TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [I] [C], Madame [U] [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe JEAN-PIMOR

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PB

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 06 mars 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], Représenté par son Syndic, la Société LE TERROIR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0017

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05015 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53PB

EXPOSÉ DU LITIGE

[I] [C] et [U] [H] sont propriétaires indivis des lots n°3 et 142 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 01/07/2024 à personne et à tiers présent au domicile, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR (SAS), a fait assigner [I] [C] et [U] [H] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1995, leur condamnation solidaire au paiement des charges de copropriétés.

L’affaire était appelée à l’audience du juge du pôle civil de proximité, statuant en référé, du 16/09/2024 et faisait l’objet d’une réorientation vers l’audience fond.

A l’audience du juge du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de PARIS du 20/12/2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR (SAS), représenté par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement, de voir condamner les défendeurs au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  9003,99 euros à titre principal avec intérêts de retard au taux légal à compter du 07/12/2023, date de la mise en demeure ;

—  486,57 euros à titre de frais pré-contentieux, avec intérêts de retard à compter du 07/12/2023, date de la mise en demeure ;

—  800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont le coût de la sommation de payer signifiée par M^e BENHAMOU-SADON, commissaire de justice, de 168,87 euros.

Il s’oppose aux demandes reconventionnelles de report de l’exigibilité de la dette et de délais de paiement par échéancier.

Pour l’exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[I] [C] et [U] [H], comparant en personne, sollicitent le rejet des demandes au titre des frais et des dommages et intérêts, le report de l’exigibilité de la dette à deux ans et subsidiairement l’octroi de délais de paiement par un échéancier.

Ils indiquent ne pas contester le principe de la dette, et avoir rencontré des difficultés financières importantes. [I] [C] déclare une activité de chauffeur de taxi, avec des charges importantes dues au coût de la licence et des revenus variables. [U] [H] déclare percevoir le RSA depuis 1 an. Ils indiquent être en instance de divorce.

La décision a été mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de [I] [C] et [U] [H] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour les lots n°3 et 142 ;

— le décompte individuel des sommes dues sur la période du 01/07/2023 au 28/11/2024 ;

— les appels de fonds (charges et travaux) ;

— les procès-verbaux des AG de copropriété, ainsi que les attestations de non-recours afférents ;

— deux mises en demeure par LRAR avisées le 12/12/2023 et le 29/03/2024 et une sommation d’avoir à payer signifiée à chaque défendeur le 29/01/2024 ;

— les notes d’honoraires.

Il ressort du décompte arrêté au 28/11/2024 que le relevé de compte des défendeurs était débiteur, à cette date, de la somme de 9003,99 euros, hors frais.

Par conséquent, [I] [C] et [U] [H] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 9003,99 euros correspondants au montant des appels de fonds, charges et travaux impayés depuis le 01/07/2023 et jusqu’au 28/11/2024, selon décompte arrêté au 28/11/2024.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la sommation d’avoir à payer, signifiée à chaque défendeur le 29/01/2024.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, le requérant sollicite le remboursement de la somme de 486,57 euros correspondant aux frais de deux mises en demeure par LRAR, les frais de remis du dossier au commissaire de justice et les frais de remise du dossier à l’avocat.

S’agissant des frais de constitution de dossiers contentieux et remise du dossier à l’avocat, ils ne correspondent pas à des tentatives nécessaires de recouvrement mais aux frais accessoires de la procédure, qui doivent être examinés au titre des dépens et des frais irrépétibles.

S’agissant des mises en demeure, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi de deux courriers en format LRAR et de plusieurs envois de courriers simples et relances pour réclamer le paiement des sommes.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] sera donc reçu en sa demande au titre des frais à hauteur de 150 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que [I] [C] et [U] [H] ne payent pas régulièrement leurs charges depuis plus d’un an. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire.

[I] [C] et [U] [H] se sont présentés à l’audience et ont expliqué avoir des difficultés financières importantes, ne leur permettant pas de régler ces charges de copropriétés qu’ils ne contestent pas. [U] [H] justifie de la perception du RSA comme seule ressource. Ils justifient également du versement de la somme de 300 euros en avril 2024.

Compte tenu de l’existence d’un préjudice certain, mais également de l’absence de mauvaise foi des défendeurs, il convient de les condamner solidairement au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[I] [C] et [U] [H] sollicitent le report de l’exigibilité de leur dette à deux ans, et à défaut un échéancier de paiement.

En l’espèce, [I] [C] et [U] [H] ne produisent que le relevé CAF de [U] [H] pour justifier de leur situation financière. Ils déclarent vouloir déposer un dossier de surendettement mais ne démontrent pas des démarches effectuées. Le créancier s’oppose à cette demande, et indique avoir besoin du paiement des fonds pour la trésorerie de la copropriété, qui ne peut être supporté par les autres copropriétaires pendant encore plusieurs années.

Dans ces conditions, la demande de report de l’exigibilité de la dette sera rejetée.

S’agissant de la mise en place d’un échéancier, et compte tenu de la preuve de la perception du RSA par la défenderesse, il y a lieu de faire droit à cette demande afin de permettre aux défendeurs d’apurer la dette selon leurs moyens.

Par conséquent, le paiement de la dette sera échelonné sur deux ans, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

[I] [C] et [U] [H], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût de la sommation d’avoir à payer signifiée par commissaire de justice le 29/01/2024.

Ils devront verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] une somme de 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE [I] [C] et [U] [H] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR (SAS) la somme de 9003,99 euros au titre des charges impayées et appels de fonds depuis le 01/07/2023 et jusqu’au 01/07/2023, selon décompte arrêté au 28/11/2024, avec intérêt au taux légal à compter du 29/01/2024 ;

CONDAMNE [I] [C] et [U] [H] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR (SAS) la somme de 150 euros au titre des frais de recouvrement nécessairement exposés, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement [I] [C] et [U] [H] au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE [I] [C] et [U] [H] à s’acquitter du total des sommes susvisées en 24 mensualités de 380 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi par le créancier d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse ;

CONDAMNE [I] [C] et [U] [H] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société LE TERROIR (SAS) la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [I] [C] et [U] [H] in solidum aux dépens incluant le coût de la sommation d’avoir à payer signifiée par commissaire de justice le 29/01/2024 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge