [R] [P] [F] [Y] [G]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Monsieur [V] [L] [C] [F] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [Y] [B] [F] [G]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [K], [U] [G]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentés par la SELARL DLBA AVOCATS, prise en la personne de Maître James DUPICHOT, avocat au barreau de PARIS – #J0149

DÉBATS

A l’audience du 11 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte du 17 novembre 2023, la SCI Germain Québec a acquis un appartement au 5ème étage de l’immeuble sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, la société Germain Québec a asssigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris Monsieur [K] [G], Monsieur [Y] [G], Monsieur [V] [G] et Monsieur [R] [G] aux fins:

— de se voir autoriser à supprimer les canalisations reliant des toilettes à l’usage privatif des chambres de service du 6ème étage au tout-à-l’égout de l’immeuble et traversant son appartement situé au 5ème étage, constitutives d’un empiètement de propriété, aux fraix avancés de Monsieur [Z], représentant de la SCI,

— d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l’audience du 11 avril 2025, la SCI Germain Québec maintient oralement ses demandes.

A l’appui de ses prétentions, la société Germain Québec fait valoir qu’elle souffre d’un empiètement sur sa propriété constitutif d’un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Elle soutient que le réglement de copropriété est clair et que le volume occupé par la canalisation est compris dans son lot.

Elle rappelle que la servitude par destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes connues et apparentes.

Elle souligne que l’état descriptif de copropriété ne prévoit pas de WC privatifs pour les lots 18 et 19.

Elle ajoute qu’aucune autorisation n’a été délivrée pour l’installation de ces canalisations de sorte que le trouble constitué par ce raccordement sauvage est doublement illicite.

En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, Monsieur [K] [G], Monsieur [Y] [G], Monsieur [V] [G] et Monsieur [R] [G] sollicitent le débouté de la demanderesse et sa condamnation à verser à l’indivision [G] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [K] [G], Monsieur [Y] [G], Monsieur [V] [G] et Monsieur [R] [G] contestent l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Ils indiquent que pendant plus de 40 ans, la canalisation n’a jamais posé difficultés ce qui lui ôte tout caractère manifeste.

Ils estiment que l’empiètement n’est pas caractérisé, aucune indication n’étant donnée sur le volume du lot acquis par la SCI, la suppression des faux plafonds constiuant vraisemblablement une atteinte aux parties communes.

Ils ajoutent que la canalisation prééxistait lorsqu’ils sont devenus copropriétaires des lots et qu’ils n’ont donc violé aucune règle.

Monsieur [K] [G], Monsieur [Y] [G], Monsieur [V] [G] et Monsieur [R] [G] se prévalent par ailleurs d’une servitude d’écoulement des eaux usées sur le fond situé au dessous du leur et précisent que cette servitude ne peut être modifiée que par une décision de copropriété statuant à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent que la suppression des canalisations constitueraient une atteinte majeure à leur droit de propriété et soulignent que l’usage prescrit par le réglement de copropriété et la situation du lot imposent que les WC soient raccordés au tout à l’égout.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon jurisprudence constante, le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit .

L’atteinte au droit de propriété cause par elle-même un trouble manifestement illicite que le juge de référés a le devoir de faire cesser.

Aux termes de l’article 1221 du Code civil, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

En l’espèce, le réglement de copropriété en son article 3 liste les parties communes, indiquant que celles-ci incluent notamment les murs et éléments constituant l’ossature du bâtiment, les murs et cloisons supportant les planchers mais non les enduits et revêtements à l’intérieur de chaque lot. Il s’en suit que le volume occupé entre le mur de séparation de l’appartement du 5ème étage et des chambres de service du 6ème étage et le faux plafond est exclu des parties communes.

Les canalisations litigieuses sont donc bien constitutives d’un empiètement sur la propriété de la SCI Germain Québec.

Toutefois, l’autorisation de suppression des canalisations reliant les toilettes à usage privatif de chambres de service du 6ème étage appartenant aux consorts [G], au tout-à-l’égout de l’immeuble, et traversant l’appartement de la SCI situé au 5ème étage serait de nature à rendre inutilisable ces logements et ce alors même qu’aucune difficulté n’a été constatée depuis plus de 40 ans, notamment quant à d’éventuelles inflitrations ou dégâts des eaux. La disporportion qui en résulterait ôte tout caractère manifeste au trouble illicite caractérisé par l’empiètement de propriété et il convient dès lors de dire n’y avoir lieu à référés.

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la SCI Germain Québec qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la SCI Germain Québec au paiement aux consorts [G] de la somme de 1.500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référés;

Condamnons la SCI Germain Québec au paiement des dépens;

Condamnons la SCI Germain Québec au paiement à Monsieur [K] [G], Monsieur [Y] [G], Monsieur [V] [G] et Monsieur [R] [G] de la somme de 1.500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 16 mai 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY