TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03444 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TJG3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

S.A. [Adresse 8]

C/

[N] [M]

[S] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2024

à Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [N] [M], demeurant [Adresse 6]

représenté par son épouse, Mme [S] [P], munie d’un pouvoir

Mme [S] [P], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 21 février 2019, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné en location à Madame [R] [O] et Madame [S] [P] un immeuble à usage d’habitation situés [Adresse 9][Adresse 4] à [Localité 12] moyennant un loyer actuel de 676,36€ provision sur charges comprise.

Madame [S] [P] épousait Monsieur [N] [M] le 26 décembre 2019, mariage retranscrit en France le 16 février 2021. Monsieur [N] [M] devenait par l’effet du mariage co-titulaire du bail.

Madame [R] [O] décédait le 15 avril 2022.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 8 avril 2024, en vain.

Par acte du 15 juillet 2024, dénoncé le 17 juillet 2024, par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait assigner en référé Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 2.863,18€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 12 juin 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 300€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 22 octobre 2024.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 4.908,62€ arrêtée au 16 octobre 2024 et maintient ses demandes.

Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] , comparant en personne et munie du pouvoir de son époux, est arrivée en retard, après le départ du bailleur de l’audience . Elle sollicite des délais de paiement à raison de 110€ par mois et justifie du paiement de l’échéance du mois d’octobre et de l’emploi de son époux.

La décision était mise en délibéré au 12 décembre 2024.

Le Conseil du bailleur, interrogé par courriel pour respecter le contradictoire le 8 novembre 2024 sur les demandes des locataires a répondu le jour même en indiquant que sa cliente, interrogée par ses soins, n’était pas opposée aux délais sollicités.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 17 juillet 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CAF a été saisie le 2 avril 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat ainsi que l’accusé de réception de la CAF, soit plus de deux mois avant l’audience. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 21 février 2019, l’acte de mariage avec Monsieur [M] et l’acte de décès de Madame [O], le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 avril 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 8 avril 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 alors que le bail est antérieur c’est donc le délai de deux mois qui s’applique, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 8 juin 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023 dispose : “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Il résulte des débats que Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] ont repris le paiement d’une échéance courantee et proposnt d’apurer la dette à raison de 110€ par mois ce qu’accepte le bailleur.

Il y a donc lieu de leur accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par le locataire :

Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.908,62€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il convient de leur accorder des délais de paiement à raison de 36 mensualités de 110€ la dernière représentant le solde de la dette.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] à lui verser la somme de 150€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M], succombant au principal, supporteront les dépens, comprenant le commandement de payer.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme provisionnelle de 4.908,62€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 16 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] à s’acquitter de leur dette en 36 mensualités de 110€ la dernière représentant le solde de la dette, à partir du mois suivant celui du prononcé de la décision, au plus tard le 15 du mois en plus du loyer et des charges du mois,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement, par Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] , d’une seule mensualité d’apurement de la dette ou de paiement d’une échéance de loyer ou charge à la date fixée, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire , 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 8 juin 2024,

— A compter du 8 juin 2024, Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE par Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] et les y condamne solidairement, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 10].[Adresse 5] à [Localité 12] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE la somme de 150€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [S] [P] et Monsieur [N] [M] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge